나이스옥션 법원경매 제주 2024타경25499 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 1336 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경25499 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 1336 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경25499 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 1336 | 감정가: 2,257,924,000원 | 최저가: 774,468,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 제주지방법원 2024타경25499 (1)

1.1. 물건 개요

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 1336 외 2필지 일괄

용도: 전, 토지임야 및 자연림

총 토지면적: 12,195.00㎡ (약 3,689.14평)

감정가: 2,257,924,000원

매각대상: 토지매각 (제시외 건물 및 수목 포함)

경매구분: 부동산임의경매 (재매각 건)

1.2. 권리 분석 (Legal Analysis)

매각대상: 토지와 함께 제시외 건물 및 수목이 일괄매각 조건임. 다만, 건물 면적은 77.00㎡로 미미하며, 토지 가치 중심의 물건임.

특이사항: 본건은 '재매각' 물건으로, 이전 매각에서 매수인이 잔금을 미납했을 가능성이 높으며, 이는 주로 '농지취득자격증명(농취증)' 미제출과 연관되는 경우가 많으므로 각별한 주의가 필요함.

농취증 의무: 목록 1(전)과 목록 3(전)은 농지법상 농지이므로 매각결정기일*까지 농지취득자격증명을 제출해야 함. 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않음.

채무자/소유자: 현OO (동일인).

채권자: 김OOOOOOO.

*법원 공고를 통해 최종 매각결정기일을 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 '혼인지마을체육공원' 서측 인근에 위치함.

교통 상황은 북서측 인근에 일주동로(1132번 지방도)가 소재하여 제반 차량 진출입이 가능하여 무난한 편임.

2.2. 토지 형태 및 도로 상태

기호(1) (전): 인접 토지 대비 평탄한 부정형 토지이나, '맹지'(도로에 접하지 않은 토지)이므로 건축 행위나 활용에 제약이 있음.

기호(2) (토지임야/자연림): 인접 도로 대비 평탄한 부정형 토지로서, 남서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

기호(3) (전): 인접 도로 대비 평탄한 부정형 토지로서, 북측으로 폭 약 10m 내외의 비교적 넓은 포장도로에 접하고 있어 접근성 및 개발 잠재력이 가장 우수함.

3. 지역 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 및 생활정보

주위는 전, 과수원, 임야 등으로 형성된 전형적인 제주 동부의 농촌지역이며, '혼인지'라는 제주 건국 신화와 관련된 역사문화 유적이 인근에 위치하여 상대적으로 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있음.

근거리에 제주 올레 2코스가 지나고, 온평환해장성 해안길, 섭지코지(약 3.44km) 등의 주요 관광지가 있어, 향후 농어촌민박 또는 소규모 시설 개발 시 연계 관광 수요를 기대할 수 있음.

3.2. 최고의 입지

본건은 성산읍 온평리의 조용하고 자연적인 환경에 대규모(3,689평) 토지를 확보할 수 있는 기회이며, 특히 토지 중 일부(기호 3)는 폭 10m 내외의 포장도로에 접하고 있어 잠재적 활용도가 높음.

4. 법적 제한 및 잠재적 리스크

4.1. 법적 제한 사항

지역/지구: 생산관리지역으로 건폐율, 용적률 등 건축 규제가 따름.

중첩 규제: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(말등포연대), 경관보전지구4등급, 생태계보전지구(4-1등급, 5등급), 지하수자원보전(3등급, 4등급) 등 복잡하고 다양한 보전 관련 규제가 중첩되어 있어, 실제 개발 행위에 상당한 제약이 예상됨.

*토지거래허가구역*: 가장 큰 리스크 중 하나로, '제2공항개발사업예정지역 및 주변지역'으로 지정된 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있어(2023.11.15-2024.11.14), 낙찰 시 토지거래허가를 득해야 하는 제약이 있음. (기간 만료 시점은 반드시 재확인 필요)

4.2. 잠재적 리스크

농지취득자격증명: 목록 1, 3의 농지 취득 시 농업경영계획을 수립하고 농취증을 발급받아야 하며, 미제출 시 보증금 몰수 및 재매각이 진행됨.

맹지 위험: 기호 1은 맹지(도로 미접) 상태이므로, 개발 시 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 진입로 확보(사용 승낙 등)가 필수적으로 선행되어야 함.

재매각: 재매각으로 인해 발생한 기존의 미납 사유(대부분 농취증 관련)를 정확히 파악하고 대응해야 함.

5. 투자 포인트 및 종합 의견

5.1. 투자 포인트

대규모 토지: 제주 동부권 성산읍 일대에 3,689평이 넘는 대규모 토지를 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다.

제2공항 개발 예정지역: 제2공항 사업 추진 방향에 따라 장기적인 개발 호재와 지가 상승 잠재력을 내포하고 있습니다. (단, 허가구역 지정에 따른 거래 규제 고려)

양호한 접근성: 일주동로 인근에 위치하며, 토지 일부(기호 3)가 폭 넓은 도로에 접하고 있어 접근성이 우수함.

5.2. 종합 의견

본건은 광활한 면적과 제2공항 개발 잠재력을 갖춘 제주 동부의 투자 물건입니다. 다만, 생산관리지역 및 각종 중첩된 보전 지구 규제와 토지거래허가구역 지정으로 인해 단기적인 개발이나 시세차익 실현에는 어려움이 따를 수 있습니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 기호 1 맹지 해소 방안을 충분히 검토해야 합니다.

투자자는 복잡한 법적 제한 사항과 재매각 이력을 신중히 분석하고, 장기적인 관점에서 대규모 토지 확보를 통한 임업 또는 영농 목적의 투자를 고려하는 것이 바람직합니다.

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