나이스옥션 법원경매 제주 2024타경4171 [2] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3413-3 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경4171 [2] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3413-3 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매2계 2024타경4171 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3413-3 | 감정가: 101,536,000원 | 최저가: 8,362,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 제주지방법원 2024타경4171 (2)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3413-3

용도: 전 (밭)

감정가: 101,536,000원

토지면적: 608.00㎡ (약 183.92평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 허OO

1.2. 핵심 물건 특성 (기호 2번 토지)

본 건은 '전(밭)' 용도의 토지로, 감정평가서상 기호 (2)에 해당하며 다음과 같은 주요 특성을 가집니다.

위치 및 환경: "금산" 남동측 근거리에 위치하며, 농지 및 일부 주택이 혼재된 지역입니다.

형태 및 이용상태: 부정형으로 대체로 평탄하며 현재 '전'으로 이용 중입니다.

교통 및 도로: 차량 접근은 불가하며(맹지), 인근에 버스정류장이 소재합니다. 지적상 및 현황상 '맹지'입니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부제한), 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 지하수자원특별관리구역에 해당합니다.

1.3. 주의 사항 및 특이사항

본 건은 '재매각' 물건이며, 특별매각조건이 부가되어 있습니다.

농지취득자격증명(농취증): 본 건은 지목이 '전'인 농지이므로, 매각결정기일까지 '농지취득자격증명'을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않습니다.

맹지: 지적 및 현황상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로, 건축 행위를 위해서는 별도의 인접 토지 매입, 도로 사용 승낙 등을 통해 통행로 확보가 필수적입니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 최고의 입지: 산방산 및 금산 근접성

본 건은 사계리 금산 남동측 근거리에 위치하여 주변 환경이 청정하며, 제주도의 대표적인 관광지인 산방산, 송악산, 용머리해안 등과 지리적으로 인접합니다.

2.2. 교통 상황: 맹지 리스크와 대중교통

본 건은 차량 접근이 불가능한 맹지 상태입니다. 하지만 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 자체는 보통 수준으로 평가됩니다. 농지로서의 이용을 위해서는 큰 문제가 없을 수 있으나, 향후 개발을 위해서는 반드시 도로 문제를 해결해야 하는 리스크가 존재합니다.

2.3. 토지이용 규제

계획관리지역: 해당 토지는 계획관리지역으로 건폐율 40% 이하, 용적률 50% 이상 100% 이하의 범위 내에서 건축이 가능할 수 있습니다. (다만, 맹지이므로 건축법상 진입도로 확보가 선행되어야 함)

보전 규제: 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급 등의 규제가 적용되므로, 개발 행위 시 건축물 높이, 용도 등에 대한 심도 있는 검토가 필요합니다.

3. 권리 분석 (매각대상 및 권리관계)

3.1. 매각대상 및 범위

본 건은 순수 토지(전) 매각 건입니다. 건물 면적이 0.00㎡이며, 제시외 건물에 대한 언급은 기호 (1) 토지에만 해당하므로 본 건 기호 (2) 토지(3413-3)에는 해당 사항이 없습니다.

3.2. 등기부상 권리 분석

임의경매: 채권자 허OO의 신청에 의한 임의경매 사건으로, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

주의: 본 보고서는 제공된 기본 정보만을 바탕으로 작성되었으므로, 최종 입찰 전 등기부등본 및 매각물건명세서 등 원본 서류를 통해 소멸되지 않는 인수 권리(예: 선순위 임차권, 지상권 등)가 있는지 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 상권 및 환경

사계리 일대는 산방산 탄산온천, 용머리해안, 사계해변 등 관광 명소가 밀집해 있으며, 숙박 시설, 음식점, 카페 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 본 건은 이러한 상권의 배후지에 위치하여 농지로서의 이용 또는 향후 주택/펜션 개발을 고려해 볼 수 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

사계초등학교 남서측 근거리에 기호 (1)이 위치한 것과 달리, 본 건(기호 (2))은 금산 인근의 농지 밀집 지역에 위치하여 주거 밀집지역과는 다소 거리가 있을 수 있습니다. 따라서 생활 편의 시설은 차량을 이용해야 하는 수준입니다.

4.3. 혐오 시설 분석

제주도 지역의 광역 폐기물 소각시설이 안덕면 상천리(사계리와 다른 마을)에 유치 확정된 사례가 있으나, 이는 사계리 3413-3번지에서 지리적으로 다소 거리가 있는 곳에 위치하므로 본 건 토지에 직접적인 혐오 시설로 작용하는 리스크는 낮다고 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크 및 해결 방안

5.1. 최대 리스크: 맹지 (Landlocked)

맹지 리스크: 본 건의 가장 큰 리스크는 '지적 및 현황 맹지'라는 점입니다. 도로에 접하지 않아 현재 상태로는 건축법상 건축 허가가 불가능합니다.

해결 방안: 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 사용 승낙(토지 사용 승낙) 획득 또는 일부 토지 매입을 통한 진입로 확보가 필수적입니다. 이 과정에서 추가적인 비용과 시간이 발생할 수 있음을 염두에 두어야 합니다.

5.2. 농지취득자격증명 미제출 리스크

농취증 리스크: 농지 취득 시 매각결정기일까지 농취증을 제출하지 못하면 보증금을 몰수당합니다.

해결 방안: 입찰 전 관할 관청(읍/면 사무소)에 문의하여 농지 취득 가능 여부 및 농업경영계획서 작성 기준을 사전에 확인해야 합니다.

5.3. 재매각 리스크

재매각 물건: 본 건은 이전에 낙찰자가 잔금을 납부하지 않아 다시 경매가 진행되는 '재매각' 물건입니다.

검토 사항: 이전 낙찰자가 잔금을 미납한 이유(대부분 농취증 미제출, 예상치 못한 권리 관계, 맹지 문제 등)를 추정해 보고, 해당 리스크가 해결 가능한지 면밀히 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

제주 서귀포시 안덕면 사계리는 산방산, 송악산 등 유명 관광지에 인접하여 지리적 매력도가 높고 '계획관리지역'이라 개발 여지가 있는 토지입니다. 그러나 **맹지**라는 치명적인 단점과 **농지취득자격증명** 제출 의무가 결합되어 있어, 투자 난이도가 높은 물건입니다. 저렴한 가격에 취득하여 장기적인 개발 또는 농업용으로 활용할 계획이 있는 실사용자 또는 개발 경험이 풍부한 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

저렴한 감정가 대비 면적: 608.00㎡ (약 183.92평)의 면적을 계획관리지역에서 1억 1백만원대의 감정가로 취득할 기회입니다.

입지적 가치: 금산 인근의 농지 지역으로, 제주도 서남권의 관광 인프라를 간접적으로 누릴 수 있는 지역입니다.

환금성 고려: 맹지 상태로는 환금성이 매우 낮으므로, 반드시 도로 확보 가능성을 사전에 충분히 조사해야 투자 가치를 높일 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계