나이스옥션 법원경매 안산 2024타경675 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 610-10 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경675 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 610-10 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매10계 2024타경675 | 소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡로2길 5-1, 2층201호 | 감정가: 228,000,000원 | 최저가: 13,143,000원 | 용도: 다세대주택

1. 안산지원 2024타경675 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2024타경675 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 610-10 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 228,000,000원

토지면적: 38.65㎡ (약 11.69평)

건물면적: 72.29㎡ (약 21.87평) (전용면적 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 민OO

채무자: 민OO

채권자: 배OO

특이사항: 재매각

주의사항:

- 다세대주택으로 이용 중임.

- 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음 (임대차보증금 195,000,000원, 전입일 2020. 8. 3, 확정일자 2022. 7. 18).

- 보증금 전액을 매수인이 인수함.

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 "부곡중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 전반적인 주위 환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며, 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호임.

이용 상태: 본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비 내역: 위생시설, 급배수시설, 도시가스 난방시설 등.

토지 형상 및 이용 상태: 등고 평탄한 평지 내의 세장형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본건 남측으로 약 6M 내외의 포장도로와 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산부곡중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역.

공부와의 차이: 없음.

기타 참고사항: 임대관계는 미상임. 본건 기호3,4(제401호, 제501호)에 샌드위치패널조(보일러실 등)의 제시외 건물이 소재함.

1.3. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치하며, "부곡중학교" 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주거 밀집 지역으로 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 남측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 외부 진출입이 수월합니다. 도시지역 내 제2종일반주거지역에 속하여 향후 지역 개발 가능성도 존재합니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자이자 채무자는 민OO이며, 채권자는 배OO입니다. 본 건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 해당 임차인은 195,000,000원의 임대차보증금을 가지고 있으며, 이 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 임차인의 전입일은 2020년 8월 3일이며, 확정일자는 2022년 7월 18일입니다. 인수해야 할 보증금이 상당하므로, 입찰 전 반드시 인수 금액을 포함한 총 실질 취득 비용을 산정하는 것이 중요합니다. 말소기준권리 이후의 다른 권리들은 일반적으로 소멸될 가능성이 높으나, 임차인의 보증금 인수 조건은 예외입니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 부곡동은 "부곡중학교"를 비롯한 학교들이 인근에 있어 교육 수요가 꾸준한 지역입니다. 주변으로 다양한 다세대주택이 밀집해 있으며, 기본적인 생활 편의를 위한 근린생활시설들이 자리 잡고 있습니다. 이는 지역 주민을 대상으로 하는 안정적인 상권을 형성하고 있음을 시사합니다. 안산시 상록구는 지속적인 주거 수요가 있는 지역으로, 지역 자체의 기본적인 상업 기능과 함께 주변 지역과의 연계를 통한 상권 확장 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

1.6. 생활정보

주변에 부곡중학교, 안산부곡초등학교 등이 위치하여 자녀가 있는 가정에 교육적인 이점을 제공합니다. 또한, 공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 일상생활에 필요한 편의시설은 근린생활시설을 통해 충분히 이용 가능할 것으로 보입니다. 건물 내에는 위생, 급배수 시설과 함께 도시가스 난방 시설이 갖추어져 있어 난방 효율성이 높고 편리하게 생활할 수 있습니다. 교통 면에서는 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성 또한 양호합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 매수인이 전액 인수해야 하는 임차인의 보증금 195,000,000원입니다. 이 금액은 낙찰가와 별도로 추가되는 비용이므로, 실질적인 매수 금액을 신중하게 산정해야 합니다. 또한, 본 물건은 '재매각' 건으로, 이전 매각에서 유찰된 이유를 반드시 파악하고 분석하는 것이 중요합니다. 유찰 사유에는 권리 관계의 복잡성, 명도상의 어려움, 시장 상황 등이 포함될 수 있습니다. 토지 이용 계획상 '가축사육제한구역', '상대보호구역(안산부곡중학교)' 등의 제한이 있으나, 다세대주택의 일반적인 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 향후 용도 변경 등과 같은 개발 행위에는 제약이 따를 수 있습니다. 제시외 건물(보일러실 등)의 정확한 성격과 처리 방안에 대해서도 추가 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택으로, 주거 지역으로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교육 환경과 교통 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건의 핵심적인 특징은 매수인에게 전액 인수되는 195,000,000원의 임차인 보증금으로, 이는 물건의 실질적인 취득 원가를 결정하는 가장 중요한 요소입니다. 재매각 물건이라는 점을 감안할 때, 이전 유찰 사유에 대한 면밀한 검토와 함께 인수해야 할 보증금을 고려한 수익성 분석이 필수적입니다. 권리 관계 자체는 복잡하지 않으나, 임차인 보증금 인수 조건으로 인해 자금 계획과 명도 전략 수립에 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

- 임차인 보증금 인수: 195,000,000원의 보증금 전액을 인수해야 하므로, 이를 감안한 실질적인 투자 가치를 평가해야 합니다. 시세 대비 저평가 여부를 판단하는 데 중요한 기준이 됩니다.

- 재매각 활용: 유찰 이력이 있는 만큼, 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이전 유찰 사유를 철저히 분석하여 리스크를 최소화해야 합니다.

- 입지 및 학군: 안산시 부곡동의 주거 밀집 지역에 위치하며, '부곡중학교' 인근이라는 점에서 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

- 적정 면적: 72.29㎡ (약 21.87평)의 건물 면적은 2~3인 가구가 거주하기에 적합한 크기입니다.

주변 시설 조사 결과, 본 물건이 위치한 지역은 학교, 공원, 근린생활시설 등 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설들은 직접적으로 인접해 있지 않은 것으로 파악되었습니다.

법원 정보

안산지원 경매10계