나이스옥션 법원경매 안산 2024타경61229 [1] 경기도 시흥시 은행동 610 신강레이크뷰주건축물 1동 3층307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암 · 평가일 2024.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은행고등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브 경사지붕 지하3층 /지상8층 건물중 제3층 제307호 로서
외벽 : 외장석재 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감.
창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

오피스텔(주거용)(방3, 욕실2, 거실, 주방/식당, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,승강기설비, 개별난방설비,지하주차장시설,소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 12미터 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m-25m)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(2021-04-01)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법> , 상대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

- 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나 현황 "주거용"으로 이용중인 것으로 조사 되었음,

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 후첨 "내부구조도"는 현장 조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 건축물현황도를 기준으로 작성한 것으로 현황과 다소 상이 할수 있으니 경매 진행시 참고 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 용도는 `업무시설(오피스텔)`이나 현황상 `주거용`으로이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 안산지원 2024타경61229 (1)

소재지: 경기도 시흥시 은행동 610 신강레이크뷰주건축물 1동 3층307호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO

1.2. 물건 현황

용도: 오피스텔 (현황 주거용 이용)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브 경사지붕 지하3층 / 지상8층 건물 중 제3층 제307호

토지 면적: 21.23㎡ (약 6.42평)

토지 지분: 21.23㎡ (약 6.42평)

건물 면적: 77.21㎡ (약 23.36평)

건물 지분: 77.21㎡ (약 23.36평)

감정가: 337,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 매각 정보

채권자: 황OO (강제경매 신청)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은행고등학교" 북측 인근에 위치함.

주변은 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

대중교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역.

중로1류(폭 20m-25m) 및 중로3류(폭 12m-15m)에 접합.

가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건에는 선순위 주택임차권(을1)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리임.

매각으로 말소되는 권리는 갑5(강제경매), 갑6(압류) 등임.

3.2. 임차인 분석

* 황소영 (주택임차권, 대항력 있음)

보증금: 330,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 17일

확정일자: 2021년 8월 9일

배당신고일자: 2024년 1월 8일

비고: 대항력 있음, 인수 조건.

주의: 임차인의 보증금 330,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

3.3. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 채권자 황소영의 강제경매 신청(갑5)임.

3.4. 인수/소멸 권리

인수되는 권리: 주택임차권 (을1) - 보증금 330,000,000원

소멸되는 권리: 갑2, 갑5, 갑6 등 (인수되는 임차인의 보증금 외에는 모두 소멸될 것으로 보임)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

은행동 일대는 다양한 상업시설이 밀집한 지역으로, 배후 수요를 확보하고 있음.

4.2. 공급/수요

인근 지역에 다수의 오피스텔 및 주거시설이 있어 공급이 이루어지고 있음.

하지만, 신강레이크뷰 자체는 비교적 최신 건축물(2021년 준공)로, 현대적인 시설을 갖추고 있어 수요층이 있을 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

교육시설: 은행고등학교 북측 인근에 위치하며, 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설 다수 소재 (상대보호구역 확인 필요).

교통: 시흥시 은행동 버스정류장 도보 이용 가능.

기타: 주변 근린생활시설을 통한 생활 편의시설 이용 가능.

5.2. 주거환경

본건은 오피스텔이나 현황 주거용으로 이용 중으로, 일반 아파트와 유사한 주거 환경을 제공함.

내부 구조는 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방/식당 등으로 이용 중.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인(황소영)의 보증금 330,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점임.

배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액을 낙찰자가 인수해야 하므로, 이는 입찰가 산정에 매우 중요한 요소임.

6.2. 용도상 리스크

공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나 현황은 '주거용'으로 이용 중임.

이는 추후 건축물 용도 위반으로 인한 이행강제금 부과 등 행정적인 문제가 발생할 소지가 있음.

주거용으로 계속 이용 시, 관련 법규 준수 여부 확인 필요.

6.3. 기타 리스크

감정평가서의 내부 구조도는 현장 방문 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 건축물 현황도를 기준으로 작성되어, 실제 현황과 다소 상이할 수 있음.

정확한 내부 상태 및 구조 확인을 위해 반드시 현장 방문 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 은행동에 위치한 오피스텔로, 신축 연식(2021년 준공)과 도심 접근성을 갖추고 있습니다.

단, 가장 큰 특징이자 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인(황소영)의 보증금 330,000,000원이 낙찰자에게 인수될 수 있다는 점입니다.

이는 낙찰가 산정 시 반드시 고려되어야 하며, 실제 인수 보증금액을 감안한 투자 수익률 분석이 필수적입니다.

공부상 업무시설이나 현황 주거용으로 이용 중인 점 또한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

최신 건축물(2021년 준공)로 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됨.

은행동 일대의 도시 개발 계획 및 주거/상업 시설 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 금액을 고려한 합리적인 입찰가를 책정할 경우 시세 차익 및 임대 수익 확보 가능.

주변에 학교, 상업시설 등이 혼재된 생활 편의성이 높은 지역임.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 신강레이크뷰 오피스텔(전용면적 75.42㎡, 8층)이 2025년 10월 10일에 310,000,000원에 직거래된 이력이 있습니다.

건물 면적 77.21㎡ (약 23.36평)를 기준으로 하였을 때, 평당 약 13,270,000원 수준의 시세로 파악됩니다.

감정가는 337,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되었습니다.

현재 시장 상황 및 본건의 권리 분석(인수되는 보증금)을 고려한 실질적인 매수 희망가는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

9.2. 낙찰가 산정

본건의 감정가는 337,000,000원입니다.

최근 실거래가(2025년 10월 10일, 310,000,000원)와 비교했을 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

그러나, 임차인의 보증금 330,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 리스크가 있습니다.

임차인이 경매 신청 채권자이기도 하므로, 자신의 보증금을 회수하기 위해 일정 수준 이상의 입찰가를 유도할 가능성이 있습니다.

따라서, 본건의 낙찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금(330,000,000원)과 현재 시세(약 310,000,000원 ~ 337,000,000원)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

보증금 인수 리스크를 고려하고, 임차인이 보증금을 전액 회수할 수 있다는 가정 하에, 보수적으로 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 320,000,000원 ~ 330,000,000원.

(이는 임차인이 보증금 전액을 배당받는다는 전제 하에, 낙찰받는 금액이며, 만약 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 인수해야 하는 금액이 추가될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.