나이스옥션 법원경매 고양 2024타경71823 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 655-1 명진탑클래스 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유한 · 평가일 2024.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유동마을회관" 동측 인근에 위치하며 주위는
다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 정류장까
지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평지붕) 4층 건물 내 2층 202호로서,
외 벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창 호 : 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 국토이용용도지역기타(성장관리지역(주거zone)), 가축사육제한구역(2019-11-2
9)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내), 제한보호구역(전방
지역:25km)(고도16m 위임지역), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.12.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경71823 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 655-1 명진탑클래스 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 180,000,000원

토지면적: 45.11㎡ (약 13.64평)

토지 지분: 45.1138㎡ (약 13.64평)

건물면적: 54.91㎡ (약 16.61평)

건물 지분: 54.91㎡ (약 16.61평)

건축물대장상 용도: 공동주택(다세대주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평지붕)

건축 연도: 2017년경 (사용승인일 2017.07.18 기준)

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유동마을회관" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주거지대입니다.

차량 진입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

건물 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.

계획관리지역, 국토이용용도지역기타(성장관리지역(주거zone)), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

주변에 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 넓은 지역 범위 내에 서울시립묘지 등 일부 기피시설이 존재할 수 있습니다.

3. 권리분석

본 경매는 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

말소기준권리(임의경매, 2024.06.04.)보다 선순위 권리는 존재하지 않으나, 다음과 같은 임차인 현황이 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (김정민)

보증금: 178,000,000원

전입일자: 2021-10-29

확정일자: 2021-09-14

권리분석: 대항력 없음. 등기부등본 상 주택임차권(을7)이 말소 처리되었습니다. 또한, 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건 변경 확약서를 제출하였습니다.

* 임차인: 양회림

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-04

권리분석: 대항력 있음. 해당 임차인의 경우 보증금이 0원이지만 대항력이 있어 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

종합적으로 볼 때, 기존 임차인(김정민)의 권리는 소멸될 가능성이 높으나, 신규 임차인(양회림)의 대항력 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 내유동은 빌라 및 연립주택 밀집 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지역입니다.

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 양지그린타운 (653-2번지, 2002년 건축, 45.68㎡): 2026년 7월 3일, 45,000,000원

* 위너스빌 (589-14번지, 2017년 건축, 45.37㎡): 2026년 7월 2일, 107,000,000원

* 블루캐슬 (436-75번지, 2013년 건축, 45.19㎡): 2026년 7월 2일, 125,000,000원

본건(54.91㎡, 2017년경 건축)은 위 사례들과 면적 및 건축 연도에서 유사성을 보입니다. 특히, 2017년 건축된 위너스빌(45.37㎡)의 매매가(107,000,000원)를 기준으로 볼 때, 본건의 시장 가격은 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 추정됩니다. 그러나 감정가는 180,000,000원으로, 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하나, 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다. 차량을 이용한 도심 접근성은 통일로 등을 이용해야 합니다.

* 편의시설: 주거지대에 속해 있어 기본적인 근린생활시설 이용은 가능합니다.

* 교육: 인근 초등학교(내유초교) 및 중학교(고양제일중학교) 통학이 가능하며, 고등학교는 원당이나 화정 등으로 통학해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(양회림): 보증금이 0원이지만 대항력이 있어, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가(180,000,000원)가 최근 거래된 유사 물건들의 시세(약 130,000,000원 ~ 150,000,000원)보다 높게 책정되어 있어, 유찰 가능성 또는 최저 입찰가 대비 높은 금액으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 도시계획 및 개발 제한: 계획관리지역, 성장관리지역, 가축사육제한구역 등 각종 도시계획 및 제한사항이 존재하여 향후 건축이나 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2017년경)인 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 감정가가 시세보다 높게 책정된 점은 투자 시 주요 고려 사항입니다. 특히, 양회림 임차인의 대항력 유무와 그에 따른 인수 조건에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 형식적 경매의 특성상 권리 소멸은 예상되나, 임차인 관련 리스크는 명확히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리가 용이합니다.

* 인근의 개발 계획(군사시설보호구역 해제, 평화경제특구 조성 추진 등)이 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가집니다.

* 감정가 대비 낮은 시세는 저가 매수의 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인근 유사 물건의 최근 매매 사례를 기반으로 산정합니다.

본건 면적(54.91㎡)과 유사한 위너스빌(45.37㎡, 2017년식, 107,000,000원)의 평당가(약 236만원/㎡)를 적용하면 약 129,500,000원으로 추정됩니다.

블루캐슬(45.19㎡, 2013년식, 125,000,000원)의 평당가(약 277만원/㎡)를 적용하면 약 151,900,000원으로 추정됩니다.

본건은 2017년경 준공으로 위너스빌과 유사한 연식이므로, 이를 기준으로 보수적으로 접근 시 약 130,000,000원에서 145,000,000원 사이의 시세 범위를 예상할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인(양회림)의 존재 및 0원의 보증금 인수 조건, 명도 난이도 등을 고려하여, 잠재적 리스크를 감안한 적정 입찰가는 135,000,000원으로 제안합니다.

이 금액은 현재 파악된 시세와 리스크 요인을 종합적으로 고려한 제안이며, 실제 입찰 시에는 권리관계 재확인 및 현장 조사를 통해 최종 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.