나이스옥션 법원경매 안산 2024타경60981 [1] 경기도 시흥시 정왕동 시화엠티브이4-2 디오프라자 2층209호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경60981 [1] 경기도 시흥시 정왕동 시화엠티브이4-2 디오프라자 2층209호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매5계 2024타경60981 | 소재지: 경기도 시흥시 거북섬4길 6, 2층209호 (정왕동,디오프라자) | 감정가: 585,000,000원 | 최저가: 140,458,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 안산지원 2024타경60981 (1)이며, 소재지는 경기도 시흥시 정왕동 시화엠티브이4-2 디오프라자 2층 209호입니다.

용도는 근린생활시설(상가)이며, 감정가는 585,000,000원입니다.

토지 면적은 50.99㎡ (약 15.42평)이며, 건물 면적은 80.00㎡ (약 24.20평)입니다.

1.2. 경매 정보

매각 대상은 토지/건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

소유자와 채무자는 정OO이며, 채권자는 유동화 전문회사로 추정되는 에OOOOOO 등입니다. 특이사항으로는 유동화 물건으로 진행되고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 시흥시 정왕동 '한국공학대학교 제2캠퍼스' 남서측 근거리에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 아파트 단지 및 공원 등이 혼재하는 전형적인 상업위락지대로 형성되어 있어 상권 활성화가 비교적 양호한 지역으로 판단됩니다. 현재 상가(일반음식점)로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용의 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

본 건물은 2020년 8월 21일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 2층 209호입니다.

비교적 신축급의 건물이며, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 페어글라스 샤시 창호로 마감되었습니다. 위생설비 및 급배수시설, 승강기 시설, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 임대차

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 소유권 이전에 문제가 없습니다.

현재 이용 상태는 상가(일반음식점)이나, 임대 관계는 미상입니다. 낙찰 후 명도 진행 시 점유자와의 협의 또는 명도 소송이 필요할 수 있습니다.

3.2. 핵심 주의사항 (권리상 리스크)

가장 중요한 주의사항은 '대지권 목적인 토지에 별도등기(금지사항등기) 있음' 입니다.

이는 대지권(토지)에 대한 권리 관계가 건물과는 별도로 설정되어 있거나, 토지의 사용을 제한하는 내용이 등기되어 있을 가능성이 높습니다.

정확한 등기부 확인을 통해 별도등기의 내용을 파악하고, 이것이 말소 대상인지 또는 낙찰자가 인수해야 하는 권리인지, 혹은 해소가 가능한지의 여부와 해소 비용을 사전에 면밀히 검토해야 합니다. 이 별도등기 문제 해결이 본 물건 투자의 성패를 좌우할 핵심입니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 특성 및 배후 수요

본건이 속한 지역은 일반상업지역으로, 주변에 한국공학대학교 제2캠퍼스가 위치하고 있으며, 시화MTV 산업단지 근로자와 인근 아파트 단지 주민을 모두 흡수할 수 있는 복합 상권입니다.

근린생활시설과 위락시설이 혼재되어 있어 주간 및 야간 유동 인구가 모두 풍부할 가능성이 높으며, 이는 일반음식점 등의 업종에 유리한 환경입니다.

4.2. 토지이용계획

일반상업지역 내에 위치하고 있어 상업용으로서의 토지 가치가 높으며, 지구단위계획구역, 성장관리권역 등에 포함되어 있어 계획적인 개발이 이루어지는 지역입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리적 리스크 (최대 리스크)

상기 '별도등기(금지사항등기)'의 내용이 불분명하고 그 해소 방안에 대한 확실한 계획 없이 입찰하는 것은 매우 위험합니다. 입찰 전 토지 등기부등본을 정밀 분석하고 전문가의 자문을 받아야 합니다.

5.2. 임대차 리스크

임대 관계 미상으로 명도 시 예상치 못한 저항 및 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. (주택 임대차보호법의 적용을 받지 않으므로 상가임대차보호법 또는 일반 명도 진행)

5.3. 주변 환경 (혐오 시설)

본건은 상업위락지대에 위치하여 혐오시설이 직접적으로 인접할 가능성은 낮으나, 주변에 위락시설 및 숙박시설이 혼재되어 있어 소음 등의 환경적 요인이 존재할 수 있습니다. 또한, 시화MTV의 산업단지와 근접해 있어 상권의 성격이 산업단지 근로자 수요에 크게 의존한다는 점도 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 감정가가 5억 8천 5백만원으로, 2020년 사용 승인된 신축급 상가라는 점, 그리고 일반상업지역 내 핵심 상권에 위치한다는 점에서 입지적으로 매우 우수합니다.

다만, '대지권 목적인 토지에 별도등기(금지사항등기) 있음'이라는 치명적인 권리상의 주의사항이 존재합니다. 이 부분이 투자의 최대 난관이며, 만약 이 권리 문제를 해결할 수 있거나, 법률적으로 문제가 되지 않음을 확신할 수 있다면 매우 저렴한 가격에 우량 물건을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대학 캠퍼스, 산업단지, 아파트 단지의 트리플 배후 수요를 갖춘 상업위락지대 핵심 상가입니다.

신축 건물: 2020년 사용 승인으로 시설 상태가 매우 양호하여 초기 수리 비용 부담이 적습니다.

지역 개발: 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 위치하여 상업적 가치와 개발 잠재력이 우수합니다.

수익성: 현재 일반음식점으로 운영 중인 바, 안정적인 임차인을 확보할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매5계