나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경2057 [1] 경기도 구리시 갈매동 552-12 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 지식산업센터동 1층엠-155호 근린상가 경매

매각기일: 2026-03-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경2057 [1] 경기도 구리시 갈매동 552-12 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 지식산업센터동 1층엠-155호 근린상가 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매3계 2024타경2057 | 소재지: 경기도 구리시 갈매순환로166번길 46, 지식산업센터동 1층엠-155호 (갈매동,구리갈매금강펜테리움아이엑스타워) | 감정가: 1,404,000,000원 | 최저가: 337,100,000원 | 용도: 근린상가

1. 남양주지원 2024타경2057 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경2057 (1)

소재지: 경기도 구리시 갈매동 552-12 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 지식산업센터동 1층 엠-155호

용도: 근린생활시설

감정가: 1,404,000,000원

토지면적: 87.82㎡ (약 26.56평)

토지지분: 87.8228㎡ (약 26.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 462.32㎡ (약 139.85평)

건물지분: 462.31820000000005㎡ (약 139.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 1. 일괄매각

2. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

1.2. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표에 따르면 다음과 같습니다.

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 "갈매중학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설, 대규모 아파트단지 등이 혼재되어 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

1.2. 3.건물의 구조

철근콘크리트구조의 건물로, 2022년 9월 1일 사용승인이 완료되었습니다. 본 건은 제1층 제엠-155호 외 3개 호실로 구성되어 있습니다.

외벽은 판넬 및 유리 마감, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 하이샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다.

1.2. 4.이용상태

본 건 4개 호실은 현재 'GDR 금강골프연습장'이라는 상호로 골프연습장으로 이용 중입니다.

1.2. 5.설비내역

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.2. 6.토지의 형상 및 이용상태

토지는 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용되고 있습니다.

1.2. 7.인접 도로상태

본 건은 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 8.토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매보금자리주택지구)에 속하며, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다.

1.2. 9.공부와의 차이

일련번호(1)과 (2) 사이, 그리고 (3)과 (4) 사이의 경계벽이 철거되어 일체로 이용되고 있습니다. 경매 진행 시 이 부분을 반드시 재확인해야 합니다.

1.2. 10.기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 확인되지 않았습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 경기도 구리시 갈매동에 위치하며, "갈매중학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설, 대규모 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 주거 및 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다. 차량 접근성이 양호하며 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 최근 준공된 "구리갈매 금강펜테리움 IX타워" 내에 위치하여 신축 건물의 이점을 누릴 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자가 유동화 전문회사 등으로 추정되는 점으로 보아, 담보권 실행에 의한 경매일 가능성이 높습니다. '일괄매각' 대상이므로 토지와 건물을 함께 취득하게 됩니다. 통상적인 임의경매의 경우, 경매 개시 결정 이후 설정된 권리들은 말소되는 것이 일반적이나, 인수되는 권리가 있는지 여부는 매각물건명세서 등 공적인 자료를 통해 반드시 확인해야 합니다. '유동화물건'이라는 특이사항은 채권의 유동화를 통해 금융기관 등이 채권을 매각했음을 의미하며, 이는 낙찰 후 채권자와의 관계 등에서 특별한 고려사항이 있을 수 있으나, 본 경매 절차 자체에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 구리갈매 금강펜테리움 IX타워는 지식산업센터, 기숙사, 근린생활시설 등이 복합된 건물입니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 배후 수요가 풍부하며, 갈매지구 내 지식산업센터 밀집 지역에 속해 있어 관련 업종과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 현재 본 건은 4개 호실을 통합하여 'GDR 금강골프연습장'으로 운영되고 있어, 지역 내 여가 및 스포츠 시설로서의 수요를 충족하고 있습니다. 다만, 최근 구리갈매 지식산업센터 일대에 공급 과잉 및 높은 공실률에 대한 우려가 제기되고 있다는 점은 유의해야 합니다.

1.6. 생활정보

가장 가까운 주요 공공시설로는 "갈매중학교"가 북동측 인근에 위치합니다. 또한, 구리갈매지구 내에는 갈매천 중앙공원, 갈매협동공원, 별하공원 등 다수의 공원이 조성되어 있어 쾌적한 생활환경을 제공합니다. 인근에 편의점, 식당, 카페 등 다양한 근린생활시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 대중교통으로는 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며, 수도권 전철 경춘선 갈매역이 약 1.5km 거리에 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 공부와의 차이: 감정평가서상 본 건 일련번호(1)과 (2) 사이, 그리고 (3)과 (4) 사이의 벽체가 철거되어 일체로 이용 중이라는 점은 현황과 공부상의 차이가 있음을 나타냅니다. 이는 추후 내부 구조 변경, 용도 변경 등과 관련하여 문제가 될 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 재확인해야 합니다.

2. 공실률 우려: 구리갈매지구 내 지식산업센터 공급 증가로 인해 일부 지역에서 높은 공실률이 나타나고 있다는 보도가 있습니다. 본 물건의 현재 골프연습장으로서의 이용 상태는 양호하나, 향후 공실 발생 가능성이나 임대료 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

3. 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 낙찰 후 기존 임차인이 있을 경우 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다. (감정평가서상 '임대관계는 미상'으로 기재)

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 구리시 갈매동에 위치한 지식산업센터 내 근린생활시설로, 현재 'GDR 금강골프연습장'으로 성업 중인 것으로 파악됩니다. 신축 건물이며, '갈매중학교' 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 또한, 4개 호실이 통합되어 넓은 공간으로 활용되고 있다는 점은 긍정적입니다. 다만, 지역 내 지식산업센터 공급 과잉 및 공실률 증가에 대한 시장의 우려가 존재하며, 공부와의 차이(내부 벽체 철거)는 명확히 확인하고 넘어가야 할 부분입니다. '유동화물건'이라는 점은 추가적인 권리 분석 시 참고해야 합니다. 골프연습장 운영 현황이 좋다면 안정적인 수익을 기대할 수 있으나, 향후 상권의 변화 및 공실 리스크를 신중하게 검토해야 할 것입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 4개 호실 통합 활용: 462.32㎡ (약 139.85평)의 넓은 면적을 단일 용도로 사용하고 있어, 기존 사업체의 효율성을 높이거나 신규 대형 사업 유치에 유리합니다.

2. 신축 건물: 2022년 9월 사용승인된 비교적 신축 건물로, 시설 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 부담이 적습니다.

3. 지역 내 스포츠/여가 수요: 'GDR 금강골프연습장' 운영은 지역 주민들의 스포츠 및 여가 활동 수요를 충족시키며, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

4. 잠재적 개발 가능성: 향후 구리갈매지구 개발 및 교통망 확충에 따른 지역 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

남양주지원 경매3계