나이스옥션 법원경매 고양 2024타경63471 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-35 프라임하우스2단지 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경63471 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-35 프라임하우스2단지 102동 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경63471
• 주소: 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 111, 102동 4층402호 (성석동,프라임하우스2단지)
• 용도: 다세대주택

고양지원 경매4계 2024타경63471 | 소재지: 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 111, 102동 4층402호 (성석동,프라임하우스2단지) | 감정가: 226,000,000원 | 최저가: 18,612,000원 | 용도: 다세대주택

1. 고양지원 2024타경63471 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경63471 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-35 프라임하우스2단지 102동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 226,000,000원

토지 면적: 67.67㎡ (약 20.47평)

건물 면적: 55.33㎡ (약 16.73평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 심OO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건

1.2. 입지 조건

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치하며, "고양국제고등학교" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다세대주택 단지와 더불어 단독 및 다가구 주택, 소규모 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 지역적 특성을 보입니다. 본 건이 속한 단지까지 차량의 출입 및 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리 분석

본 경매 물건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기가 존재한다는 점을 최우선으로 확인해야 합니다. 을구 순위 3번 임차권 등기(2023.08.10. 등기)가 있으며, 해당 임차인의 임대차보증금은 198,000,000원입니다. 임차인은 2021년 06월 04일에 전입 신고를 하였고, 2021년 05월 12일에 확정일자를 받았습니다. 본 경매 절차에서 배당을 통해 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰자인 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 권리 인수 사항이며, 투자 시 반드시 고려해야 할 부분입니다. 본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 심OO입니다. 또한, 중복 병합 사건으로 분류되어 관련 사건들에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.4. 건물 및 토지 현황

건축물 현황으로는 철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물 중 4층 402호에 해당합니다. 건물은 2018년 03월 05일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재 붙임으로 마감되었으며, 창호는 플라스틱 새시로 시공되었습니다. 공부상 용도는 다세대주택이며, 내부 구조는 방 3개, 욕실 겸 화장실 2개, 거실, 주방 및 식당, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문 조사되었습니다.

토지는 자체 지반이 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 3개동의 건부지로 이용 중입니다. 동측으로는 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획으로는 계획관리지역, 성장관리구역(주거 zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었으며, 지하층에 별도의 전용으로 사용하는 창고 공간이 별도 존재합니다.

1.5. 상권 및 생활 정보

본 물건은 고양국제고등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 차량을 이용한 주요 도로 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 비교적 편리하여 출퇴근이 용이합니다. 다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역적 특성으로 인해, 대규모 상업 시설보다는 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 주변 지역에 혐오시설이 인접해 있다는 별도의 정보는 검색되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 을구 순위 3번 임차권 등기로 인한 임차보증금 인수 가능성입니다. 임차보증금 198,000,000원 중 배당으로 전액 충당되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 인수 금액에 대한 철저한 사전 분석이 필수적입니다. 또한, 중복 병합 사건으로 진행됨에 따라 관련 사건들의 복잡한 권리관계 및 채권 채무 내용을 추가적으로 상세히 파악해야 합니다. 토지이용계획 상 계획관리지역, 성장관리구역 등 다양한 용도지역 및 제한 구역에 속해 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제약이 따를 수 있습니다. 임대 관계가 미상으로 조사되어, 명도 진행 시 예상치 못한 추가적인 이슈가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 2억 2,600만 원에 경매가 진행 중입니다. 2018년 신축 건물로 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있으며, 고양국제고등학교 인근이라는 점에서 안정적인 주거 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 중요한 고려사항은 약 2억 원에 달하는 임차 보증금 중 잔액 인수 가능성입니다. 이 부분에 대한 정확한 인수 금액 산정 없이는 투자가 어렵습니다. 따라서, 본 건의 투자 가치는 임차 보증금 인수 부담을 상쇄하고도 남을 만큼의 가격 메리트를 확보할 수 있는지 여부에 달려있습니다. 중복 사건 처리 과정 또한 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 다음과 같은 포인트에 집중하는 것이 좋습니다.

첫째, 임차보증금 인수 금액을 철저히 계산하여, 낙찰가를 산정해야 합니다. 감정가 대비 상당한 가격 할인이 이루어져야 수익성을 확보할 수 있습니다.

둘째, 고양국제고등학교 인근이라는 점을 활용하여, 안정적인 주거 수요를 기반으로 한 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

셋째, 건물의 연식과 관리 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 투자의 적정성을 판단해야 합니다.

넷째, 임차권 등기 및 중복 사건의 복잡성을 고려하여, 법률 전문가와 상담 후 신중하게 접근하는 것이 리스크를 줄이는 방법입니다.

법원 정보

고양지원 경매4계