나이스옥션 법원경매 고양 2024타경71489 [2] 경기도 파주시 금촌동 469-3 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지원 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 금촌동 소재 금촌초등학교 북서측 인근에 위치하고,
주위는 다세대주택 및 점포 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

근거리에 경의로가 있고, 본건까지 차량접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물(2022. 12. 23. 사용승인) 중
1층 101호 등으로
- 외벽 ; 인조석붙임마감
- 내벽 ; 벽지 및 타일 등 마감임.

이용상태

101호 및 102호 ; 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나 현황은 공실임.
103호 및 104호 ; 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나 현황은 사무실로
이용 중임.
301호, 302호, 401호, 402호 ; 공부상 용도는 다세대주택이나 현재 폐문부재 상태이고
공실(미입주) 여부는 미상임.

설비내역

승강기 및 위생설비 등이 설치된 건물임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호에 관한 법률에 의한 상대보호구역,
군사기지 및 군사시설 보호법에 의한 제한보호구역, 철도보호지구, 한강폐기물매립시설
설치제한지역임.

공부와의 차이

101호 및 102호 ; 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나 현황은 공실임.
103호 및 104호 ; 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나 현황은 사무실로
이용 중임.
301호, 302호, 401호, 402호 ; 공부상 용도는 다세대주택이나 현재 폐문부재 상태이고
공실(미입주) 여부는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기 있음(근저당설정등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2024타경71489 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 파주시 금촌동 469-3 1층 102호 (도로명: 경기도 파주시 강천길 80)

구분건물: 1층 102호

용도: 공부상 제1종근린생활시설(소매점), 현황 공실

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2022년 12월 23일

총 층수: 지하 1층, 지상 4층 건물 중 1층

1.3. 면적 정보

토지 면적: 32.07㎡ (약 9.70 평)

건물 면적: 45.36㎡ (약 13.72 평)

1.4. 감정가

감정가: 409,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 금촌초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택 및 점포 등이 혼재하는 지역으로, 지역 커뮤니티 형성 및 상업 활동이 가능한 입지입니다.

2.2. 교통 환경

근거리에 경의중앙선이 위치하고 있으며, 본건까지 차량 접근이 가능하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 사다리형의 형상이며, 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용 중입니다. 건물은 2022년 12월 사용승인된 신축 건물에 해당합니다.

현재 101호 및 102호는 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나 현황은 공실 상태입니다. 103호 및 104호는 같은 용도로 공부상 등재되어 있으나 현황은 사무실로 이용 중입니다. 3층 및 4층은 공부상 다세대주택이나 현재 폐문부재 상태로 공실 또는 미입주 여부는 확인되지 않았습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제1종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호에 관한 법률에 의한 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 의한 제한보호구역, 철도보호지구, 한강폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 제한사항을 확인할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 01월 11일 접수된 엠씨아이대부주식회사 명의의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 주요 권리 내역

등기부등본상 소유권보존, 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있습니다.

- 소유권보존: 우복순 (2023-01-11)

- 근저당: 엠씨아이대부주식회사 (2023-01-11)

- 가압류: 홍정화 (2023-11-07)

- 압류: 파주세무서장 (2024-04-22), 국민건강보험공단 (2024-06-13), 파주시 (2024-07-17)

- 임의경매: 안양중부새마을금고 (2024-05-30)

- 근저당권부채권 근질권설정: 느티나무제이차유한회사 (2024-08-19)

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으므로, 본 경매 절차를 통해 등기부상 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

단, "토지 별도등기 있음(근저당설정등기)"이라는 특이사항이 기재되어 있어, 토지에 설정된 별도 등기가 경매로 인해 소멸되는지 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

조사된 임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 확인되었으며, 해당 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본건이 위치한 1층 102호는 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이나 현재 공실 상태로, 향후 임대 또는 직접 사용을 통해 수익 창출이 가능한 잠재력이 있습니다. 인근 103, 104호는 사무실로 이용 중으로, 지역 내 상업 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다.

4.2. 주변 상권 특성

주변 지역이 다세대주택 및 점포가 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소매업, 서비스업 등 다양한 업종의 상권 형성이 가능합니다. 금촌초등학교 등 교육시설과 인접해 있어 학생 및 학부모를 타겟으로 하는 상권도 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내에는 승강기 및 위생설비가 설치되어 있어 기본적인 생활 및 업무 편의를 제공합니다.

5.2. 주변 편의시설

물건지 인근에 금촌초등학교가 소재하고 있으며, 교육 시설 접근성이 좋습니다. 또한, 파주시청 및 교육지원청 등 주요 관공서가 밀집해 있어 행정 편의성도 갖춘 지역입니다. 주변 지역은 전통 시장과 상점들이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주변 환경 특이사항

검색 결과, 물건지 인근에 '협신주택'과 같은 장기 방치 흉물 건물이 도심에 위치하고 있어 지역 미관에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 파주시에는 서울시의 기피시설(묘지, 난지물재생센터 등)이 일부 위치하여 지역 주민들의 불편이 제기된 바 있으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사기지 및 군사시설 보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도 등기 (토지)

"토지 별도등기 있음(근저당설정등기)" 표기는 본 건물 등기와는 별개로 토지에 근저당권이 설정되어 있음을 의미합니다. 경매로 인해 건물은 소멸되더라도 토지상의 별도 등기가 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 이는 권리 분석 시 매우 중요한 부분으로, 해당 근저당권의 상세 내용 및 소멸 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 공동 담보

본 건은 공동 담보 물건으로, 채무자의 다른 담보 물건에 대한 경매 진행 여부나 추가적인 권리 관계가 있을 수 있습니다.

6.3. 미확인 사항

3층 및 4층 다세대주택의 정확한 이용 상태(공실 여부 등) 및 임대관계가 미상으로 확인되어, 향후 명도 진행 시 변수가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 경기도 파주시 금촌동이라는 입지 조건은 향후 지역 발전 가능성을 내포하고 있으나, 일부 제한 사항(군사시설 보호구역 등)과 더불어 주변에 방치된 흉물 건축물이 존재한다는 점은 다소 아쉬운 부분입니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 토지 별도 등기의 존재는 잠재적인 리스크로 작용할 수 있으므로 철저한 확인이 요구됩니다. 현재 1층 102호는 공실 상태로, 향후 임대 또는 직접 사용을 통해 가치를 높일 수 있는 기회가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 노후화가 적어 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 102호 공실 활용: 현재 공실인 102호를 임대하여 임대 수익을 창출하거나, 직접 사업 공간으로 활용할 수 있습니다.

* 지역 내 수요: 주변의 주거 및 상업 시설과 인접하여 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 파주시의 도시 기본 계획 등에서 언급되는 지역 개발 계획(운정신도시 인접 등)과 연계하여 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 409,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점과 2022년 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 출발하여 현장 조사 결과 및 입찰 참여자들의 경쟁 상황에 따라 적정가를 산정하는 것이 합리적입니다. 다만, 토지 별도 등기의 존재 여부와 그 부담 정도를 반드시 확인한 후 입찰가를 결정해야 하며, 이를 종합적으로 고려하여 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 일반적인 경매 투자 시 고려되는 범위이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 물건의 구체적인 가치 평가에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.