나이스옥션 법원경매 고양 2024타경71489 [4] 경기도 파주시 금촌동 469-3 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지원 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 금촌동 소재 금촌초등학교 북서측 인근에 위치하고,
주위는 다세대주택 및 점포 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

근거리에 경의로가 있고, 본건까지 차량접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물(2022. 12. 23. 사용승인) 중
1층 101호 등으로
- 외벽 ; 인조석붙임마감
- 내벽 ; 벽지 및 타일 등 마감임.

이용상태

101호 및 102호 ; 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나 현황은 공실임.
103호 및 104호 ; 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나 현황은 사무실로
이용 중임.
301호, 302호, 401호, 402호 ; 공부상 용도는 다세대주택이나 현재 폐문부재 상태이고
공실(미입주) 여부는 미상임.

설비내역

승강기 및 위생설비 등이 설치된 건물임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호에 관한 법률에 의한 상대보호구역,
군사기지 및 군사시설 보호법에 의한 제한보호구역, 철도보호지구, 한강폐기물매립시설
설치제한지역임.

공부와의 차이

101호 및 102호 ; 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나 현황은 공실임.
103호 및 104호 ; 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나 현황은 사무실로
이용 중임.
301호, 302호, 401호, 402호 ; 공부상 용도는 다세대주택이나 현재 폐문부재 상태이고
공실(미입주) 여부는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기 있음(근저당설정등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2024타경71489 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 금촌동 469-3, 1층 104호 (도로명 주소: 경기도 파주시 강천길 80 (금촌동))

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설(소매점)으로 공부상 등재, 현황 사무실 이용 중)

건축물 정보:

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

- 사용승인일: 2022년 12월 23일

- 총 층수: 지하 1층, 지상 4층

- 본건 위치: 1층 104호

1.3. 면적 및 가치

감정가: 409,000,000원

토지 면적: 32.07㎡ (약 9.69평)

토지 지분: 32.07㎡ (약 9.69평)

건물 면적: 45.36㎡ (약 13.72평)

건물 지분: 45.36㎡ (약 13.72평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

공동담보, 별도등기, 대항력있는 임차인 (단, 임차인 현황 상 대항력 없음으로 기재)

특이사항: 토지 별도등기 있음 (근저당설정등기)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 금촌초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택 및 점포 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

근거리에 경의로가 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

본건 건물은 북서측으로 소로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호에 관한 법률에 의한 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 의한 제한보호구역, 철도보호지구, 한강폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 01월 11일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 권리 소멸 여부

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 및 등기부 요약 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없으나, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있습니다. (단, 제공된 등기부 요약 내용에는 지상권이 확인되지 않았습니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사동성산업개발

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2024-05-09

확정일자: 없음

배당신고일자: 2024-08-20

대항력: 없음

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원.

*참고: 물건의 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황 상세 내용에는 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 이에 대한 확인이 필요합니다. '대항력 없음'으로 판단 시, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

3.5. 등기부 요약

* 소유권보존: 우복순 (2023-01-11)

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2023-01-11, 금3,420,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2023-01-11, 금660,000,000원)

* 가압류: 홍정화 (2023-11-07, 금450,000,000원)

* 압류: 파주세무서장 (2024-04-22)

* 임의경매개시결정: 안양중부새마을금고 (2024-05-30, 2,293,675,720원)

* 압류: 파주시 (2024-07-17)

* 근질권설정: 느티나무제이차유한회사 (2024-08-19, 1번근저당권부채권 근질권설정, 금3,420,000,000원)

* 근질권설정: 느티나무제이차유한회사 (2024-08-19, 2번근저당권부채권 근질권설정, 금660,000,000원)

총 등기부채권 금액: 4,530,000,000원

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 현황

건축물 표제부 상 건물의 주 용도는 '공동주택'으로 기재되어 있으나, 1층 101호 및 102호는 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이나 현재 공실 상태입니다.

본건이 속한 103호 및 104호는 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이나 현황 '사무실'로 이용 중입니다.

3층 및 4층의 다세대주택은 공부상 용도이나 현재 폐문부재 상태이며 공실 여부는 미상입니다.

2022년 12월에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

4.2. 주변 상권

금촌초등학교 인근에 위치하며, 상가와 주거 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

향후 지역 개발 및 수요 변화에 따라 상권 가치가 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 금촌초등학교를 비롯하여 은행, 관공서, 대형마트 (이마트, 홈플러스 등), 병원, 다양한 식당 및 상업 시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건으로부터 직접적인 부정적 영향을 줄 만한 혐오 시설 (예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, '한강폐기물매립시설 설치제한지역', '군사기지 및 군사시설 보호구역' 등으로 지정된 지역이 있어, 해당 법규에 따른 제한 사항은 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기

'토지 별도등기 있음(근저당설정등기)'이라는 점이 주의사항 및 참고사항으로 명시되어 있습니다. 이는 건물이 등기된 토지와 별도로 등기된 토지(또는 그 토지에 설정된 권리)가 존재함을 의미하며, 이에 대한 권리 관계 확인이 필수적입니다. 비록 현재 제공된 등기부 요약 상의 근저당권 및 근질권설정 등은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, '토지 별도등기'의 구체적인 성격과 낙찰 후 인수 여부에 대한 철저한 법적 검토가 필요합니다.

6.2. 임차인 정보 불일치

'대항력있는 임차인'이라고 언급되었으나, 상세 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 이 불일치로 인해 임차인 관련 분쟁 발생 가능성이 있으며, 실제 현장 조사 및 법적 검토를 통해 정확한 권리 관계를 파악해야 합니다. (현재 임차인은 보증금 2천만원, 차임 월 50만원이며, 대항력이 없는 것으로 기재되어 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.)

6.3. 건물 일부 공실 및 미확인 상태

101호와 102호는 공실 상태이며, 3-4층의 다세대주택은 폐문부재 및 공실 여부 미상으로, 건물 전체의 수익성 및 관리 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 12월 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 본건 104호는 현재 사무실로 이용 중이며, 공부상 용도 역시 근린생활시설(소매점)이므로 즉시 수익 창출이 가능한 물건입니다. 금촌초등학교 인근이라는 입지 조건과 주변 생활 편의시설 접근성도 양호합니다.

다만, '토지 별도등기' 존재 및 임차인 '대항력' 정보의 모순은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이러한 부분에 대한 철저한 법적 검토 및 현장 조사를 선행해야 합니다. 이러한 불확실성이 해소된다면, 신축 상가/사무실로서의 잠재력과 경매를 통한 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 건물로 하자 발생 가능성이 낮고 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

* 본건 104호는 현재 사무실로 이용 중으로, 취득 즉시 임대 수익 발생이 가능합니다.

* 신축 상가/사무실이라는 점과 경매를 통한 취득이라는 점에서 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 금촌초등학교 인근으로 안정적인 수요가 예상되는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 본건의 감정가(409,000,000원)를 기준으로 하되, 다음 사항들을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다.

* '토지 별도등기' 관련 법적 불확실성 해소 정도 및 인수 여부

* 임차인 '대항력' 관련 정보의 정확성 및 낙찰 후 인수 금액

* 주변 유사 부동산 시세 및 거래 동향

* 향후 임대 수익률 및 건물 관리 비용

* 본건의 실제 현황 (내부 상태, 임대 수요 등)

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 따라서, 해당 물건에 대한 추가적인 현장 조사, 법률 자문, 그리고 상세한 주변 시세 조사를 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 인수해야 할 보증금이 0원으로 분석되므로, 이는 입찰가 결정에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.