나이스옥션 법원경매 안산 2024타경55910 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1415-21 수정그린빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2024.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건내 제4층 제402호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 도시가스 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고평탄한 평지의 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 6M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임, 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
주택도시보증공사(임차권자 변정윤의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.06.04.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 안산지원 2024타경55910 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1415-21 수정그린빌 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 181,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 변

1.2. 면적 정보

토지면적: 34.25㎡ (약 10.36평)

토지지분: 34.25㎡ (약 10.36평)

건물면적: 75.31㎡ (약 22.78평)

건물지분: 75.31㎡ (약 22.78평)

1.3. 건물 상세 정보

건축년도: 2012년 8월 31일 (사용승인일 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

건물 층수: 지하 0층, 지상 5층 (본건 4층 402호)

세대수: 총 8세대

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북측으로 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있습니다.

기타 용도지구로는 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2024년 4월 5일 접수된 변정윤의 강제경매개시결정 (갑4) 입니다.

이보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리 및 임차권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(변정윤 승계인)

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-20

확정일자: 2021-06-08

배당신고일자: 2023-10-05

대항력: 없음 (등기부상 명시)

3.3. 인수되는 권리

주택도시보증공사(임차권자 변정윤의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026년 6월 4일자로 제출하였습니다.

이에 따라 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였으므로, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

총 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

정보상으로는 지상권이 해당될 수 있으나, 등기부 요약상 명시된 내용은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 입지 특성

본 물건은 초당초등학교 인근의 주거지역에 위치하고 있어, 배후 수요가 탄탄한 지역입니다.

다세대주택 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설의 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

4.2. 시세 추이

최근 거래된 유사 물건들을 살펴보면,

* 2026년 3월, 72.08㎡(약 21.78평)의 다세대주택(2007년식)이 135,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 106.81㎡(약 32.31평)의 다세대주택(2002년식)이 198,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 33.67㎡(약 10.19평)의 다세대주택(1993년식)이 55,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건은 75.31㎡(약 22.78평)의 면적을 가지며, 건축년도(2012년) 또한 비교적 최신입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

초당초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.3. 기타

급배수시설, 위생시설, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 물건은 재매각으로 진행되는 건으로, 최초 입찰 시 경쟁률이 치열할 수 있습니다.

6.2. 특별매각조건

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 책정되어 있습니다. 이는 일반 경매(10%)보다 높은 금액이므로 입찰 시 준비에 유의해야 합니다.

6.3. 임차인 관련 특이사항

HUG(주택도시보증공사)의 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 법적 해석의 여지가 완전히 배제되지는 않으므로 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 임대관계 미상

등기부 및 보고서 상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 점유 현황 및 추가적인 임대차 관계가 있는지 확인이 필요합니다. (단, HUG 관련 내용으로 보아 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

권리 분석 결과, HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 매수인에게 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 재매각 물건이며 특별매각조건이 적용되는 점, 그리고 임대 관계에 대한 추가 확인이 필요한 점은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접으로 인한 학군 프리미엄 및 안정적인 주거 수요 기대.

* 권리관계 명확화로 인해 인수 부담 감소.

* 재매각 물건 특성상 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 인근 지역 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 22.78㎡) 및 연식(2012년식)을 가진 물건의 시세는 약 135,000,000원에서 150,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가 181,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 재매각으로 인한 경쟁 완화 시 시세 이하 낙찰 가능성도 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 임차 보증금이 없는 점과 지역 시세를 고려할 때, 145,000,000원에서 155,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁률을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.