나이스옥션 법원경매 안산 2024타경1494 [1] 경기도 시흥시 조남동 707-2 목감로얄팰리스1 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2024.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(일련번호1, 일련번호2)은 경기도 시흥시 조남동에 소재하는 "조남초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 근린생활시설, 아파트단지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건(일련번호3, 일련번호4)은 경기도 시흥시 배곧동에 소재하는 "배곧라라중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 근린생활시설, 아파트단지, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통상황은 보통임.

교통상황

본건(일련번호3, 일련번호4)까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 3(제108호) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제1층 제108호(일련번호3)로서, (사용승인일 2017. 08. 04)
외 벽 : 석재 붙임 마감 등.
창 호 : 샷시 창호 마감 등.
일련번호 4(제114호) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제1층 제114호(일련번호4)로서, (사용승인일 2017. 08. 04)
외 벽 : 석재 붙임 마감 등.
창 호 : 샷시 창호 마감 등.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 제1층 제104호(일련번호1), 제105호(일련번호2)로서, (사용승인일 2017. 03. 23)
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건(일련번호1, 일련번호2)은 집합건축물대장 상 "제2종근린생활시설(일반음식점)"이나 현황 "창고"로 이용 중임.("후첨"사진용지 참고)

이용상태

본건 일련번호3은 집합건축물대장 상 "제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)"이나 현황 "컴퓨터판매및수리업소"로 이용 중임.("후첨"사진용지 참고)
본건 일련번호4는 집합건축물대장 상 "소매점"이나 현황 "음식점"으로 이용 중임.("후첨"사진용지 참고)

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호3 : 정방형(196-2)의 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔의 건부지로 이용 중임.
일련번호4 : 정방형(196-1)의 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔의 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형(707-2) 및 부정형(707-3) 형태의 일단지 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 일련번호3이 속한 건물은 북동측, 북서측 및 남동측으로 각각 도로에 접함.
본건 일련번호4가 속한 건물은 북서측 및 남동측으로 각각 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건이 속한 건물은 동측, 남측 및 서측으로 각각 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 3, 일련번호 4 :
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 도시개발구역(본 도시개발구역에 대한 지역지구등의 도시개발사업(공영사업) 전반)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 일련번호 2 :
도시지역, 준주거지역(2016-08-16), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2016-08-16)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2016-08-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역<2017-03-28>(정화구역 해당여부는 교육지원청으로 직접 문의하여야 함)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

- 본건 일련번호4(제114호)는 경매대상이 아닌 제113호와 벽체 구분없이 "일반음식점(상호; 춘천닭갈비")으로 이용 중이나, 집합건축물대장의 "건축물현황도" 상 각 호실별 벽체가 표시되어 있어 위치 확인이 가능한바, 경매 진행 및 입찰 시 참고하시기 바랍니다.
- 본건 일련번호3(제108호) 집합건축물대장 상 용도는 "제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)"이나 현황 "컴퓨터판매?鴉嗤？？으로 이용 중인바, 경매 진행 및 입찰 시 참고하시기 바랍니다.
- 본건 일련번호4(제114호) 집합건축물대장 상 용도는 "소매점"이나 현황 "일반음식점"으로 이용 중인바, 경매 진행 및 입찰 시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

집합건축물대장 상 용도는 "제2종근린생활시설(일반음식점)"이나 현황 "창고"로 이용 중인바, 경매 진행 및 입찰 시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경1494 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 시흥시 조남동 707-2 목감로얄팰리스1 1층104호

건물명: 목감로얄팰리스1

용도: 근린상가 (집합건축물대장 상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 창고)

감정가: 575,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.94㎡ (약 3.31평)

토지지분: 10.94㎡ (약 3.31평)

건물면적: 37.54㎡ (약 11.36평)

건물지분: 37.54㎡ (약 11.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

사용승인일: 2017년 03월 23일

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕

건물층수: 7층 건물 중 제1층 (104호)

건축물대장 상 용도: 제2종근린생활시설(일반음식점)

현황 이용 상태: 창고

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 재매각

주의사항: 재매각 물건임. 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 조남동에 소재하며, "조남초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 대규모 근린생활시설, 아파트 단지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 사다리형 및 부정형의 일단지 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔의 건부지로 이용 중입니다. 본건 건물이 속한 건물은 동측, 남측 및 서측으로 각각 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 중로3류, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요: 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사힐링라이프

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-11-28

확정일자: 해당 없음

배당신고일자: 해당 없음

대항력: 없음

비고: 없음

3.3. 인수 권리 및 보증금

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약: 등기부채권 총액: 0원

결론적으로, 인수할 권리 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 현황

본건(104호)은 집합건축물대장 상 용도는 "제2종근린생활시설(일반음식점)"이나 현황은 "창고"로 이용 중입니다. 이는 공부와의 차이가 있으므로 입찰 시 반드시 확인이 필요합니다.

4.2. 주변 상권

주변에는 대규모 근린생활시설과 아파트 단지가 형성되어 있어, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 조남초등학교가 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 시설

본건 주변 지역에 대한 광범위한 검색 결과, 부동산 가치에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 유해 공장 등)은 뚜렷하게 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 이전에 낙찰되었으나 매각이 이루어지지 않은 재매각 물건입니다. 이는 유찰의 원인이 되었던 요인이 존재할 가능성을 시사하며, 입찰 시 더욱 신중한 검토가 필요합니다.

* 공부상 용도와 현황 불일치: 본건(104호)의 집합건축물대장 상 용도는 "제2종근린생활시설(일반음식점)"이나 현황은 "창고"로 이용 중입니다. 이는 추후 행정적 문제나 용도 변경 시 제약이 발생할 수 있는 리스크 요인입니다.

* 특별 매각 조건: 일반 경매와 달리 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 높게 책정되어 있습니다. 이에 따른 자금 계획 수립에 유의해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 시 예상치 못한 점유 관계나 분쟁이 발생할 가능성에 대비해야 합니다. (다만, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석되었습니다.)

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 조남동에 위치한 목감로얄팰리스1 내 상가 점포로, 7층 건물 중 1층에 해당합니다. 2017년 사용 승인된 철근콘크리트 구조 건물로, 비교적 신축에 속합니다. 주변 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 배후 수요는 갖추고 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

권리 분석상 인수할 만한 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 재매각 물건이라는 점, 공부상 용도와 현황의 차이, 높은 매수신청보증금 등은 입찰 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 임대차 관계는 미상이나 대항력 있는 임차인은 없어 명도 관련 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 고정 수요: 주변 대규모 아파트 단지 및 근린 상권에 기반한 꾸준한 잠재 수요가 예상됩니다.

* 역세권 개발 가능성: (본건 주변의 추가적인 도시 개발 계획이나 교통망 확충 계획이 있다면) 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 합리적인 투자 기회: 재매각으로 인한 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최신 시세 자료, 주변 상권의 경쟁 현황, 향후 개발 가능성 및 본건의 현황(창고 이용)과 공부상 용도(일반음식점) 간의 차이를 해소하기 위한 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요합니다.

인수 보증금(0원)을 제외한 낙찰가율, 최근 유사 물건의 거래 사례, 경쟁률 등을 면밀히 검토하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정은 전문 경매 컨설턴트와 상담하여 상세한 현장 조사 및 시장 분석을 거친 후 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.