나이스옥션 법원경매 제주 2024타경3802 [2] 제주특별자치도 제주시 애월읍 금성리 628-7 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경3802 [2] 제주특별자치도 제주시 애월읍 금성리 628-7 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경3802 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 금성리 628-7 | 감정가: 626,603,000원 | 최저가: 150,448,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경3802 (2)이며, 매각 대상은 제주특별자치도 제주시 애월읍 금성리 628-7 외 토지 2필지 (총 3필지 일괄)입니다.

본 경매는 부동산임의경매이며, 매각대상은 건물 없이 토지 매각으로 진행됩니다. 용도는 전(밭)이며, 현재 나지 상태로 이용 중입니다.

소유자는 (OOOOOOOO, 채무자는 주OOOOOOOOOO, 채권자는 제OOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

총 토지면적은 899.00제곱미터 (약 271.94평)입니다.

감정가는 626,603,000원으로 평가되었습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본건은 애월읍 금성리사무소 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전 등이 혼재된 주거 및 농경지 혼용지역입니다. 주거 환경이 형성되어 있어 개발 잠재력이 높은 지역으로 판단됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 무난한 수준입니다.

도로 상태는 남서측으로 폭 약 6-7m의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. (일련번호(1)은 북서측 막다른 사도에도 접함).

2.2. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산임의경매이며, 권리관계는 등기부상 특이사항은 없을 것으로 추정되나, 반드시 말소기준권리 이하의 모든 권리관계 소멸 여부를 확인해야 합니다.

가장 중요한 특이사항은 일련번호(1), (2) 토지 지상에 인접한 타인 소유의 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 창고) 일부가 걸쳐서 소재한다는 점입니다. 이는 향후 토지 이용에 있어 건물 소유자와의 협의 또는 명도/철거 소송이 필요할 수 있는 중요한 리스크 요인입니다. 매수인은 이 비용과 시간을 염두에 두어야 합니다.

임대관계는 미상으로 보고되었습니다.

2.3. 상권 분석

본건 소재지는 제주시 애월읍 금성리 일대로, 주거지역과 농경지가 혼재되어 있어 상업시설이 밀집된 상권보다는 주거 생활 편의시설 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 금성리사무소 인근으로 기본적인 생활 편의시설 및 근린생활시설 이용이 가능합니다.

본 토지는 제1종일반주거지역에 속하므로, 향후 주택 또는 저층 근린생활시설 건축을 통한 개발 시 수요를 흡수할 수 있는 주거 연계형 입지입니다.

2.4. 생활 정보

토지 이용계획상 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하)로 지정되어 있어 주거시설 건축이 가능하며, 높이 제한(15m 이하)을 받습니다. 또한, 중로3류(폭 12m-15m)에 일부 저촉되어 있어 향후 도로 개설 시 일부 토지의 공용 수용 가능성이 있습니다.

가축 사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어 축사 등 혐오시설의 설치는 제한되나, 인근 지역에 현재 혐오시설이 있는지 여부는 반드시 현장조사를 통해 확인해야 합니다.

3. 투자 위험 및 전략

3.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 타인 소유 건물(창고) 일부가 매각 토지 지상에 걸쳐 존재한다는 점입니다. 이는 건물 소유자를 상대로 지상물 철거 및 토지 인도 소송을 진행해야 할 가능성을 내포하며, 이에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

토지의 일부가 중로3류(폭 12m-15m)에 저촉되므로, 도시계획도로 개설 시 저촉 부분에 대한 수용(보상)이 이루어질 수 있으며, 이는 계획적인 건축 행위에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

3.2. 투자 포인트

본 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어, 용도상 개발 가능성이 높습니다. (건폐율 60% 이하, 용적률 150% 이하)

도로 접근성이 양호하고 (6-7m 아스콘 포장도로), 대중교통 이용이 비교적 편리하여 주거용 건축을 위한 입지 조건이 우수합니다.

토지 모양이 부정형 및 자루형으로 되어 있으나, 현재 나지 상태이므로 토목 공사 난이도는 낮을 것으로 예상됩니다.

3.3. 종합 의견

제주시 애월읍 금성리의 제1종일반주거지역 토지로서 개발 잠재력은 매우 높습니다. 특히 애월읍 일대 토지 수요를 고려할 때 중장기적인 지가 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 타인 소유 건물의 일부 점유 문제와 도로 저촉으로 인한 수용 가능성은 명확한 리스크로 존재합니다. 입찰 전 토지이용계획상의 저촉 면적 확인 및 건축 가능 여부에 대한 정확한 판단이 필요합니다. 리스크를 명확히 인지하고, 이를 해결하기 위한 예상 비용(소송 및 협의 비용)을 보수적으로 산정하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 시세 대비 충분히 낮은 가격으로 낙찰받는다면, 리스크를 상쇄하고 높은 수익을 창출할 수 있는 물건입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계