나이스옥션 법원경매 고양 2024타경74259 [1] 경기도 파주시 조리읍 장곡리 산6-2 임야 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경74259 [1] 경기도 파주시 조리읍 장곡리 산6-2 임야 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2024타경74259 | 소재지: 경기도 파주시 조리읍 장곡리 산6-2 | 감정가: 1,813,887,000원 | 최저가: 622,164,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 (고양지원 2024타경74259)

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 고양지원 2024타경74259 (1)

소재지: 경기도 파주시 조리읍 장곡리 산6-2 (일괄매각)

용도: 임야

감정가: 1,813,887,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 면적 정보

토지면적 합계: 22,130.00㎡ (약 6,693.0평)

건물면적: 0.00㎡

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 파주시 조리읍 장곡리 소재 ‘공능저수지’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 자연림, 농경지 및 일부 주택 등이 혼재하는 지역으로, 전형적인 도심 외곽의 자연 친화적인 환경을 형성하고 있습니다. 간선도로 등과의 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

기호2 토지는 차량의 접근이 가능하며, 버스 정류장과의 거리 및 운행 횟수를 고려했을 때 대중교통 이용 수준은 보통인 것으로 조사되었습니다.

2.3. 토지 현황 및 도로 상태

일괄매각 대상 토지 중 기호1, 3은 유사 사다리형 완경사지로서 현재 자연림 상태입니다. 기호2는 부정형 완경사지로서 휴경지 상태이며, 서측으로 폭 약 3-4미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

기호2 토지의 경우 계획관리지역으로 지정되어 있어, 타 용도에 비해 비교적 넓은 범위의 개발 및 건축 행위가 가능하여 향후 토지 이용 계획 수립 시 유리한 고지를 점할 수 있습니다.

기호1, 3 토지는 공히 보전관리지역 및 준보전산지로 지정되어 있어 개발 행위에 다소 제한이 따릅니다.

전체 토지 모두 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한)에 해당됩니다.

2.5. 최고의 입지:

전체 필지 중 가장 개발 가능성이 높은 계획관리지역(기호2)이 포함되어 있으며, 비교적 넓은 면적(6천 평 이상)의 토지를 대규모로 확보할 수 있는 기회입니다. ‘공능저수지’ 인근의 자연환경과 연계하여 전원주택단지, 소규모 창고 부지(계획관리지역 내) 등 다양한 목적으로 활용을 고려할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개요

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자가 전OO 소유의 토지에 대해 채무자 이OO의 채무 변제를 위해 신청한 사건으로 보입니다. 채권자는 파OOOOOO입니다. 재매각 및 중복사건으로 진행되고 있어, 사건 진행 과정에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명 (NCQC): 기호2 토지가 휴경지 상태이므로, 최고가 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금은 반환되지 않습니다. 또한, 농지법에 따른 원상회복명령 가능성도 있으므로 이에 대한 대비가 필요합니다.

분묘기지권 및 분묘: 목록 1 토지 지상에 연고 미상의 분묘 수기가 소재한 것으로 조사되었으나, 봉분 없이 묘지의 형태만 있어 개장된 것으로 추정된다는 감정평가서 참고사항이 있습니다. 추정일 뿐, 확실한 개장 여부 및 분묘기지권 성립 여부를 확인하기 위해 추가적인 현장 조사 및 법적 검토가 필수적입니다. 추후 분묘 소유자와의 협의나 법정 다툼의 가능성이 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 건의 주위 환경이 자연림, 농경지 및 일부 주택이 혼재하는 지역이므로, 현재로서는 상업 시설이나 대규모 상권이 형성되어 있지 않습니다. 따라서 투자는 현 상권 활용보다는 장기적인 개발 또는 전원 생활을 목적으로 해야 합니다.

4.2. 생활 정보

주변에 ‘공능저수지’가 위치해 있어 자연 경관 및 휴식 공간으로 활용할 수 있는 이점이 있습니다. 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 보통 수준이므로, 기본 생활 인프라(마트, 병원 등)에 대한 접근성은 차량 이용을 전제로 해야 합니다. 본 보고서는 제공된 정보에 기반하여 작성되었으며, 주변 혐오 시설 여부 등은 현장 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 법적 리스크

농지취득자격증명 미제출로 인한 보증금 몰수 리스크가 가장 큽니다. 매수자는 농지법에 대한 이해와 함께 농취증 발급 가능성을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

분묘기지권 성립 시, 분묘 이장(개장)을 위한 별도의 비용과 시간이 발생할 수 있으며, 이장이 불가능할 경우 토지 이용에 제약이 발생합니다.

5.2. 현황 리스크

기호1, 3 토지가 보전관리지역 및 준보전산지로 지정되어 있어 개발 행위가 엄격하게 제한될 수 있습니다. 전체 면적 중 개발 가치가 높은 계획관리지역(기호2)의 면적 비율을 확인하여 투자 효용성을 판단해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 대규모(약 6,693평)의 임야를 상대적으로 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다. 전체 필지 중 일부가 개발 가치가 높은 계획관리지역에 해당하며, 공능저수지 인근이라는 자연환경적 이점도 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 요구와 분묘기지권 관련 리스크가 명확히 고지되어 있어, 이 두 가지 권리상의 문제를 해결할 수 있는 능력이 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

계획관리지역 확보: 전체 면적 중 일부가 계획관리지역이므로, 향후 개발 인허가를 통해 전원주택, 창고 등 다양한 용도로 전환할 수 있는 잠재력이 높습니다.

대규모 면적 확보: 대규모 토지 확보를 통해 장기적인 산림 경영 및 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

최저가 입찰 전략: 재매각 사건이므로, 유찰 시마다 최저가가 내려갈 가능성이 있으며, 법적 리스크를 감안한 보수적인 입찰 전략이 요구됩니다.

법원 정보

고양지원 경매4계