나이스옥션 법원경매 고양 2024타경75177 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 745-2 102동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경75177 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 745-2 102동 3층302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경75177
• 주소: 경기도 고양시 일산서구 대화2로 134-10, 102동 3층302호
• 감정가: 224,000,000원
• 최저가: 26,353,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 다세대주택

고양지원 경매4계 2024타경75177 | 소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화2로 134-10, 102동 3층302호 | 감정가: 224,000,000원 | 최저가: 26,353,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 고양지원 2024타경75177 (1) 다세대주택

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2024타경75177 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 745-2 102동 3층 302호

용도: 다세대주택 (4층 중 3층)

감정가: 224,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2019.01.30.

면적 현황

토지 면적: 45.96㎡ (약 13.90평)

건물 면적 (전용): 54.03㎡ (약 16.34평)

1.2. 입지조건 및 주변 환경

최고의 입지:

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "호미걸이공원" 북측 인근에 위치하며, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 행정복지센터 등이 혼재하는 주거지역에 해당합니다.

교통 상황:

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 용이합니다. 다만, 지하철 3호선 "대화역"은 다소 원거리에 위치하고 있어 지하철 이용은 불편할 수 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 구조:

철근콘크리트구조, 4층 건물 중 3층에 위치하며, 2019년 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택입니다. 위생, 급배수, 난방설비 및 E/V설비 등이 설치되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

주변 혐오시설:

본 물건의 직접적인 인근 지역은 호미걸이공원 인근의 주거 지역으로, 일상적인 생활에 영향을 미치는 고강도 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 고양시 덕양구 현천동에 서울시 난지물재생센터가, 고양시 대자동에 서울시립 승화원(화장시설)이 위치하는 등 고양시 전체적으로 서울시 운영 기피시설이 소재하고 있어 광역적인 환경 이슈는 존재하지만, 본 건 소재지와는 거리가 있습니다. 정확한 주변 환경은 반드시 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

1.3. 권리분석 (특이사항 및 주의사항)

핵심 주의사항:

본 건은 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 존재합니다.

임차인: 을구 1번 임차권등기 (문OO, 소유자와 동일인으로 보임)

임대차보증금: 239,000,000원

전입일자: 2019. 12. 5. (대항력 발생)

확정일자: 2019. 10. 18.

*주의:* 임차인의 보증금(2억 3,900만원)은 감정가(2억 2,400만원)보다 높습니다. 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면, **그 잔액을 낙찰자(매수인)가 인수**해야 하는 매우 중대한 리스크가 있습니다.

소유자/채무자/채권자 현황:

소유자 및 채무자가 문OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 강제경매 진행 건입니다.

권리 분석 의견:

본 물건은 **대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이 매우 높아** 입찰 시 보수적인 접근이 필수적입니다. 입찰금액 산정 시 인수할 금액을 명확히 계산해야 합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권 환경:

인근은 주로 다세대주택 및 아파트 단지 등으로 구성된 주거 밀집 지역입니다. 소규모 근린생활시설은 혼재되어 있으나, 대규모 상권은 인근 대화역이나 일산시장(약 3~4km 거리) 방면으로 이동해야 이용 가능합니다. 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있습니다.

생활 편의:

"호미걸이공원"이 가까이 있어 주거 환경이 쾌적하며, 행정복지센터 등 관공서 이용이 편리한 위치입니다. 신축급 건물로 내부 설비 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

잠재적 리스크 (최대 리스크):

1. **임차보증금 인수 리스크:** 감정가를 초과하는 대항력 있는 임차보증금 잔액을 낙찰자가 인수할 가능성이 99% 이상입니다. 이는 입찰가 책정의 가장 큰 변수이자 최대 리스크입니다.

2. **경쟁률 및 수익률:** 높은 인수금액으로 인해 입찰 경쟁률은 낮을 수 있으나, 안전마진 확보가 어렵습니다.

종합 의견:

본 물건은 2019년에 지어진 신축급 다세대주택으로, 주거 환경 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 제1종일반주거지역에 위치하며, 호미걸이공원 인근이라는 장점이 있습니다. 그러나 **2억 3,900만원의 임차보증금을 인수해야 하는 권리적 리스크**가 매우 커 일반적인 투자자에게는 위험 부담이 높습니다. 실거주 목적으로 안전하게 인수 가능한 금액을 정확히 산정할 수 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

1.6. 투자 포인트

1. **신축급 주택:** 2019년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 엘리베이터 등 편의시설이 갖춰져 있습니다.

2. **주거 쾌적성:** 호미걸이공원 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

3. **저가 매수 기회:** 높은 임차보증금 인수 리스크로 인해 유찰이 반복될 경우, 낮은 금액에 낙찰받아 보증금 부담분을 상쇄할 수 있는 '역발상 투자' 기회가 될 수 있습니다. (단, 매우 정교한 시세 및 권리분석 필수)

*주의:* 입찰 전 반드시 등기부등본 및 임차권등기 관련 내용을 재확인하고, 보증금 인수 시 최종 취득가액(낙찰가 + 인수금액)이 주변 시세 대비 경제성이 있는지 면밀히 분석해야 합니다.

법원 정보

고양지원 경매4계