나이스옥션 법원경매 고양 2023타경79509 [1] 경기도 파주시 탄현면 84 성동리 지3층비328호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루리얼티 · 평가일 2023.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 탄현면 성동리 소재 "성동IC" 북동측 인근에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설이 혼재하는 상업지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상4층 중 제비328호, 제비328-1호로서

외벽: 돌붙임, 강화유리 등
내벽: 시멘트모르타르위 페인팅마감, 인테리어마감 등임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설이며 현황 공실인 것으로 판단됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 방송설비, 스프링클러설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 "제1종, 제2종 근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2019-06-28)(복합 Zone) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(8미터위임(09.05.14))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 공부상 지하3층으로 기재되어 있으나 건물 내부 통칭 지1층으로 되어 있으며, 출입문 표기상 기호 1(제비328호)은 ‘B327’, 기호 2(제비328-1호)는 ‘B328’ 로 기재되어 있으나 오기(誤記)인 것으로 탐문조사되어 건축물관리대장상 건축물현황도 기준하여 감정평가하였으니 업무시 참고하시기 바람.

본건은 기호 1(제비328호)과 기호 2(제비328-1호)는 기준시점 현재 경계벽이 없어 각 호수가 구분되어 있지 않으며 기존 2개호수를 이른바 ‘튼상가’로 이용했던 것으로 탐문조사되는바 업무시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 등기사항증명서상 B328호는 현황 'B327'로, B328-1호는 현황 'B328'로 각 기재되어 있음. 경계벽이 없어 두 개 호수를 '튼상가'로 이용함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2023타경79509 (1)

소재지: 경기도 파주시 탄현면 성동리 84번지 (경기도 파주시 새오리로 69) 3층 지하비328호, 3층 지하비328-1호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 1,772,000,000원

토지 면적: 199.79㎡ (약 60.4평)

건물 면적: 791.20㎡ (약 239.3평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

2. 입지조건

위치: 경기도 파주시 탄현면 성동리 소재, "성동IC" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 각종 근린생활시설이 혼재하는 상업지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

도로: 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 본 건이 위치한 지역은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(전방지역: 25km), (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 10월 18일자 근저당권 (을7, 엠씨아이대부주식회사)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 모든 을구(근저당권, 근저당권부 채권 질권) 및 갑구(가압류, 압류, 임의경매개시결정)의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 촉탁으로 말소되므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 특별히 기재된 사항이 없어 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

업종: 본건은 공부상 제2종 근린생활시설로 등기되어 있으며, '튼상가'로 이용 가능한 상업용 부동산입니다.

현재 상태: 현황 공실 상태인 것으로 파악되었습니다.

주변 환경: 다양한 근린생활시설이 혼재된 상업지대로, 상권은 형성되어 있으나 활성화 정도는 추가적인 조사가 필요합니다.

향후 전망: "성동IC" 인근의 입지적 이점과 파주시의 지역 개발 계획에 따라 상권 활성화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설: "성동IC" 인근으로, 도로 접근성이 우수하며 주변으로 상업 시설 및 일부 주거 시설이 혼재되어 있습니다.

교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

혐오시설 정보: 주변 지역은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 잠재적인 환경 규제 및 군사 시설 관련 사항을 인지해야 합니다. 현재 지도 검색을 통한 직접적인 혐오 시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았으나, 해당 지역의 토지 이용 제한 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

등기부상 호수와 현황 불일치: 등기부상 B328호는 현황 B327호로, B328-1호는 현황 B328호로 기재되어 있습니다. 또한, 두 개 호수 사이에 경계벽이 없어 '튼상가'로 이용되고 있어, 이는 매각 및 등기 관련 업무 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 건축 및 운영에 있어 특정 업종이나 행위가 제한될 수 있습니다.

공실 위험: 현재 공실 상태이므로, 매수 후에도 공실이 장기화될 경우 투자 회수 기간이 늘어나거나 수익성이 악화될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 탄현면 성동리 소재 지하 3층에 위치한 근린상가로, "성동IC" 인근의 우수한 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 상태이며, 임차인 관련 인수 부담이 없어 권리 관계는 매우 양호합니다.

다만, 등기부상 호수와 실제 이용 현황이 불일치하며, 두 개 호수가 통합되어 '튼상가'로 사용되고 있다는 점을 유의해야 합니다. 또한, 다양한 토지 이용 제한 사항은 향후 건물 활용 및 운영에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다. 현재 공실 상태이므로, 공실 리스크 또한 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

우수한 접근성: "성동IC" 인근에 위치하여 수도권 접근성이 뛰어납니다.

권리관계 명확: 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 낙찰 시 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

넓은 공간 활용: 두 개 호수가 통합되어 있어 넓은 규모의 상가 운영이 가능합니다.

지역 개발 가능성: 파주시 성장관리구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 임차인 현황상 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정합니다.

감정가 17억 7천 2백만원을 기준으로, 현재 시장 상황, 본 건의 입지 조건, 상권 분석, 건물 상태, 공실 위험 및 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 주변 유사 물건의 거래 사례 및 향후 수익률 분석을 바탕으로 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.