나이스옥션 법원경매 고양 2024타경84522 [1] 경기도 고양시 덕양구 신원동 609 신원마을1단지우남퍼스트빌 106동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 신원동 소재 "신원고등학교" 동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 공동주택 등이 소재하는 공동 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상25층 건물 내 철근콘크리트구조 제106동 제9층 제904호로서,
외벽: 페인트 등
내벽: 몰탈 위 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호: PVC창호 등 마감입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중 입니다.(후첨 "호별배치도 및 임대내역" 참조)

설비내역

위생 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 냉방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접지 및 인접 도로와 등고·평탄합니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 18M 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 중로1류(폭
20m-25m)(2013-07-04)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,
공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구
역(2013-04-16)(신원중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신원고등학교)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지
개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에
관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2024타경84522 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 646,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 고양시 덕양구 신원동 609, 신원마을1단지우남퍼스트빌 106동 9층 904호

용도: 아파트

토지 면적: 70.12㎡ (약 21.2평)

토지 지분: 70.1249㎡ (약 21.2평)

건물 면적: 84.78㎡ (약 25.6평)

건물 지분: 84.7815㎡ (약 25.6평)

건축물 현황: 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 25층 건물 내 9층 904호

이용 상태: 공동주택(아파트)

준공 연도: 2015년 8월 12일

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 신원동에 소재하며, "신원고등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 주로 아파트 단지가 밀집된 공동주택 지대입니다.

2.2. 교통 여건

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2015년 10월 2일에 설정된 중소기업은행 근저당권(을1)입니다. 현재 등기부 상 모든 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기는 말소된 상태로 확인됩니다.

이는 매각으로 인해 등기부상의 대부분의 권리가 소멸됨을 의미합니다.

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (2015-10-02)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (제공된 정보 기준)

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이에 따라 현재까지 파악된 임차인 중 대항력이 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권 및 생활 환경 분석

4.1. 상권 특성

해당 지역은 대규모 아파트 단지가 형성된 주거 중심의 상권입니다. 단지 내 및 주변으로 기본적인 상가 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 편의 및 교육 시설

* 인근에 신원고등학교, 신원중학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 아파트 단지 내 및 주변으로 편의시설, 상업시설 등이 위치하여 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

4.3. 단지 정보

* 아파트명: 신원마을1단지우남퍼스트빌

* 총 동수: 7개 동

* 총 세대수: 616세대

* 최고층: 27층 (건축물표제부상 25층)

* 주차: 총 8대 (지상 12대, 지하 15대 - 제공된 총 주차 대수와 차이 발생 가능성 있음, 이는 아파트 정보와 건축물표제부 정보의 집계 방식 차이로 보임. 내부 자동 주차 포함 시 925대).

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/이용 제한

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 (삼송택지개발)

* 대로1류(폭 35m-40m), 중로1류(폭 20m-25m) 접합

* 과밀억제권역, 택지개발지구

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역: 해당 지역은 한강수계 상수원 보호를 위해 폐기물 매립시설 설치가 제한되는 구역으로, 잠재적인 환경 관련 규제 사항으로 인지할 필요가 있습니다.

5.2. 기타 특이사항

* 중복병합사건, 중복사건, 유동화물건으로 분류되어 있어 경매 절차 진행상 특이사항이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구의 신원마을1단지 우남퍼스트빌 내에 위치한 아파트입니다. 비교적 신축(2015년 준공)에 속하며, 학군과 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 권리 관계가 명확하고, 인수할 권리나 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함된다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 중복 병합 사건이라는 점도 경매 진행 과정에서 변동사항이 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 아파트 물건으로, 실수요자 접근이 용이합니다.

* 등기부상 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 최근 매매 실거래가 수준을 고려할 때, 적정 입찰가를 통한 투자 시 시세 차익 및 안정적인 임대 수익이 가능합니다.

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적(84.63㎡)의 24층 물건이 2026년 6월 6억 2,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 9층으로, 층수 차이를 감안할 때 희망가는 6억 2,000만원 수준으로 설정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 이는 감정가(6억 4,600만원) 대비 약 96% 수준입니다.

* 예상 입찰가: 620,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.