나이스옥션 법원경매 고양 2023타경8309 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-31 102동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "고양국제고교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택 및 중소 규모의 공업용시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 무난합니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입 용이하며 인근에 타지역으로 연계하는 버스정류장 등이 위치하고 있으나 대중교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제3층 제301호로서,
외벽: 벽돌 쌓기 및 드라이비트 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

공부 상 공동주택(다세대주택)으로서,
지상층: 다세대주택(방3, 욕실2, 거실1, 주방 및 식당1 등)
지하층: 창고 등 으로 이용중 입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 약 4미터의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 계획관리지역(2015-08-04), 국토이용용도지역기타(성장관리지역(주거zone)), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현황 임차인이 보증금 207,000,000원에 임대중인 것으로 확인 되었습니다.

물건 비고

1.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
2.공동현관출입구 상단 '102동-B' 표시

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2023타경8309 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-31 102동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 260,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 및 구조

토지 면적: 71.54㎡ (약 21.64평)

건물 면적: 58.87㎡ (약 17.81평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제3층 제301호

- 외부: 벽돌 쌓기 및 드라이비트 마감

- 내부: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감

- 창호: 샷시창호

- 내부 구조: 방3, 욕실2, 거실1, 주방 및 식당 등 (지상층 기준)

- 지하층: 창고 등 이용

1.3. 권리관계

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

권리 분석상 말소 기준 권리: 2022년 2월 4일자 압류 (노원세무서장)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부상 압류, 가압류, 강제경매 등은 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 확인되지 않음)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치하며, "고양국제고교" 북서측 인근 지역입니다. 주변은 공동주택과 중소 규모의 공업용 시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 및 산업 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로의 진출입은 용이한 편입니다. 인근에 타 지역으로 연계되는 버스 정류장이 위치하고 있으나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 노원세무서장의 압류(2022.02.04.) 이후에 등기된 권리들은 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 여기에는 주택도시보증공사, 고양시, 군포시, 시흥세무서장 등의 압류 및 가압류, 그리고 채권자 이석근의 강제경매 개시 결정 등기 등이 포함됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서 요약상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 '지상권'이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이나 존재 여부에 대한 명확한 정보는 없습니다. 일반적으로는 매각으로 소멸되는 것이 원칙이나, 등기부등본 등 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (본 제공 정보상으로는 지상권의 존재를 확인할 수 없습니다.)

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 이석근 (마스킹: 이 )

* 보증금: 207,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 1월 8일

* 확정일자: 2018년 12월 28일

* 배당신고일자: 2023년 12월 8일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 이 은 대항력을 보유하고 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다. 이는 임차인이 배당 절차를 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 높거나, 다른 특별한 사정이 있음을 시사합니다. 하지만, 명도 과정에서 임차인과의 원만한 합의가 중요하며, 관련 서류를 철저히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 성석동 일대는 주거 지역과 일부 공업용 시설이 혼재된 지역 특성을 보입니다. 주변에는 주거 단지와 더불어 소규모 상가 및 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 추가적인 외부 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 일반적인 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 기본적인 생활 편의시설(소규모 상점, 마트 등)이 있을 것으로 추정되며, 대중교통을 이용하면 일산동구의 주요 상업 및 편의시설 접근이 가능합니다.

5.2. 학군

본건 북서측 인근에 고양국제고교가 위치해 있습니다. 또한, 해당 지역을 배후로 하는 초등학교 및 중학교가 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

약 2억 7백만원에 달하는 보증금을 가진 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 명도 협상 과정에서 변동될 여지가 있으며, 임차인의 퇴거 시점 및 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 매각이 취소되었음을 의미합니다. 유찰 원인(예: 높은 감정가, 권리상 문제, 시장 상황 등)을 파악하는 것이 중요하며, 추가적인 가격 하락의 가능성이 있습니다.

6.3. 특별 매각 조건

입찰 시 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%로, 일반적인 10%보다 높게 책정되어 있습니다. 자금 계획 시 이를 반드시 고려해야 합니다. 또한, 공동현관 출입구 상단에 '102동-B'라는 표시가 있다는 점을 참고하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 재매각 물건으로 이전 유찰 이력이 있으며, 감정가 2억 6천만원 대비 주변 시세 비교 시 가격 괴리가 존재할 가능성이 있습니다. 차량 접근성은 양호하나 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 특별 매각 조건(보증금 20%)을 포함한 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* "은하팰리스(101,102,103동)"와 유사한 단지 내(혹은 인접) 위치한 다세대주택으로, 동일 단지 내 유사 면적 물건의 시세 정보(JSON 분석 결과)를 통해 가치 판단의 기준을 삼을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 명도 리스크를 관리할 경우 비교적 낮은 비용으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 재매각 물건이라는 점은 가격 하락 가능성을 시사하며, 이는 합리적인 가격으로 접근할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 260,000,000원이나, 제공된 주변 실거래가 정보(JSON 분석 결과)를 바탕으로 시세 분석 시, 동일 단지 또는 유사한 조건의 다세대주택 매매가가 약 110,000,000원에서 127,000,000원 사이로 확인되었습니다. 특히, "은하팰리스(101,102,103동)"의 경우 71.27㎡ 면적이 120,000,000원에 거래된 점은 본건(58.87㎡)의 적정 시장 가치를 추정하는 데 중요한 기준이 됩니다.

해당 비교 사례들을 고려할 때, 본건의 감정가는 현재 시장 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 또한, 본건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰된 점을 감안해야 합니다.

임차인의 보증금(207,000,000원)이 높으나 인수 보증금이 0원으로 명시된 점, 그리고 재매각이라는 점을 종합적으로 고려하여, 시장 가격 및 감정가의 괴리를 감안한 전략적인 입찰이 필요합니다.

현 시세 및 제반 사항을 고려한 예상 입찰가는 약 170,000,000원 선으로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰가는 경매 진행 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.