나이스옥션 법원경매 고양 2024타경77920 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1006-9 화이트캐슬 21동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2024.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석삼거리" 북동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 소규모 아파트단지, 다세대주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 창고, 농경지 등이
혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 본건 서측 및 남측 인근의 고봉로변 및 성현로변에
노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

사용승인일 2017.11.24.인 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 공동주택,
화이트캐슬 21동 중 2층 201호로서,
외벽: 드라이비트 마감 및 일부 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: PVC(하이)샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 도시가스 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 서동측 하향 완경사지에 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서,
현황 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,
상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

기 타: ① 본건 내부구조도는 현장조사 시 소유자 및 이해관계인의 부재로 인하여
내부를 확인치 못하여, 집합건축물대장 건축물현황도를 기준으로 본건 외부관찰과 인근
탐문 등을 참고하고 본건의 표준적 이용상황을 전제로 하여 개략적으로 작성하였는바
정확한 내부구조 및 이용상황 등은 경매 참여시 재확인을 반드시 요하니 경매 참가인
등은 유의하시기 바람.

② 본건 평가대상의 경우 위치확인은 폐문부재로 인하여 집합건축물대장 건축물현황도 상
위치 및 현관문에 부착된 외부표식을 기준하였음.

물건 비고

1. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임차보증금 180,000,000원, 전입일자 2021.03.03. 확정일자 2021.02.16.) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
2. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경77920 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1006-9, 화이트캐슬 21동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 205,000,000원

토지면적: 68.25㎡ (약 20.65평)

건물면적: 62.41㎡ (약 18.89평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 OOOOOOO

건축년도: 2017년 11월 24일 사용승인

1.1. 입지조건

위치: 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석삼거리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본건은 소규모 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 본건 서측 및 남측 인근의 고봉로변 및 성현로변에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

말소기준권리: 갑6 (롯데카드 가압류, 2022.08.12 접수)을 기준으로, 이후 설정된 대부분의 가압류 및 압류는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리: 을구 3번 주택임차권 (정 , 보증금 180,000,000원, 2021.03.03 전입, 2021.02.16 확정일자)이 존재합니다. 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

현재 진행 중인 경매: 갑14 (주택도시보증공사 강제경매, 2024.08.19 접수)에 의해 본 건이 경매로 진행 중입니다.

임차인 현황:

임차인: 정

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021.03.03

확정일자: 2021.02.16

배당신고일자: 2023.04.19

대항력: 있음

주의사항: 상기 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 180,000,000원 전액이 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역과 근린생활시설, 창고, 농경지가 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 주변 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

주변에 별도의 집객력이 높은 상업시설이 인접해 있지 않아, 상권 자체의 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건축물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 경사지붕의 공동주택으로, 사용승인일은 2017년 11월 24일입니다. 본 물건은 해당 건물(화이트캐슬 21동)의 2층 201호입니다.

이용상태: 본 건은 다세대주택으로, 내부적으로는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니, 현관 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. (정확한 내부 구조 및 이용 현황은 현장 재확인 필수)

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

주변 시설: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 기본적인 교통 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 을구 3번 임차인(정 )의 보증금 180,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있는 가장 큰 위험 요소입니다.

재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 과거 유찰 또는 다른 사유로 경매 절차가 중단된 이력이 있음을 고려해야 합니다. 이는 물건 자체의 하자가 있거나 권리 관계의 복잡성 등 특별한 사정이 있을 수 있음을 시사합니다.

내부 확인 제약: 감정평가 당시 폐문 부재 등의 사유로 내부 확인이 이루어지지 못했으며, 집합건축물대장 및 외부 관찰, 인근 탐문을 기준으로 작성되었습니다. 정확한 내부 상태 및 구조, 이용 현황 등은 반드시 경매 참여 전에 직접 재확인해야 합니다.

특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반 경매(10%)보다 높게 요구되므로, 입찰 시 보증금 준비에 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2017년 준공된 비교적 신축 다세대주택으로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 현재 감정가(205,000,000원)와 유사한 수준의 대항력 있는 임차인(보증금 180,000,000원)이 존재하여, 낙찰 후 보증금 인수 부담이 매우 클 수 있습니다. 주변 시세와 비교 시 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 재매각이라는 점 또한 투자 결정 시 신중한 검토를 요합니다. 따라서 명확한 권리 분석과 함께 임차인의 보증금 인수 금액을 면밀히 산정하여 총 취득 비용을 고려한 입찰가 결정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2017년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 관리 부담이 적을 수 있습니다.

임차인 인수 조건: 대항력 있는 임차인 존재로 인해, 보증금 인수 금액을 정확히 파악하고 총 취득 비용을 고려한다면 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

지역 내 주거 수요: 성석동 지역의 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 건물면적(62.41㎡, 약 18.89평)과 유사한 규모의 주변 다세대주택 최근 매매가는 약 110,000,000원에서 127,000,000원 수준으로 파악됩니다.

하지만 본 건은 대항력 있는 임차인(보증금 180,000,000원)을 인수해야 하는 주요 부담이 있습니다. 이는 낙찰 후 매수인이 인수해야 할 금액으로, 낙찰가와 합산될 때 실제 총 취득 비용이 됩니다.

만약 낙찰가가 180,000,000원일 경우, 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받는다면 매수인이 인수하는 보증금은 0원이 되어, 총 취득 비용은 180,000,000원이 됩니다. 이는 주변 시세보다 높은 편입니다.

감정가(205,000,000원)와 임차인 보증금(180,000,000원) 및 주변 시세 간의 격차를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 190,000,000원으로 제안합니다. 이 가격대로 낙찰될 경우, 임차인이 배당에서 약 160,000,000원을 회수하여 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 20,000,000원 수준이 될 수 있습니다. 이 경우 총 취득 비용은 약 210,000,000원이 되므로, 투자 가치 판단 시 총 취득 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

(주의: 상기 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 산출된 것이며, 실제 경매 진행 상황, 현장 가치 평가, 임차인 배당 현황 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.