나이스옥션 법원경매 안산 2024타경55620 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 641-12 르네상스빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경55620 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 641-12 르네상스빌 5층501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경55620
• 주소: 경기도 안산시 상록구 정재로3길 14, 5층501호 (부곡동,르네상스빌)
• 감정가: 182,000,000원
• 최저가: 89,180,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

안산지원 경매5계 2024타경55620 | 소재지: 경기도 안산시 상록구 정재로3길 14, 5층501호 (부곡동,르네상스빌) | 감정가: 182,000,000원 | 최저가: 89,180,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 정보

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 르네상스빌 다세대주택 5층 501호에 대한 부동산강제경매 사건입니다.

사건번호는 안산지원 2024타경55620 (1)이며, 소유자와 채무자는 강OO으로 동일하고, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 182,000,000원입니다.

건물 면적은 전용면적 33.01㎡ (약 9.98평)으로, 다세대주택(빌라)의 실사용 면적에 해당합니다.

토지 면적은 대지권 20.30㎡ (약 6.14평)이며, 토지/건물 일괄매각 대상입니다.

2. 입지 및 건물 현황

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "부곡동행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택, 근린상가, 골프장 등으로 이루어진 정비된 주거지대입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

2.2. 건물 정보

본 건물은 2021년 09월 02일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 다세대주택 중 5층에 해당합니다.

비교적 신축 건물에 속하며, 외벽은 화강석 돌붙임마감, 창호는 하이샷시 창호로 마감되었습니다.

설비 내역으로는 도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비가 되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 정방형의 다세대주택 부지로 이용 중이며, 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8M미만)(접합)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대 및 절대보호구역(뿌리유치원) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식(토지/건물일괄매각)입니다.

따라서 건물의 소유권이나 법정지상권 등의 문제가 발생할 여지가 적어 매수인이 권리를 확보하기 용이합니다.

경매 구분은 부동산강제경매로 진행됩니다.

3.2. 임차인 및 특이사항 (권리분석의 핵심)

본건의 가장 중요한 권리분석 특이사항은 임차권에 관한 내용입니다.

주택도시보증공사(HUG)가 임차권자(황철규)의 승계인으로서 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리인 대항력은 포기한다는 확약서를 2025년 8월 19일 자로 제출했습니다.

이는 매수인이 임차보증금 전액을 인수해야 하는 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인의 보증금 부담)가 제거됨을 의미합니다.

따라서 낙찰자는 HUG가 확약한 내용대로 명도 이행 시 임차권등기가 말소되므로, 권리관계가 깔끔하게 정리될 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 "부곡동행정복지센터" 인근에 위치하며, 주거지대가 주를 이루는 환경입니다.

주변에는 다세대주택 및 다가구주택이 밀집해 있고, 근린생활시설(근린상가)이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용에 무리가 없습니다.

다만, 대규모 중심 상권보다는 지역 주민들을 위한 소규모 생활 밀착형 상권으로 판단됩니다.

4.2. 생활 정보

교통은 차량 접근성이 양호하며, 인근 시내버스 정류장을 통해 안산시 내 이동이 편리합니다.

주요 편의시설로는 "부곡동행정복지센터"가 가까워 행정 업무 처리가 용이하며, 주변에 골프장(취미/여가 시설)이 위치하는 등 정비된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

4.3. 혐오 시설 분석

주변은 감정평가서상 '정비된 주거지대'로 평가되었으나, 광역적인 관점에서 과거 안산시 양상동(부곡동 인근) 일대에서 화장장, 도축장, 변전소 등 혐오/기피 시설의 입지 추진에 대한 주민 반발이 있었던 이력이 확인됩니다.

다만, 본건의 직접적인 인근에 현재 운영 중이거나 명확하게 계획된 주요 혐오시설은 확인되지 않으며, 현장은 다세대주택 밀집 지역임을 참고해야 합니다.

5. 투자 분석

5.1. 잠재적 리스크

- 현재 임대 관계는 미상이나, 주거용 부동산 특성상 명도 과정에서 시간이 소요될 수 있습니다.

- 빌라/다세대주택은 아파트에 비해 환금성이 낮을 수 있으므로, 매매 시장의 거래 추이를 면밀히 검토해야 합니다.

- 임차권자 측에서 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했으나, 잔금 납부 시점에 해당 내용이 최종적으로 이행되는지 확인하는 절차가 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

- 권리분석 리스크 해소: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 임차보증금을 인수해야 할 위험이 제거되었습니다. 권리관계가 깨끗하게 정리될 가능성이 매우 높습니다.

- 신축급 건물: 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 주거 환경이 양호하고 관리 상태가 좋을 것으로 예상됩니다. (승강기, 도시가스 개별난방 등)

- 안정된 주거 환경: 부곡동 행정복지센터 인근의 정비된 주거지대 입지입니다.

5.3. 종합 의견

본건은 비교적 신축급의 다세대주택으로, 주거 환경이 정비된 지역에 위치하여 실거주 및 임대 목적 모두에 적합한 물건입니다.

특히, 경매 물건의 가장 큰 리스크인 대항력 있는 임차인에 대한 인수 부담이 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 상당 부분 해소되어, 매우 안전한 권리 상태를 갖추고 있습니다.

다만, 낙찰 전 현장을 방문하여 건물의 실제 상태, 주변 환경 변화, 그리고 현재 임대 여부 등을 추가적으로 확인하는 것이 필요합니다.

최종적으로 권리적 하자 없이 매각이 진행되므로, 적정한 시세 분석을 통한 입찰가 산정이 중요한 투자 기회로 판단됩니다.

법원 정보

안산지원 경매5계