나이스옥션 법원경매 고양 2024타경5161 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1121-1 더포레스트빌 102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 위드 · 평가일 2024.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍산역" 남동측 인근에 위치하는
더포레스트빌 102동 제2층 제202호로서, 주위는 연립주택, 다세대 및 다가구주택,
전, 근린생활시설등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차 가능하고, 인근에 경의중앙선 및 서해선 "풍산역"과 노선버스
정류장이 소재하며, 시내로의 접근성 ,이용의 편리성 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 중 2층 202호로서,
외벽은 드라이비트 및 일부 치장벽돌등 마감
창호는 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 "건물이용현황도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 "다세대주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락
지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 압류채권자로부터 금 1,960,000원의 매수신청의 보증이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 고양지원 2024타경5161 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1121-1 더포레스트빌 102동 2층202호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 262,000,000원

토지면적: 48.42㎡ (약 14.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.22㎡ (약 12.47평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍산역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택, 다세대 및 다가구주택, 전, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 경의중앙선 및 서해선 "풍산역"과 시내버스 정류장이 소재하여 시내 접근성이 양호한 편입니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 중 2층 202호로서 외벽은 드라이비트 및 치장벽돌 마감, 창호는 샷시창입니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 오 (오예솔)

보증금: 249,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 5월 29일

확정일자: 2019년 5월 3일

대항력: 있음

비고: 임차권 등기일자 2024년 4월 9일 (을1)

권리분석 상 해당 임차인의 보증금은 매수인이 인수해야 하는 것으로 판단됩니다 (말소: 인수).

3.2. 등기부 요약 및 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 2021년 4월 1일 접수된 광주세무서장의 압류(갑7)입니다.

등기부 상 을1 주택임차권(오예솔, 249,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

이 외 갑구의 압류, 가압류 및 강제경매(갑13, 오예솔) 등은 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 307,000,000원입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 임차인 오 의 주택임차권 (보증금 249,000,000원). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리: 말소 기준 권리 이후의 압류, 가압류, 강제경매 등.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 유사 물건(요진와이하우스, 2013년식, 전용면적 약 40㎡)의 최근 매매가는 2억 4,500만원 ~ 2억 4,700만원 수준으로 파악됩니다. 본건 건물 연면적은 41.22㎡(약 12.47평)으로 유사 물건과 크기가 비슷하며, 건물 준공년도가 2018년으로 비교적 신축에 해당합니다.

주변 시세는 제곱미터당 약 740만원 ~ 750만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 2억 6,200만원으로, 주변 시세보다는 다소 높게 평가되었습니다.

4.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금(249,000,000원)을 제외한 물건 자체의 가치 평가를 기준으로 합니다.

주변 유사 물건의 매매 시세가 약 2억 4,500만원 수준임을 감안할 때, 본건 건물의 적정 시세는 2억 4,500만원 내외로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

인근에 풍산역 상권 및 일산동구 생활권에 속해 있어 각종 편의시설 이용이 가능합니다. (예: 대형마트, 병원, 은행, 영화관 등)

5.2. 주변 환경

본건이 위치한 풍동 지역은 녹지 공간과 주거 지역이 혼합된 곳으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 토지이용계획 상 자연녹지지역, 가축사육제한구역에 해당되므로 건축 관련 행위 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 보증금 2억 4,900만원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 매수인은 잔여 보증금을 추가로 부담해야 합니다.

* 현재 파악된 주변 시세(약 2억 4,500만원)를 고려할 때, 인수해야 할 임차 보증금(2억 4,900만원)으로 인해 총 매수 비용이 시세를 초과할 가능성이 매우 높습니다. (예상 총 비용 = 입찰가 + 2억 4,900만원)

* 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등의 토지이용계획으로 인한 향후 건축 및 재산권 행사 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 매우 큰 물건입니다. 주변 시세 대비 인수해야 할 임차보증금이 높아, 정상적인 경매 절차를 통한 낙찰 시 시세 차익을 기대하기 어려운 상황입니다. 다만, 임차인과의 협상이나 특수한 상황을 고려할 경우 접근을 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적이거나, 임차인과의 원만한 합의를 통해 인수 보증금 문제를 해결할 수 있는 경우라면 고려해 볼 수 있습니다.

* 임차인의 보증금 회수 절차를 면밀히 파악하고, 낙찰 후 예상되는 총 지출 비용을 재산정하는 것이 필수적입니다.

* 건물 자체의 상태나 위치는 양호하나, 금전적 부담이 매우 크므로 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가: 240,000,000원 (2억 4천만원)

주의사항: 본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 물건 자체의 가치만을 고려한 것입니다. 실제 총 매수 비용은 '예상 입찰가'에 '인수 보증금 249,000,000원'을 더해야 하므로, 총 부담액은 약 4억 8,900만원 이상이 될 것으로 예상됩니다. 이는 주변 시세(약 2억 4,500만원)를 훨씬 상회하는 금액으로, 투자가치 판단 시 매우 신중해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.