나이스옥션 법원경매 안산 2024타경675 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 610-10 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2024.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 "부곡중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건으로서,
외벽: 석재 붙임 마감 등임.
내벽: 벽지 및 타일 마감 등임.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생시설, 급배수시설, 도시가스 난방시설 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 등고 평탄한 평지 내의 세장형토지로서, 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 6M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8M미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산부곡중학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경 개선에 관한 특별법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도
권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 기호3,4(제401호, 제501호)에 샌드위치판넬조(보일러실 등)의 제시외건물이 소재하는 바 경매진행시 참고바람.(내부구조도 및 사진용지 참고)

물건 비고

-다세대주택으로 이용중임.
-매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 195,000,000원, 전입일2020.8.3, 확정일자 2022.7.18).
보증금 전액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 610-10 2층201호에 소재한 다세대주택입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제 경매 물건으로, 사건번호는 안산지원 2024타경675 (1)입니다.

감정평가액은 228,000,000원이며, 토지 면적은 38.65㎡ (약 11.69평)이고 건물 면적은 72.29㎡ (약 21.87평)입니다.

건축물대장상 본 건물은 2019년 8월 21일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 본건은 그중 2층 201호입니다.

총 8세대가 거주하는 건물이며, 전유부분의 면적은 72.29㎡입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치하며, 주변에 부곡중학교가 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 2월 15일 접수된 수원지방법원 안산지원 강제경매 개시결정(채권자: 배성훈, 권리금액: 103,278,688원)입니다.

본건과 관련하여 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

다만, 본건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하여 주의가 필요합니다.

임차인: 김현열 (이름 마스킹: 김 )

보증금: 195,000,000원

전입일자: 2020년 8월 3일

확정일자: 2022년 7월 18일 (주의사항 및 물건명세서 기재 기준)

대항력: 있음

본건의 경우, 해당 임차인의 보증금 195,000,000원은 매수인에게 전액 인수되므로, 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

등기부상 공동담보 물건에 해당되나, 본건 토지/건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부곡동 일대는 다세대주택 위주의 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

인근 학교 및 근린생활시설과의 접근성이 양호한 편입니다.

주변 다세대주택의 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 대한아트빌(534-14, 2003년식, 76.9㎡) 2026년 3월 120,000,000원 (㎡당 약 1,560,000원)

* 대영빌라(가)(716-7, 2002년식, 73.855㎡) 2026년 3월 105,000,000원 (㎡당 약 1,420,000원)

* 로얄펠리스(614-3, 2011년식, 71.95㎡) 2026년 3월 140,000,000원 (㎡당 약 1,950,000원)

본건(2019년식, 72.29㎡)의 경우, 건축연도가 비교적 신축에 해당합니다.

최근 매매가 기준 ㎡당 약 130만원 ~ 195만원 수준으로 형성되어 있으며, 본건 면적(72.29㎡)에 적용 시 약 9400만원 ~ 14100만원 범위로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 있습니다.

* 교육: 부곡중학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 다세대주택, 학교, 공원 등이 어우러져 주거 환경은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 195,000,000원 전액 인수: 이는 매수인의 실질적인 투자 비용을 크게 증가시키는 가장 큰 부담 요인입니다.

* 재매각 물건: 과거 유찰된 이력이 있어, 유찰 사유에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등 다양한 법규의 적용을 받습니다.

* 제시외 건물: 본건 건물 외 샌드위치판넬조(보일러실 등)의 제시외 건물이 존재하나, 토지/건물 일괄 매각 대상에 포함되어 처리될 것으로 보입니다. 다만, 현황에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본건이 다른 담보 물건과 함께 채무를 보증하고 있을 가능성이 있으며, 이에 대한 추가적인 정보 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 부곡동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 다세대주택 201호입니다.

건축 연도가 최신에 속한다는 장점이 있으나, 195,000,000원이라는 상당한 금액의 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담입니다.

따라서, 낙찰가 산정 시에는 인수하는 보증금을 포함한 총 매수 부담액이 주변 시세와 비교했을 때 합리적인지 면밀히 검토해야 합니다.

재매각 물건인 점과 대항력 있는 임차인으로 인한 부담을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 안산시 상록구 부곡동이라는 입지 조건.

* 인수하는 임차 보증금을 제외한 실질적인 투자 비용을 고려한 향후 시세 상승 잠재력 평가.

* 토지와 건물을 일괄 취득하므로 안정적인 소유권 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 228,000,000원이나, 매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금이 195,000,000원에 달합니다.

따라서, 매수인의 실질적인 총 투입 비용은 낙찰가에 195,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 볼 때, ㎡당 약 130만원 ~ 195만원 수준으로 거래되고 있습니다.

본건 전용면적(72.29㎡)을 기준으로, 총 시장 가치는 약 94,000,000원 ~ 141,000,000원 내외로 추정됩니다.

매수인의 총 투입 비용(낙찰가 + 195,000,000원)이 이 시장 가치 범위를 벗어나지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

예를 들어, 총 투입 비용을 약 330,000,000원으로 목표할 경우, 적정 낙찰가는 330,000,000원 - 195,000,000원 = 135,000,000원이 됩니다. 이는 ㎡당 약 1,860,000원으로, 최근 매매가 범위 내에 포함됩니다.

재매각 물건이라는 점과 높은 보증금 인수 부담을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 130,000,000원에서 150,000,000원 사이를 권장합니다.

이를 통해 매수인의 총 투입 비용은 약 325,000,000원 ~ 345,000,000원 수준으로 예상됩니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

본건 주변에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.