나이스옥션 법원경매 제주 2024타경22667 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 783 과수원 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경22667 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 783 과수원 경매

• 사건번호: 2024타경22667
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 783
• 감정가: 459,980,000원
• 최저가: 110,441,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 과수원

제주지방법원 경매3계 2024타경22667 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 783 | 감정가: 459,980,000원 | 최저가: 110,441,000원 | 용도: 과수원

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경22667 (1)이며, 소재지는 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 783입니다. 본 물건의 용도는 과수원이며, 경매구분은 부동산임의경매에 해당합니다. 매각대상은 토지입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 토지의 면적은 844.00㎡ (약 255.33평)이며, 제시외면적은 없습니다. 감정가는 459,980,000원으로 평가되었습니다.

2. 물건 상세 분석 (감정평가서 기반)

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 소재 "덕수초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 일대는 지방도 주변으로 주택 및 농경지대가 형성되어 있으며, 단독주택, 숙박시설, 카페 및 과수원, 전 등으로 이용되는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지(기호 1)와 자루형의 토지(기호 2)로 구성되어 있습니다. 현재는 공히 나지 상태이거나 일부 주차장으로 이용되고 있습니다. 주변 농경지와는 등고평탄하나, 연접한 대지(724번지)와 비교시에는 약 1-2m 지대가 낮은 점에 유의해야 합니다. 기호 1은 북서측 폭 약 10m의 막다른 비포장도로에, 기호 2는 서측 왕복 2차선(지적상 폭 약 13m) 아스콘 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

본 토지는 공히 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부제한), 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있습니다. 계획관리지역으로서 향후 개발 시 용도 변경 및 건축의 여지가 있으나, 각종 보전지구로 인한 개발 행위 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계

본 경매는 부동산임의경매로 진행 중이며, 소유자는 강OO, 채무자는 주OOOOOOO, 채권자는 부OOOOOOOOOOOO입니다. 자세한 권리 관계(말소기준권리 등)는 별도로 확인해야 하나, 매각은 토지 매각에 한정됩니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 재매각 물건입니다. 따라서 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환) 조건이 매우 중요합니다. 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명(NTCC)을 발급받아 지정된 기한 내에 제출해야 합니다.

또한, 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으며, 이 경우 낙찰자가 원상회복 비용 및 의무를 부담할 수 있습니다. 지상에 소재하는 이동식 컨테이너(3×6) 1개동 및 전기자동차 충전시설은 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 해당 시설에 대한 철거 또는 소유자와의 별도 협의가 필요합니다. 기호 2 토지의 경우 건축허가(2021-건축과-신축허가-312)가 있었으나 현재 취소된 상태입니다.

4. 입지 조건 및 환경 분석

4.1. 입지 조건

제주도 서귀포시 안덕면 사계리는 최근 주택 및 숙박시설 개발이 활발하게 이루어지는 지역입니다. 지방도 주변에 위치하여 접근성이 우수하며, 덕수초등학교 인근으로 교육 환경 접근성도 양호합니다. 단독주택, 숙박시설, 카페가 혼재되어 있어 향후 개발 시 주거용 또는 관광/상업용 시설로의 전환 잠재력이 높습니다.

4.2. 상권 및 생활정보

현재는 과수원 및 나지 상태이지만, 주변에 숙박시설과 카페 등이 자리하고 있어 관광 인프라와 연계된 상권 형성 잠재력이 있습니다. 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 차량으로 인근 읍면 소재지까지 이동해야 할 것으로 보입니다.

4.3. 혐오 시설

제공된 정보에는 혐오 시설에 대한 언급이 없으며, 인근에 덕수초등학교가 있는 점을 고려할 때 주거 환경에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 입찰 전 현장 답사를 통해 정확한 주변 환경과 혐오 시설 유무를 확인하는 것이 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크 및 대응 방안

5.1. 농지취득자격증명 (NTCC)

가장 큰 리스크는 농지 취득 자격 문제(NTCC)입니다. 본 토지는 농지(과수원)로 판단되므로, 사전에 농지취득자격증명 발급 가능성을 관할 지자체(서귀포시청)를 통해 반드시 확인해야 합니다. 자격 미달로 NTCC 미제출 시 입찰 보증금은 전액 몰수됩니다.

5.2. 원상회복 명령 가능성

토지 이용 현황이 공부상 용도(과수원)와 다르거나 불법적인 이용이 확인될 경우, 원상회복 명령이 발하여질 수 있습니다. 이 경우 낙찰자가 명령 이행 의무를 가지므로, 현장 답사를 통해 토지의 현재 이용 상태 및 원상회복 대상 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

5.3. 매각 제외 물건 처리

제시외 물건(컨테이너, 전기차 충전시설)이 매각에서 제외됩니다. 이들 물건에 대한 철거 비용 및 책임은 낙찰자에게 있으므로, 명도 및 철거 계획을 미리 수립해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리의 지방도 주변에 위치한 계획관리지역 토지로서, 미래 개발 잠재력이 우수한 물건입니다. 특히 계획관리지역이라는 점은 향후 용도 변경 및 개발 행위에 있어 큰 장점입니다. 다만, 농지취득자격증명 제출과 제시외 물건 및 원상회복에 대한 리스크 관리가 선행되어야 성공적인 투자가 가능합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주도 선호 지역인 서귀포시 안덕면 사계리 위치로 관광 수요 및 주거 수요가 높은 지역입니다.

높은 개발 가능성: 계획관리지역으로 지정되어 있어, 각종 보전지구 제한을 준수한다면 향후 숙박시설, 주택, 또는 근린생활시설(카페 등)로의 개발 가능성이 높습니다.

우수한 접근성: 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접해 있어 접근성이 뛰어나며, 향후 개발 시 진출입이 용이합니다.

재매각 물건: 재매각 물건은 통상적으로 경쟁률이 다소 완화될 수 있어 상대적으로 저렴한 가격에 취득할 기회를 얻을 수도 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계