나이스옥션 법원경매 제주 2024타경22667 [2] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 724-1 과수원 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경22667 [2] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 724-1 과수원 경매

• 사건번호: 2024타경22667
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 724-1
• 감정가: 1,233,804,000원
• 최저가: 296,237,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 과수원

제주지방법원 경매3계 2024타경22667 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 724-1 | 감정가: 1,233,804,000원 | 최저가: 296,237,000원 | 용도: 과수원

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경22667 (2)이며, 소재지는 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 724-1입니다. 본 물건의 용도는 과수원으로, 토지면적은 2157.00제곱미터(약 652.57평)입니다. 감정가는 1,233,804,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 주요 특징 및 매각 조건

본 경매는 부동산 임의경매이며, 매각 대상은 토지매각입니다. 건물 면적 및 제시외 면적은 0.00제곱미터로, 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다. 특이사항으로 재매각 물건이며, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시에는 보증금이 미반환되므로 주의해야 합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서귀포시 안덕면 덕수리 소재 "덕수초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 지방도 주변으로 단독주택, 숙박시설, 카페, 과수원, 전 등이 혼재된 주택 및 농경지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통을 포함한 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

기호(1)과 기호(2) 토지 모두 인접 도로와 대체로 등고평탄한 상태입니다.

기호(1)은 부정형의 토지로 나지 상태이나 일부 주차장으로 이용되고 있습니다. 북서측으로 폭 약 10미터의 막다른 비포장도로에 접하고 있습니다. 지상에는 이동식 컨테이너 1개동 및 전기자동차 충전시설이 소재하나 이는 매각 대상이 아닐 가능성이 높습니다.

기호(2)는 자루형의 토지로 나지 상태이며, 서측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로(지적상 도로 폭 약 13미터)에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

공히 주변 농경지와는 등고평탄하나, 연접한 대지인 724번지와 비교 시에는 약 1-2미터 지대가 낮습니다. 기호(2)는 건축허가(2021-건축과-신축허가-312) 이력이 있었으나 현재 취소된 상태입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

본 물건은 계획관리지역에 속해 있어 개발 및 용도 변경에 비교적 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

그 외 가축사육제한구역(1000m 이내 일부제한), 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있어 개발 시 관련 법규 및 심의 기준을 철저히 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개요

경매구분은 부동산 임의경매로, 소유자 강OO, 채무자 주OOOOOOO, 채권자 부OOOOOOOOOOOO 간의 채권 관계로 진행됩니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

가장 중요한 특이사항은 재매각 물건이라는 점과 농지취득자격증명 제출이 필수라는 점입니다. 농지취득자격증명은 농지법에 따라 농지 소재지 관할 시·군·구 읍·면장에게 발급받아 지정된 기한까지 법원에 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

3.3. 현황 및 기타 사항

제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다. 기호(1) 지상에 컨테이너와 전기차 충전시설이 있으나, 일반적으로 이동식 컨테이너는 매각 제외되는 경우가 많으므로 이 부분에 대한 소유권 및 처리 방안을 확인해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 지방도 주변에 위치하며, 주변에 단독주택뿐만 아니라 숙박시설과 카페가 혼재되어 있는 지역입니다. 이는 농지로서의 활용뿐만 아니라 계획관리지역의 이점을 활용하여 향후 상업용 또는 숙박용 시설로의 개발 잠재력이 높음을 시사합니다.

4.2. 생활 정보

인근에 덕수초등학교가 있어 교육 환경 접근성이 있으며, 차량 이용 시 산방산, 송악산, 사계해안 등 서귀포의 주요 관광 명소와도 가까워 생활 편의성 및 관광 인프라 이용이 용이합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 리스크

농지취득자격증명은 본 물건의 핵심 리스크입니다. 농지법상 자격 요건을 갖추지 못하거나, 기간 내에 증명을 제출하지 못할 경우 입찰 보증금을 반환받지 못합니다. 입찰 전 관할 기관에 사전 문의하여 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

5.2. 지대 및 도로 조건

일부 토지(공히)가 연접 대지보다 1-2미터 지대가 낮아 향후 성토 작업이 필요할 수 있으며, 이로 인해 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한 기호(1)은 막다른 비포장도로에 접해 있어 향후 개발 시 도로 인허가에 불리할 수 있습니다.

5.3. 혐오 시설 관련

서귀포시 안덕면 지역(상천리)에 광역 폐기물 소각 시설 계획이 추진된 이력이 있어, 해당 시설이 본 물건에 미치는 영향을 확인해야 하는 잠재적 리스크가 존재합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

제주 서귀포시 안덕면 사계리의 본 과수원은 계획관리지역 내에 위치하여 향후 개발 및 용도 변경의 가능성이 높은 토지입니다. 재매각 물건인 점과 감정가 대비 유찰을 통해 가격적 메리트가 발생할 수 있으나, 농지취득자격증명 발급 요건 충족이 필수 조건입니다. 지대 차이 및 기호(1)의 도로 조건 등 일부 핸디캡이 있으나, 기호(2)가 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 전체적인 개발 가치는 높게 평가됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 주요 관광지(산방산, 송악산) 인근의 지방도 주변에 위치하여 관광객 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

개발 잠재력: 계획관리지역으로 용도지역상 숙박, 카페, 근린생활시설 등 다양한 개발을 고려할 수 있습니다. (관련 인허가 조건 충족 필수)

도로 접근성: 기호(2)가 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접해 있어 물류 및 차량 이동이 매우 편리합니다.

가격 메리트: 재매각 물건으로 현재의 유찰 횟수 및 최저가에 따라 높은 가격적 메리트가 기대됩니다. (입찰 전 최신 매각 정보 확인 필수)

법원 정보

제주지방법원 경매3계