나이스옥션 법원경매 안산 2024타경57886 [1] 경기도 광명시 광명동 346-21 더프라임 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 약수 · 평가일 2024.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 광명동 소재"명문고등학교"북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택,
오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 대중교통
사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 중 2층 202호로서
외벽 : 화강석붙임 및 시멘트 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈위 벽지 타일등 마감.
창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

주거용 오피스텔(후첨 내부구조도 참조)로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스설비등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 근·생 및 오피스텔 건부지로 이용 중
임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(2020-09-15), 중로1류(폭20m-25m)(2020-09-15)(보조간선도로)
(접합), 재정비촉진지구(재정비촉진지구), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024
-02-26)(국토교통부 공고 제2024-230호-2027.3.1)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경57886 (1)

소재지: 경기도 광명시 광명동 346-21 더프라임 2층202호

용도: 오피스텔

감정가: 344,000,000원

토지면적: 16.59㎡ (약 5.02평)

토지지분: 16.59㎡ (약 5.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 61.68㎡ (약 18.64평) - 전용면적

건물지분: 61.68㎡ (약 18.64평) - 전용면적

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송O (추정: 송완)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 광명시 광명동에 위치하며, "명문고등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 및 도로 상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로 중로와 연계되어 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구, 중로1류(폭20m-25m), 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-02-26 ~ 2027-03-26)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설

인근에 명문고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 오피스텔 및 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변 지역에 대한 추가적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 요약

말소기준권리: 2024년 5월 13일 접수된 송완의 강제경매 (을구 1번 주택임차권보다 후순위이나, 강제경매 개시결정 등기 상 말소기준이 됨).

* 주요 권리사항

을구 1번: 송완 소유 주택임차권 (2023년 11월 3일 등기, 2023년 3월 8일 전입) - 보증금 340,000,000원. 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

갑3: 송완의 강제경매 (2024년 5월 13일 접수) - 말소기준권리.

갑4: 광명시의 압류 (2024년 10월 2일 접수) - 말소 대상.

* 인수되는 임차보증금

송완의 임차보증금 340,000,000원은 매수인에게 인수되므로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 부담해야 합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-04-22, 대항력: 있음

비고: 금액 미상이나 대항력 있음으로 주의 필요.

* 임차인: 박

보증금: 280,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2024-04-22, 확정일자: 2024-04-04, 배당신고일자: 2024-06-11, 대항력: 있음

비고: 고액 보증금에 차임이 없어 전액으로 임대차 계약되었을 가능성 높음.

* 임차인: 송 (1)

보증금: 340,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2023-03-08, 확정일자: 2023-11-03, 배당신고일자: 2023-11-03, 대항력: 있음

비고: 말소기준권리보다 선순위이며, 매수인에게 인수되는 임차권입니다.

* 임차인: 송 (2)

보증금: 60,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-08-03, 확정일자: 2023-11-03, 배당신고일자: 2024-05-08, 대항력: 있음

비고: 위 선순위 임차권 (3.4억)과 별도로 존재하는 임차권입니다.

1.4. 상권분석

해당 물건은 경기도 광명시 광명동의 중심 상업 지역에 위치하며, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 비교적 많은 편입니다. 주변에 학교 및 주거단지가 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 내부 구조는 도면 참조가 필요합니다.

* 주요 설비로는 급배수, 위생, 소화, 승강기, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 주변에 근린생활시설이 많아 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 매수인 인수 권리: 가장 큰 리스크는 송완 임차인의 보증금 340,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이 금액은 감정가와 유사하며, 임차인에게 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

* 복수 임차인: 송완 외 김 , 박 등 여러 임차인이 존재하며, 특히 김 임차인의 경우 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 재정비촉진지구: 지역 개발 가능성이 있으나, 향후 개발 계획에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광명시 핵심 지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다. 그러나 현재 상태로는 340,000,000원의 임차보증금이 매수인에게 인수된다는 점이 가장 큰 문제입니다. 해당 금액은 최근 유사 면적의 실거래가(310,000,000원)를 상회하며, 감정가(344,000,000원)와 거의 동일한 수준입니다. 따라서 이 인수되는 보증금액을 고려할 때, 낙찰 후 매수인의 실질적인 총 부담액이 현재 시세보다 높아질 가능성이 매우 크므로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 경기도 광명시의 중심 지역에 위치하며, 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 개발 가능성: 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있을 수 있습니다.

* 실거래가: 최근 유사 면적의 실거래가(310,000,000원)가 존재하여 시장 가격 형성의 참고가 됩니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(61.68㎡)의 오피스텔 실거래가가 310,000,000원인 점과 감정가 344,000,000원을 고려할 때, 인수에 따른 부담을 제외하고 고려한 적정 입찰가는 250,000,000원 수준으로 판단됩니다.

그러나 본 물건의 경우, 송완 임차인의 보증금 340,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 최종적인 총 지출액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. 따라서 위 입찰가 250,000,000원으로 낙찰받을 경우, 총 지출액은 250,000,000원 + 340,000,000원 = 590,000,000원이 됩니다. 이는 최근 실거래가 및 감정가를 훨씬 상회하는 금액이므로, 해당 임차보증금이 배당 절차에서 전액 변제될 가능성이 있는지 면밀히 확인하거나, 인수되는 보증금을 고려하여 입찰가를 매우 낮게 산정해야 할 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 물건에 대한 입찰은 인수되는 임차보증금 340,000,000원의 처리 방안 및 실제 배당 가능 금액을 법원이나 관련 기관을 통해 정확히 확인한 후, 총 지출액이 시장 가치 이하가 되도록 매우 신중하게 결정해야 합니다. 잠재적 총 지출액이 시장가치(약 310,000,000원)보다 현저히 높을 것으로 예상되므로, 투자를 고려한다면 매우 낮은 금액으로 입찰하거나 유찰될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.