나이스옥션 법원경매 고양 2024타경79193 [1] 경기도 파주시 동패동 7 노블타운 102동 3층301호 다세대주택 경매

Name: 나이스옥션 경매정보 서비스
Brand: 나이스옥션

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

고양지원 경매4계 2024타경79193 | 소재지: 경기도 파주시 미래로310번길 254, 102동 3층301호 (동패동,노블타운) | 감정가: 288,000,000원 | 최저가: 33,883,000원 | 용도: 다세대주택

사건번호는 고양지원 2024타경79193 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 건입니다.

소재지는 경기도 파주시 동패동 7 노블타운 102동 3층 301호에 위치한 다세대주택입니다.

감정가는 288,000,000원으로 산정되었으며, 소유자는 김OOOOO, 채무자는 김OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

토지 면적은 58.95㎡ (약 17.83평)이며, 건물 면적은 53.07㎡ (약 16.05평, 전용면적)입니다.

본건은 철근콘크리트구조의 4층 건물 내 3층 301호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

건물은 인조석 붙임 마감의 외벽과 샷시 창호를 사용하고 있으며, 난방설비, 승강기설비, 위생 및 급배수시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 2필지이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 운정초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주거지대로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

도로 상태는 본건 건물 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있어 접근성은 양호합니다.

토지이용계획상 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거 Zone)에 해당합니다.

본 경매 물건의 권리 관계상 가장 중요한 특이사항은 임차권 등기입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임차보증금 234,000,000원, 전입일자 2021.03.30., 확정일자 2021.02.25.)가 존재합니다.

이는 대항력 있는 선순위 임차인의 권리로서, 배당 절차에서 임차보증금 234,000,000원이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 '인수주의'가 적용됩니다.

따라서 입찰 전 배당 순위 및 변제 가능성 등에 대한 면밀한 검토가 필수적이며, 낙찰가 산정 시 인수 예상액을 반드시 고려해야 합니다.

주위는 다세대주택과 대규모 아파트 단지가 혼재되어 있어 주거 환경이 안정적인 편입니다.

각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

감정평가서상 운정초등학교 인근으로 학군 접근성이 양호합니다.

(참고: 본 보고서 작성 시점의 외부 검색으로는 인근에 명백한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 현장 방문을 통한 최종 확인이 요구됩니다.)

가장 큰 리스크는 권리분석에서 언급된 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험입니다.

입찰자는 최저가 대비 임차보증금의 미배당 예상액을 정확히 계산하여, 낙찰가와 인수금액의 합산액이 인근 시세를 초과하지 않도록 보수적인 접근이 필요합니다.

임대차 관계는 미상(임대관계는 미상임)으로 기재되어 있으나, 임차권 등기상 임차인이 실제 거주 중일 가능성이 높습니다.

본 물건은 비교적 신축 다세대주택이 밀집한 지역에 위치하여 주거 환경이 양호하고, 전용면적 대비 적정한 토지 지분을 확보하고 있습니다.

최대 투자 포인트는 다음과 같습니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차권 등기로 인해 명도(인도) 및 미배당 보증금 인수 리스크가 매우 높습니다.

투자 결정 시, 보증금 인수 금액을 최소화하는 선에서 낙찰가를 결정하는 철저한 '권리 분석 기반'의 입찰 전략이 요구됩니다.

실질적으로 인수액을 포함한 총 투자금액이 인근 다세대 시세보다 낮게 형성될 수 있는 경우에 한하여 적극적인 투자를 고려할 필요가 있습니다.

고양지원 경매4계