나이스옥션 법원경매 제주 2024타경26928 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 1056-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2024.06.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 소재 "극락오름" 북측 인근에 위치하며, 일대는 임야, 전 및 과수원 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 통행이 가능하며, 근거리에 간선도로가 소재하여 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 임야입니다.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 3-4m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 역사문화환경보존지역, 경관보전지구4등급(2023-01-30), 생태계보번지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경26928 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 1056-2

용도: 임야

감정가: 998,910,000원

토지면적: 6054.00㎡ (약 1831.3평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO (하귀농업협동조합)

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 소재 "극락오름" 북측 인근에 위치합니다.

일대는 임야, 전 및 과수원 등이 혼재하는 지역입니다.

본건까지 차량의 통행이 가능하며, 근거리에 간선도로가 소재하여 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

토지는 부정형으로 인접도로와 대체로 등고·평탄한 상태이며, 임야입니다.

동측으로 폭 약 3-4m의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 확인되지 않습니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

등기부 요약 정보는 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 강영휴 (1979-01-12), 강익효 (2016-03-11, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당권 (말소기준권리): 하귀농업협동조합 (2019-08-02, 240,000,000원)

* 임의경매개시결정: 하귀농업협동조합 (2024-05-22, 137,613,563원)

등기부채권 총액은 240,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 현재 파악된 임차인은 없습니다. 다만, 감정평가서상 '기타참고사항'에 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 이에 대한 확인은 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 애월읍 고성리는 제주도의 넓은 면적 중 하나이며, 하귀리 중심의 동부권에 속합니다.

주변은 임야, 전, 과수원이 혼재된 자연녹지 지역의 특성을 보입니다.

토지이용계획상 계획관리지역에 해당되나, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등 다수의 공익적 제한 사항이 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 있습니다.

항파두리 항몽유적지와 같은 역사적 장소와 인접해 있으며, 제주 서부의 자연 경관을 즐길 수 있는 지역입니다.

인근 지역에서는 관광객을 위한 다양한 시설(카페, 식당, 체험 시설 등)이 발달하고 있으나, 본건의 직접적인 상권 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

5. 생활정보

애월읍 고성리는 제주시와 인접해 있으나, 자연환경이 보존된 지역입니다.

교통사정은 보통으로 평가되나, 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다.

주변에 관광 명소(한담해안산책로, 새별오름, 항파두리 항몽유적지 등)가 있어 외부 방문객의 접근이 잦은 지역입니다.

인근의 하귀리 지역은 제주시 생활권으로 편입되어 있으며, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 비교적 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

*토지이용제한:* 본건은 계획관리지역이지만, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등 다수의 공익적 규제가 설정되어 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

*혐오시설 관련:* 제주도 내에서 건축폐기물 중간처리장이나 가축분뇨 처리장 설치 계획 등으로 주민 갈등이 발생한 사례가 있으며, 이러한 시설들이 '혐오시설'로 인식되는 경향이 있습니다. 현재 본건 주변에 이러한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 향후 지역 개발 과정에서 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

*임대관계 미상:* 등기부상 임차인이 확인되지 않고 인수 보증금도 0원이지만, 감정평가서에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 혹시 모를 잠재적 임차인과의 분쟁 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주시 애월읍 고성리에 위치한 임야로, 빼어난 자연환경 속에 자리하고 있습니다.

다수의 공익적 용도 제한이 존재하여 투자 및 개발에 신중한 접근이 요구됩니다.

말소기준권리인 하귀농업협동조합의 근저당이 존재하며, 이 외 채권자 역시 동일한 조합으로 경매가 진행되었습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으나, 지상권 등 기타 권리관계에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

임차인 관련 인수 부담은 없는 물건입니다.

8. 투자 포인트

*제주 가치 상승 잠재력:* 제주도의 지속적인 관광객 증가와 발전 수요는 지역 부동산 가치 상승의 잠재적 요인으로 작용할 수 있습니다.

*자연 보전 지역의 희소성:* 엄격한 환경 규제가 적용되는 지역이지만, 이는 반대로 희소성 있는 자연환경을 보유하고 있다는 의미로 해석될 수 있습니다.

*계획관리지역:* 임야이지만 계획관리지역에 해당하여, 향후 관련 법규 검토 후 일부 개발 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 998,910,000원입니다.

말소기준권리인 근저당권 채권총액은 240,000,000원이며, 본 경매의 채권액은 137,613,563원입니다.

임차인 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

하지만 본건은 다수의 토지이용계획 및 제한 상태(경관보전지구, 생태계보전지구 등)가 존재하여 개발에 상당한 제약이 따르는 점을 감안해야 합니다. 또한, 주변 시세, 유사 임야의 최근 거래 사례, 법원의 경매 진행 현황 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 따라서, 추가적인 현장 조사, 지역 부동산 전문가와의 상담, 관련 법규 및 규제에 대한 면밀한 검토를 통해 보수적인 관점에서 적정 입찰가를 산정하시길 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.