나이스옥션 법원경매 제주 2024타경25642 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 일과리 444 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경25642 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 일과리 444 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매2계 2024타경25642 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 일과리 444 | 감정가: 599,262,000원 | 최저가: 205,547,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 제주지방법원 2024타경25642 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 일과리 444

용도: 전 (밭)

토지면적: 2906.00㎡ (약 879.17평)

감정가: 599,262,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 이OO

채권자: 부OOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각

주의사항: 농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출 시 매수신청보증금 반환하지 않음), 묘목(매실나무) 포함 평가임

1.2. 물건 상세 분석

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본건 토지는 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 일과리 통칭 대수동마을 북측 근거리에 위치합니다.

주위는 전, 답, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 농촌지역의 특성을 보이며 차량 접근성이 양호하고 간선도로 인근으로 교통사정은 대체로 무난한 편입니다.

1.2. 2. 토지 현황 및 이용 상태

토지는 부정형이며, 인접도로 및 인접지와 대체로 등고 평탄한 "전"으로 현재 매실나무 묘목이 식재되어 이용 중입니다.

서측으로 폭 약 5m의 콘크리트 및 아스콘 포장도로에 접하고 있어 접근성이 확보되어 있습니다.

제시외 물건 및 공부와의 차이는 없으며, 토지 위에 식재된 묘목(매실나무)은 감정가에 포함되어 평가되었습니다.

1.2. 3. 토지이용계획 및 제한사항

계획관리지역 및 자연녹지지역에 걸쳐 있으며, 이는 향후 개발 및 건축 행위에 있어 제한적이나 상대적으로 활용도가 높은 용도지역에 해당합니다.

가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있어 축사 등의 설치는 불가합니다.

경관보전지구4등급(저촉), 생태계보전지구5등급(UBM160)(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 지하수자원특별관리구역(2020-07-01) 등 다수의 보전 관련 규제에 저촉되어 있어 개발 행위 시 건축물 규모, 용도, 밀도 등에 대한 규제가 강화될 수 있습니다.

1.3. 권리 분석 (토지 매각 기준)

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 토지 매각만을 대상으로 합니다.

제시목록 외의 물건은 없으며, 공부상 차이도 없습니다.

임대차 관계는 미상이나, 임대관계가 있다 하더라도 매각대상은 토지이므로 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 등을 추가로 확인해야 합니다. 다만, 본건은 건물 없이 "전"으로 이용 중이므로 지상권 문제는 발생하지 않을 가능성이 높습니다.

가장 중요한 특이사항은 "농지취득자격증명" 제출이 필수라는 점입니다. 매각결정기일까지 미제출 시 보증금이 몰수되므로, 농업경영계획서 등을 준비하여 기한 내에 제출할 수 있도록 철저한 준비가 필요합니다. 또한 "재매각" 사건으로 진행된다는 점을 인지해야 합니다.

1.4. 입지 조건 및 생활 정보

최고의 입지: 본건은 제주도 서귀포시 대정읍 일과리에 위치하며, 차량 출입이 용이하고 간선도로와 인접하여 교통 접근성이 양호합니다. 주위가 전, 답, 임야 등으로 둘러싸인 농촌지역이므로, 전원생활이나 농업 경영을 희망하는 분들에게 적합한 조용한 입지입니다.

주변 시설: 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 토지 특성상 주변 환경은 전원 및 농업 시설 위주로 형성되어 있습니다.

상권 분석: 농촌지역으로 상업시설보다는 주거 및 농업 관련 시설이 주를 이루어 상권 발달은 미미합니다. 생활 편의시설은 차량으로 인근 대정읍 소재지 등까지 이동해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

농지취득자격증명 미제출 리스크: 가장 큰 리스크입니다. 농지법에 따라 농지 취득 자격이 없는 경우 취득 자체가 불가능하며, 보증금이 몰수됩니다. 경매 참여 전에 미리 자격 요건을 확인하고 준비해야 합니다.

다중 규제에 따른 개발 제한: 계획관리지역 및 자연녹지지역에 속함에도 불구하고, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전 등 다양한 보전 규제에 저촉되어 있어 건축 및 개발 시 제약이 많을 수 있습니다. 원하는 건축 행위가 규제에 저촉되는지 사전에 지자체에 문의하여 확인해야 합니다.

재매각 건: 재매각으로 진행되는 사건이므로 이전 최고가 매수신고인이 보증금을 포기하고 미납했다는 점을 인지하고, 이전 매각의 문제점(대개는 농지취득자격증명 미제출)을 파악하여 동일한 실수를 반복하지 않도록 주의해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 제주특별자치도 서귀포시에 위치한 넓은 면적(약 879평)의 "전"으로, 현황상 매실나무가 식재된 농지입니다. 계획관리지역 및 자연녹지지역에 걸쳐 있어 잠재적인 개발 가치(농어촌민박, 창고 등)를 가질 수 있으나, 다수의 보전 관련 규제가 겹쳐 있어 개발에는 신중한 검토가 필요합니다. 농지취득자격증명 제출이 필수이므로 농업인이나 귀농·귀촌 계획이 있는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

투자 포인트:

1. 제주도 서귀포시 내 희소성 있는 넓은 면적의 토지 확보 기회 (약 879평).

2. 계획관리지역 및 자연녹지지역의 일부를 포함하고 있어 향후 농업 관련 시설 및 제한적 건축 행위 가능성.

3. 도로에 접해 있어 접근성이 양호함.

4. 재매각 사건의 경우, 최초 낙찰가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음.

법원 정보

제주지방법원 경매2계