나이스옥션 법원경매 고양 2024타경77920 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1006-9 화이트캐슬 21동 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경77920 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1006-9 화이트캐슬 21동 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2024타경77920 | 소재지: 경기도 고양시 일산동구 고봉로658번길 128, 21동 2층201호 (성석동,화이트캐슬) | 감정가: 205,000,000원 | 최저가: 24,119,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2024타경77920 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1006-9 화이트캐슬 21동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 205,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 68.25㎡ (약 20.64평)

건물면적 (전용): 62.41㎡ (약 18.88평)

사용승인일: 2017.11.24.

층수: 지상 4층 중 2층

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

이용상태: 다세대주택 (방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현관 등)

설비내역: 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수설비

1.3. 주변 환경 및 교통

위치 및 주위환경: "성석삼거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근 고봉로변 및 성현로변에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

도로상태: 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2. 권리 분석

2.1. 등기부상 권리관계

소유자: 강OO

채무자: 강OO

채권자: 주OOOOOOO (강제경매 신청)

말소기준권리: (정보 부족하나, 통상적으로 말소기준권리 이하의 권리는 소멸됨. *단, 후술할 임차권등기 관련 주의 필요.*)

2.2. 임차인 현황 및 인수사항

주의사항: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기가 존재합니다.

임차보증금: 180,000,000원

전입일자: 2021.03.03. (대항력 발생)

확정일자: 2021.02.16. (우선변제권 발생)

특이사항: 임차권등기가 되어 있으며, 전입일자가 말소기준권리보다 선순위일 가능성이 높아 대항력이 있습니다. 배당에서 임차보증금 1억 8천만 원이 전액 변제되지 아니하면, *잔액을 매수인이 인수*해야 하는 위험이 있습니다.

3. 잠재적 리스크 및 주의사항

3.1. 권리 인수 위험

본건의 감정가(205,000,000원) 대비 임차보증금(180,000,000원)의 비율이 매우 높습니다.

만약 선순위 근저당 등 다른 채권이 배당을 받게 되거나, 낙찰가가 감정가 이하로 떨어질 경우 임차보증금 전액 배당이 어려워지며, 미변제액만큼 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 입찰 전 정확한 선순위 채권과 배당 관계를 분석해야 합니다.

3.2. 현장조사 한계

감정평가서상 내부구조도는 소유자 부재로 인해 실제 내부 확인 없이 건축물현황도 및 외부 관찰을 통해 개략적으로 작성되었습니다. 실제 내부 상태, 이용 상황, 누수 여부 등은 경매 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다.

3.3. 주변 환경 혼재

주위가 다세대주택뿐만 아니라 창고, 농경지 등과 혼재하는 지역이므로 주거 환경의 쾌적성 측면에서는 도심지 아파트와 차이가 있을 수 있습니다.

3.4. 혐오시설 및 주변 시설 (검색 결과)

주변 시설 검색 결과, 본건 인근(도보 이동 가능 거리)에 *폐기물 처리업체*가 위치하는 것으로 확인되었습니다. 이는 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요소이므로 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 입지 조건 및 생활 정보

계획관리지역 및 주거zone으로 지정되어 있어, 일반적인 주거지역보다는 개발 여지가 더 넓을 수 있습니다. 차량 진출입이 용이하고 인근 버스 정류장이 있어 자가용 및 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 성석삼거리 인근의 기반 시설을 이용할 수 있습니다.

4.2. 상권 분석

주변에 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 대규모 상권이 발달된 곳은 아닙니다. 기본적인 생활 편의 시설은 인접한 고봉로변이나 성현로변을 통해 접근해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

비교적 신축급(2017년 사용승인) 다세대주택으로, 전용면적 약 18.88평의 쓰리룸 구조로 실제 이용 가치가 높습니다.

감정가 2억 5백만 원 대비 보증금 인수액을 고려하여 입찰한다면, 실거주 또는 임대 목적으로 활용 가능합니다. 특히 임차보증금 인수 리스크를 정확히 계산하여 낙찰가를 산정할 경우, 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

4.4. 결론

본건은 임차보증금 인수 위험(1억 8천만 원)이 명확한 *고난도 물건*입니다. 입찰 참여자는 예상 낙찰가와 인수해야 할 보증금 잔액을 정밀하게 계산해야 합니다. 다만, 인수액을 제외한 실질적인 투자 금액이 주변 시세보다 저렴할 경우 투자 가치가 발생할 수 있습니다.

5. 면책 공고

본 보고서는 제시된 제한된 정보만을 바탕으로 작성되었으며, 경매 참여를 위한 참고 자료로만 활용되어야 합니다. 정확한 권리 관계, 내부 상태, 주변 환경 등은 입찰 전에 반드시 입찰자 본인이 직접 현장 조사 및 관련 서류를 확인해야 하며, 본 보고서의 오류나 정보 누락으로 발생하는 일체의 손해에 대해 컨설턴트는 책임을 지지 않습니다.

법원 정보

고양지원 경매4계