나이스옥션 법원경매 안산 2024타경1494 [2] 경기도 시흥시 조남동 707-2 목감로얄팰리스1 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2024.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(일련번호1, 일련번호2)은 경기도 시흥시 조남동에 소재하는 "조남초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 근린생활시설, 아파트단지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건(일련번호3, 일련번호4)은 경기도 시흥시 배곧동에 소재하는 "배곧라라중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 근린생활시설, 아파트단지, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통상황은 보통임.

교통상황

본건(일련번호3, 일련번호4)까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 3(제108호) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제1층 제108호(일련번호3)로서, (사용승인일 2017. 08. 04)
외 벽 : 석재 붙임 마감 등.
창 호 : 샷시 창호 마감 등.
일련번호 4(제114호) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제1층 제114호(일련번호4)로서, (사용승인일 2017. 08. 04)
외 벽 : 석재 붙임 마감 등.
창 호 : 샷시 창호 마감 등.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 제1층 제104호(일련번호1), 제105호(일련번호2)로서, (사용승인일 2017. 03. 23)
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건(일련번호1, 일련번호2)은 집합건축물대장 상 "제2종근린생활시설(일반음식점)"이나 현황 "창고"로 이용 중임.("후첨"사진용지 참고)

이용상태

본건 일련번호3은 집합건축물대장 상 "제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)"이나 현황 "컴퓨터판매및수리업소"로 이용 중임.("후첨"사진용지 참고)
본건 일련번호4는 집합건축물대장 상 "소매점"이나 현황 "음식점"으로 이용 중임.("후첨"사진용지 참고)

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호3 : 정방형(196-2)의 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔의 건부지로 이용 중임.
일련번호4 : 정방형(196-1)의 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔의 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형(707-2) 및 부정형(707-3) 형태의 일단지 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 일련번호3이 속한 건물은 북동측, 북서측 및 남동측으로 각각 도로에 접함.
본건 일련번호4가 속한 건물은 북서측 및 남동측으로 각각 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건이 속한 건물은 동측, 남측 및 서측으로 각각 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 3, 일련번호 4 :
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 도시개발구역(본 도시개발구역에 대한 지역지구등의 도시개발사업(공영사업) 전반)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 일련번호 2 :
도시지역, 준주거지역(2016-08-16), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2016-08-16)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2016-08-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역<2017-03-28>(정화구역 해당여부는 교육지원청으로 직접 문의하여야 함)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

- 본건 일련번호4(제114호)는 경매대상이 아닌 제113호와 벽체 구분없이 "일반음식점(상호; 춘천닭갈비")으로 이용 중이나, 집합건축물대장의 "건축물현황도" 상 각 호실별 벽체가 표시되어 있어 위치 확인이 가능한바, 경매 진행 및 입찰 시 참고하시기 바랍니다.
- 본건 일련번호3(제108호) 집합건축물대장 상 용도는 "제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)"이나 현황 "컴퓨터판매?鴉嗤？？으로 이용 중인바, 경매 진행 및 입찰 시 참고하시기 바랍니다.
- 본건 일련번호4(제114호) 집합건축물대장 상 용도는 "소매점"이나 현황 "일반음식점"으로 이용 중인바, 경매 진행 및 입찰 시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

집합건축물대장 상 용도는 "제2종근린생활시설(일반음식점)"이나 현황 "창고"로 이용 중인바, 경매 진행 및 입찰 시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

안산지원 2024타경1494 (2)

소재지

경기도 시흥시 조남동 707-2 목감로얄팰리스1 1층105호

용도

근린상가

감정가

437,000,000원

토지면적

8. 32㎡ (약 2.52평)

토지지분

8. 32㎡ (약 2.52평)

건물면적

28. 53㎡ (약 8.63평)

건물지분

28. 53㎡ (약 8.63평)

매각대상

토지/건물일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항

유동화물건, 재매각

주의사항

재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 조남동 707-2번지에 위치한 목감로얄팰리스1 건물 내 1층 105호입니다.

신 주소명은 경기도 시흥시 목감둘레로 253-12 (조남동)입니다.

본건이 속한 건물은 7층 규모의 철근콘크리트구조 건물로, 총 130세대로 구성되어 있습니다.

건축물대장상 주용도는 업무시설이며, 오피스텔 및 제1,2종 근린생활시설로도 이용 가능합니다.

전체 대지면적은 약 1688.6㎡ (약 511.01평)이며, 건물 면적은 약 1179.524㎡ (약 356.82평)입니다.

건폐율은 69.85%이며, 용적률은 465.55%입니다.

사용승인일은 2017년 3월 23일입니다.

주변 환경으로는 조남초등학교가 북동측 인근에 소재하며, 대규모 근린생활시설, 아파트단지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부채권 총액은 0원입니다.

임차인 현황 정보에 따르면, 임차인 화신테크노주식회사가 있으며, 보증금 10,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입/사업일자 2024년 3월 15일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 파악된 바 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 시흥시 조남동 지역은 대규모 근린생활시설 및 아파트 단지가 밀집해 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

특히, 주위 환경이 대규모 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 구성되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 유리할 수 있습니다.

인근에 초등학교가 소재하여 관련 업종의 잠재수요도 존재합니다.

건물의 다목적 이용 가능 용도(업무시설, 오피스텔, 근린생활시설)는 다양한 상권 형성 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본건은 조남초등학교 인근에 위치하며, 주변에 대규모 근린생활시설 및 아파트 단지가 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

목감로얄팰리스1 건물은 총 7층 규모이며, 각 층에는 다양한 구분 소유 호실이 존재합니다.

본건 105호는 1층에 위치하여 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 재매각 물건으로, 이전 매각 과정에서 발생한 문제점이나 특이사항이 있을 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 높게 책정되어 있어, 입찰 시 자금 계획을 면밀히 세워야 합니다.

집합건축물대장 상 용도와 실제 이용 현황 간 차이가 존재합니다. 본건(105호)은 집합건축물대장상 "제2종근린생활시설(일반음식점)"으로 등재되어 있으나, 현황은 "창고"로 이용 중입니다. 이러한 현황과 공부상 차이는 추후 명도 및 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

유동화 물건이라는 점은 자산 유동화 과정에서의 특수성이 있을 수 있음을 시사하며, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임대관계에 대한 정확한 정보가 미상인 점(다른 호실의 경우)은 잠재적 임대 관련 이슈 발생 가능성을 내포합니다.

1.6. 종합 의견

본건 경매 물건은 경기도 시흥시 조남동 소재 목감로얄팰리스1 건물 내 1층 상가로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

주거 밀집지역과 근린생활시설이 혼재된 입지적 장점을 가지고 있습니다.

그러나 재매각 물건이며, 특별매각조건 적용, 공부상 용도와 현황의 불일치 등의 리스크 요인이 존재합니다.

권리분석 상 인수할 권리가 없어 비교적 깔끔한 편이나, 현황과 공부상 차이로 인한 명도 및 행정상의 문제는 반드시 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

현황 "창고"로 이용 중인 물건을 "제2종근린생활시설(일반음식점)" 또는 다른 적합한 용도로 전환하여 임대 수익을 창출할 가능성이 있습니다.

1층 상가로서의 가치를 고려할 때, 향후 지역 발전 및 상권 활성화에 따른 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

경매 절차상의 주의사항(높은 보증금, 재매각)을 충분히 인지하고, 현장 확인 및 권리관계 분석을 철저히 한다면 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 없는 물건으로, 예상 입찰가는 물건의 실제 가치, 시장 상황, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 동종 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석 등을 통해 개별적으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.