나이스옥션 법원경매 고양 2024타경65255 [1] 경기도 고양시 덕양구 행신동 783 소만마을아파트 703동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 행신동 소재 "행신고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지 및 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위
환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의
이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬라브지붕 15층 건 내 제13층 제1303호로서,
외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.
(구체적인 내역을 후첨 "내부구조도" 참조하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽의 공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행신지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로1류(폭
10m-12M)(접함), 중로1류(폭 20m-25m)(접함), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,
상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육
환경보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2024타경65255 (1)

1.2. 소재지

경기도 고양시 덕양구 행신동 783 소만마을아파트 703동 13층1303호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

376,000,000원 (약 3억 7천6백만원)

1.5. 토지면적

31. 634㎡ (약 9.57평)

1.6. 건물면적

59. 04㎡ (약 17.86평)

* 전용면적: 59.04㎡ (약 17.86평)

* 공급면적: 별도 명시되지 않음

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

오OO (등기부상 강제경매 채권자는 오윤희)

1.10. 특이사항

대항력있는 임차인 존재, 재매각 물건, 선순위 임차권 등기

1.11. 주의사항

특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 행신동에 소재한 "행신고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 단지 내 도로 및 외부 연계

단지 내 포장도로가 잘 개설되어 있으며, 이를 통해 외부 공도와 효과적으로 연결됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 행신지구

* 도로: 대로3류(폭 25m-30m), 소로1류(폭 10m-12M), 중로1류(폭 20m-25m) 접함

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 절대보호구역(교육환경보호), 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 주요 권리사항 요약

본 물건은 대항력있는 임차인이 존재하며, 해당 임차권은 매수인에게 인수될 가능성이 높은 권리입니다. 말소기준권리인 근저당보다 선순위인 임차권의 보증금이 상당한 금액이므로 인수 여부를 신중히 판단해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오

보증금: 400,000,000원 (약 4억원)

차임: 0원

전입일자: 2016년 11월 14일

확정일자: 2021년 03월 19일

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기(을19) 되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있음.

* 임차인: 임

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016년 11월 14일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인

3.3. 등기부상 권리 요약

* 말소기준권리: 을18 근저당 (2021년 11월 25일, 채권자: 이윤경, 30,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을18 근저당, 갑7 강제경매 개시결정 등

* 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리: 을19 주택임차권 (채권자: 오윤희, 400,000,000원)

3.4. 권리 분석 종합

주택임차권(을19)은 말소기준권리(을18 근저당)보다 선순위이며, 물건명세서상 '인수'로 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 해당 임차보증금 400,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 금액을 인수해야 함을 의미합니다. 임차인 오 의 전입일자가 2016년 11월 14일로, 채권자의 강제경매 신청일(2024년 3월 14일)보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 위치한 지역은 주거 중심의 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설, 교육 시설, 공원 등이 조화롭게 분포되어 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 대중교통 이용 편의성

인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통을 통한 도심 및 타 지역 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 외관

본 물건은 철근콘크리트 벽식구조 평슬라브 지붕의 15층 건물 중 13층에 위치하고 있습니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

5.2. 이용 현황

현재 아파트로 이용 중이며, 내부 구조는 첨부된 내부구조도를 참조하시기 바랍니다.

5.3. 설비 현황

위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 중앙난방 설비 등을 갖추고 있어 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 제공합니다.

5.4. 아파트 정보

* 아파트명: 소만마을(대명)7 (행신소만7단지대명)

* 준공년월: 1995년 4월 29일

* 총 세대수: 713세대 (건축물대장상 713세대, 해당 동 135세대)

* 최고층수: 15층

* 주차대수: 총 225대 (지하 10대, 지상 12대)

5.5. 주변 편의시설

단지 인근으로 행신고등학교를 비롯한 다수의 학교와 공원, 상업시설이 분포하여 교육 및 여가 생활이 용이합니다.

5.6. 주변 유해시설 검토

주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 대항력있는 임차인 오 에게 지급해야 할 임차보증금 400,000,000원입니다. 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 매수비용이 예상보다 증가할 수 있습니다.

6.2. 재매각 물건

본 물건은 재매각 사건으로, 이는 최초 경매 절차에서 낙찰자가 잔금을 미납했거나, 기타 사유로 다시 매각이 진행됨을 의미합니다. 이는 시장의 관심이 낮거나, 권리관계 등 특별한 이슈가 있어 유찰되었을 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 행신동에 위치한 소만마을 아파트로, 입지 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 그러나 대항력있는 임차인의 보증금 400,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높아, 이에 대한 정확한 분석과 인수 금액 산정이 필수적입니다. 재매각 물건이라는 점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 주거 환경

행신동의 기존 아파트 단지로, 주변에 학교, 공원, 상업시설 등이 잘 갖춰져 있어 실수요자들에게 매력적인 주거지입니다.

8.2. 향후 시세 상승 가능성

지역 개발 계획이나 교통망 확충 등의 호재가 있다면 장기적으로 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (별도 시장 조사 필요)

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적의 아파트 실거래가는 2026년 6월~7월 기준으로 357,000,000원 ~ 363,000,000원 수준입니다. 감정가는 376,000,000원입니다.

본건의 경우, 대항력있는 임차인에게 인수될 보증금 400,000,000원이 감정가 및 최근 실거래가보다 높아, 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총 비용이 시장가치를 초과할 위험이 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 임차보증금 400,000,000원을 고려했을 때, 보수적으로 접근해야 합니다. 예상 입찰가를 산정함에 있어 인수 보증금은 제외하고 계산하되, 총 비용 측면에서의 수익성을 면밀히 검토해야 합니다.

시장가치를 고려한 예상 입찰가는 최근 실거래가 하단을 기준으로 350,000,000원 ~ 360,000,000원 범위 내에서, 낙찰 후 인수되는 임차보증금까지 고려하여 최종적으로 매수인이 감당 가능한 수준으로 결정하는 것이 합리적입니다.

정확한 예상 입찰가는 인수되는 임차보증금의 최종 처리 결과(배당 여부) 및 향후 시장 상황 변화를 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.