나이스옥션 법원경매 고양 2023타경74023 [1] 경기도 파주시 야당동 196-14 가림빌라 220동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호수 · 평가일 2023.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선(야당역)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서,
(사용승인일 : 2017.10.17)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 공동주택(다세대주택)이며, 내부이용상황은 후첨 "내부구조도"참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2016-10-07)(복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

대상물건에 부합된 제시외건물 2건(㉠·㉡ 1층소재, 목재, 테라스, 각각 약 4.5㎡)이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 건물 포함
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2023타경74023 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 196-14 가림빌라 220동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 301,080,000원

토지면적: 83.03㎡ (약 25.12평)

건물면적: 68.85㎡ (약 20.83평)

건물 제시외면적: 9.00㎡ (약 2.72평)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한 형식적경매

채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적경매, 대항력있는임차인, 재매각, 선순위임차권

주의사항: 제시외 건물 포함

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

대상 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, "야당역(경의중앙선)"에서 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건으로는 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장과 경의중앙선 야당역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 경사지붕 구조의 4층 건물 중 1층 102호이며, 2017년 10월 17일에 사용 승인되었습니다.

토지는 인접지와 비교하여 등고평탄한 장방형 토지로, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로는 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합 Zone), 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑6 (신용보증기금 가압류, 2021-10-08)

인수되는 권리:

을3 (주택임차권, 백지희, 2023-06-23 접수, 임대차보증금 265,000,000원, 전입일자 2021-06-11, 확정일자 2021-04-21): 임차인 백지희는 대항력이 있으며, 보증금 265,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인에게 인수될 수 있습니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리(갑6)보다 늦은 모든 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 백지희

보증금: 265,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-11

확정일자: 2021-04-21

배당신고일자: 2023-06-23

대항력: 있음

비고: 선순위임차권으로 인수될 가능성 있음.

* 임차인: 이승현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-11

확정일자: (없음)

배당신고일자: 2023-06-23

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 265,000,000원 (임차인 백지희의 보증금으로, 배당 후 잔액 인수 가능성 있음)

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 및 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2019년 준공, 전용면적 65.1㎡ 다세대주택이 2026년 7월 28,500만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 437.8만원)

* 2015년 준공, 전용면적 56.035㎡ 연립주택이 2026년 7월 15,000만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 267.7만원)

* 2015년 준공, 전용면적 57.45㎡ 연립주택이 2026년 7월 18,000만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 313.3만원)

대상 물건(2016년 준공, 전용면적 68.85㎡)의 감정가는 301,080,000원으로, ㎡당 약 437.4만원 수준입니다. 이는 최근 거래된 신축 다세대주택의 가격과 유사한 수준으로, 비교적 양호한 시세가 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에는 경의중앙선 야당역이 위치하여 서울 및 수도권 지역으로의 접근성이 우수합니다.

주거 지역으로 주변에 다세대주택과 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 자체에 승강기 및 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2017년 10월 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인(백지희, 보증금 265,000,000원)의 존재로, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 해당 금액이 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 총 투자 비용을 감정가 이상으로 증가시킬 수 있습니다.

본 물건은 '재매각' 건으로, 이전 경매에서 유찰되었음을 시사합니다. 이는 권리관계의 복잡성 또는 높은 인수 금액 때문에 거래가 성사되지 않았을 가능성이 있습니다.

'형식적경매'의 성격으로, 경매 절차 및 배당에 따른 변수가 있을 수 있습니다.

인근에 미완공 및 방치된 대규모 타운하우스 단지가 존재하여, 도시 미관 저해 및 잠재적인 지역 가치 하락 요인이 될 수 있습니다. (관련 기사: 파주 타운하우스 3년째 방치, 흉물로 전락)

1.6. 종합 의견

본 물건은 야당역 역세권에 위치한 비교적 신축의 다세대주택으로, 입지 및 기본적인 건물 상태는 양호한 편입니다. 하지만, 265,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액이 배당에서 전액 변제되지 못하면 매수인이 인수해야 하는 상황입니다. '재매각' 건이라는 점은 가격적인 메리트가 있을 수 있으나, 동시에 인수 부담을 고려해야 하므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

건물 사용승인일이 2017년으로 비교적 최신 건물에 속하여 즉각적인 대규모 수리가 필요하지 않을 수 있습니다.

'형식적 경매' 및 '재매각' 건으로서, 이전 경매보다 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

대상 물건의 감정가는 301,080,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례를 고려할 때 시장 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다.

그러나 265,000,000원의 인수 가능한 임차인 보증금은 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

'재매각' 건이고 임차인 인수 부담이 크다는 점을 감안하여, 보수적인 관점에서 입찰가 산정이 필요합니다.

인수 보증금을 제외한 부동산 자체의 가치(감정가 301,080,000원)와 재매각 시 일반적으로 적용되는 할인율(약 70~80%)을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 240,000,000원에서 270,000,000원 범위로 산정합니다.

최종 입찰가는 임차인 보증금의 배당 현황 및 경매 당시의 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

따라서, 본 보고서에서는 보수적이며 시장 상황을 반영한 예상 입찰가로 240,000,000원을 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.