나이스옥션 법원경매 제주 2024타경3802 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 금성리 628-2 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경3802 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 금성리 628-2 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경3802 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 금성리 628-2 | 감정가: 520,521,000원 | 최저가: 124,977,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경3802 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 금성리 628-2 (외 2필지 일괄매각 추정)

용도: 전 (밭)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

1.2. 면적 및 감정가

토지면적 합계: 569.00㎡ (약 172.1평)

감정가: 520,521,000원

1.3. 지역 지구 분석

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)

특징: 제1종일반주거지역으로 용도상 건축 가능성이 높으며, 도로 계획(중로3류 저촉)이 있어 향후 개발 시 토지 이용에 제약 및 보상 가능성이 동시에 존재함. 15M 고도제한으로 건축 규모에 한계가 있음.

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 "금성리사무소" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전 등이 혼재된 지역으로, 농촌과 주거지역의 성격이 혼합된 곳입니다.

애월읍 금성리는 밭담이 아름다운 마을이며, 농가 개조 카페 등도 일부 보이나, 기본적으로 경작하는 밭이 많은 여전히 농촌의 특성이 강한 지역으로 파악됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하므로 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 형태 및 도로 상태

인접 도로 대비 등고평탄한 자루형 또는 부정형의 나지 상태입니다.

도로 상태는 남서측 폭 약 6-7m의 아스콘 포장도로에 접하고, 일부 필지는 북서측 막다른 사도에도 접합니다. 필지가 도로를 물고 있어 접근성은 양호한 편입니다.

3. 권리분석 및 특이사항

3.1. 매각 물건 범위

본건은 토지 일괄매각 건으로, 총 3필지(일련번호 1, 2, 3)가 하나의 사건으로 진행될 것으로 추정됩니다. (628-2는 대표 필지)

3.2. 제시외 물건 및 리스크

일련번호(1, 2) 지상에 인접한 "금성리 629-3번지"와 걸쳐 타인 소유의 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 창고)이 소재합니다. 이는 매각 제외이나, 토지 위에 존재하므로 낙찰자는 이 건물 소유주를 상대로 **법정지상권 성립 여부 검토 및 토지 인도/철거**를 위한 법적 조치를 취해야 하는 잠재적 리스크가 있습니다.

3.3. 임대차 관계

임대관계는 미상으로 보고되어 있습니다. 토지 매각이므로 토지 상의 점유자가 있을 경우 명도 진행이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

금성리는 곽지해수욕장과 연결되는 길목에 위치하나, 곽지해수욕장 일대의 현대식 상업 건물들과는 대조적으로 조용하고 농촌 분위기가 강합니다. 관광객을 유인할 상업 시설은 부족한 편입니다. 따라서 이 지역은 광역 상권보다는 **주거를 위한 정주형 생활 편의**에 초점을 두어야 합니다.

4.2. 생활 편의 시설

마을 내부에 금성리사무소, 경로당, 청년회사무실, 마을 운동장 등이 소재하여 기본적인 마을 기반 시설은 갖추고 있습니다. 해안가에 금성포구, 곽지과물해변 등이 인근에 위치하여 해양 레저 및 자연 환경 접근성이 좋습니다.

4.3. 혐오 시설 정보

인근 지역인 애월읍 광령리에서는 폐기물 처리장 건립 관련 주민 반대 집회가 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지인 금성리 628-2 주변에 직접적인 대형 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다. 다만, 주변이 전(밭)이 많은 농촌 지역임을 감안해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정지상권 및 철거 문제

가장 큰 리스크는 **타인 소유 건물 일부가 본건 토지를 침범**하고 있다는 점입니다. 이는 추후 소송(건물 철거 및 토지 인도 소송)을 통해 해결해야 하며, 법정지상권 성립 여부(토지와 건물의 소유주가 달랐던 시점, 건물 건축 시점 등)에 따라 투자금이 묶이거나 시간과 비용이 소모될 가능성이 높습니다.

5.2. 도로 저촉 문제

토지의 일부가 중로3류(폭 12m-15m) 도로 계획에 저촉되어 있습니다. 이는 향후 도로 개설 시 수용 및 보상 가능성을 열어두나, 그전까지 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

5.3. 고도 제한

고도지구(15M 이하)로 지정되어 있어 층수 또는 높이 제한을 받으므로, 고층 건물 신축을 통한 높은 개발 이익을 기대하기 어렵습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 제주 애월읍 금성리의 **제1종일반주거지역** 내 토지로, 주거 시설(단독주택, 빌라 등) 개발에 적합한 용도 지역입니다. 감정가 자체만으로도 평당 약 300만원대의 경쟁력 있는 가격대입니다. (520,521,000원 / 172.1평). 평탄한 지형, 도로 접근성, 무난한 교통 상황 등 **물리적 입지 조건은 양호**합니다. 다만, 타인 건물 침범이라는 **권리적 하자가 명확**하므로, 이에 대한 해결 방안(철거 소송 및 법정지상권 대응)을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

제주 애월 지역의 **주거지역(제1종일반주거지역) 토지**를 비교적 저렴하게 확보할 수 있는 기회입니다.

중로3류 도로 저촉은 개발 시 제한이 되기도 하지만, 장기적으로 **도로 수용 보상**이라는 시세차익 외의 추가 수익 가능성이 있습니다.

경매를 통해 권리분석 리스크를 해결할 의지와 능력이 있는 투자자에게는 **시세 대비 저렴한 가격으로 개발 용지를 취득**할 수 있는 매력이 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계