나이스옥션 법원경매 제주 2024타경7415 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 산5-7 한남리 공장 경매
매각기일: 2026-01-13
물건 개요
나이스옥션 법원경매 제주 2024타경7415 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 산5-7 한남리 공장 경매
- 사건번호: 2024타경7415
- 주소: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 서성로 684-5
- 감정가: 4,438,285,500원
- 최저가: 2,174,760,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 공장
제주지방법원 경매6계 2024타경7415 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 서성로 684-5 | 감정가: 4,438,285,500원 | 최저가: 2,174,760,000원 | 용도: 공장
1. 물건 보고서
1.1. 사건개요 및 기본정보
사건번호: 제주지방법원 2024타경7415 (1)
소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 산5-7 한남리
용도: 공장
감정가: 4,438,285,500원
토지면적: 5,888.00㎡ (약 1,781.12평)
건물면적: 3,840.93㎡ (약 1,161.94평)
건물 제시외면적: 441.20㎡ (약 133.47평)
매각대상: 토지/건물일괄매각
경매구분: 부동산임의경매
소유자/채무자/채권자: 파OOOOOOOOOO / 파OOOOOOOOOOOOO / 하OOO
1.2. 특이사항 및 주의사항
특이사항:
제시외 건물 (441.20㎡, 약 133.47평) 포함 일괄매각입니다.
공장 및 광업재단법 제6조 목록상의 기계기구 (4건: 제2018-159호, 제2018-160호, 제2019-23호, 제2020-114호)가 일괄 포함 매각됩니다.
토지 지분율(588800) 및 건물 지분율(384093)은 물건 목록상 전체 면적을 나타내는 것으로 보입니다.
감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
주의사항: 일괄매각이 원칙이므로, 제시외 건물 및 기계기구의 가치와 상태를 면밀히 확인해야 합니다.
2. 물건 분석
2.1. 입지조건
최고의 입지:
본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 한남리 소재 '고이오름' 북동측 근거리에 위치합니다. 주위는 임야와 공장용지 등이 혼재된 지역으로, 자연 친화적인 환경과 산업 용지가 어우러져 있습니다.
교통 및 접근성:
차량 접근이 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 제반 교통 사정은 무난합니다.
북서측으로 폭 약 15미터, 남서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 대형 차량의 진출입이 용이합니다.
토지 및 건물 현황:
토지는 인접 도로 대비 평탄한 사다리형의 공업용 건부지이며, 총면적 5,888.00㎡ (약 1,781.12평)의 대형 필지입니다.
건물은 철골조 패널 및 슬래브지붕의 지상 2층 공장 및 근린생활시설 (사용승인일 2001.02.10, 증축 2009년, 2015년) 및 경량철골조 패널지붕의 부속건물(펌프실)로 이루어져 있으며, 연면적은 3,840.93㎡ (약 1,161.94평)로 규모가 상당합니다.
2.2. 법률 및 용도 분석
토지이용계획:
계획관리지역 및 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 용도지역상 건폐율 및 용적률 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있지만, 이미 공장으로 사용 중이므로 현재 용도를 유지하는 데는 문제가 없을 것으로 보입니다.
경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급, 지하수자원보전4등급 등으로 묶여있어, 향후 증축이나 용도 변경 시 제주특별자치도의 엄격한 규제를 받을 수 있으므로 사전 확인이 필수입니다.
건물 이용상태 및 구조:
기호(2) 본 건물은 공장 및 근린생활시설로 이용 중이며, 철골조로 견고하게 건축되었습니다.
기본 급배수 및 위생설비, 화재탐지설비, 시스템에어컨 및 난방설비 등을 갖추고 있어 시설 수준은 양호합니다.
제시외 건물(441.20㎡)은 매각에 포함되나, 그 이용 상황과 면적 등을 별지 '지적 및 건물개황도'를 통해 반드시 확인해야 합니다.
2.3. 상권분석 및 생활정보
상권분석:
본건은 도시 상권이 아닌, 산업 및 자연 관광 시설 인근에 위치합니다.
인근에 '고이오름' 편백나무 숲과 '제주흑염소체험농장' 등 관광 및 체험 시설이 있어, 생산 활동과 더불어 힐링을 테마로 한 복합적인 산업 활동(예: 체험형 공방, 갤러리형 공장 등)의 가능성을 내포하고 있습니다.
일반적인 소매 상권은 형성되어 있지 않아, 물류 및 생산에 초점을 맞춘 투자가 적합합니다.
생활정보:
주변은 임야가 많은 지역 특성상, 정주 여건보다는 자연환경에 중점을 둡니다.
생활 편의시설(대형마트, 병원, 학교 등)은 남원읍 소재지 또는 서귀포시 구시가지까지 이동해야 하므로, 접근성이 떨어집니다.
혐오시설:
현장 조사된 내용은 없으나, 본건은 임야 및 공장용지 인근에 위치하고 있어, 일반적인 주거지역의 쾌적성 기준과는 다릅니다. 주변에 광역폐기물 소각시설 등 주요 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 혐오시설은 아니더라도 소규모 산업시설이나 농업 관련 시설 등이 혼재될 수 있습니다.
2.4. 권리분석
권리분석:
매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 부동산임의경매 사건입니다.
제시된 정보만으로는 등기부등본상의 권리 관계(말소기준권리, 임차인 여부 등)를 파악할 수 없습니다.
성공적인 투자를 위해서는 반드시 말소기준권리를 확인하고, 소멸하지 않는 인수 권리(특히 유치권, 법정지상권, 대항력 있는 임차권)의 존재 여부를 철저히 분석해야 합니다.
감정평가서에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있으므로, 현황조사 시 임차인 여부와 그 권리 관계를 반드시 확인해야 명도 리스크를 줄일 수 있습니다.
2.5. 잠재적 리스크 및 대응 방안
잠재적 리스크:
1. 임대관계 미상: 실제 임차인이 존재할 경우, 명도(인도명령) 절차 진행에 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
2. 기계기구 포함: 매각 물건에 포함된 기계기구의 현재 가동 상태, 노후도, 잔존 가치 등을 확인해야 합니다.
3. 제주도의 강력한 규제: 용도지역(보전지구, 보전4등급)으로 인해 향후 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 시 제주특별자치도의 까다로운 인허가 절차와 제한을 받을 수 있습니다.
대응 방안:
1. 현장조사를 통한 임차인 및 점유자 현황, 기계기구의 목록 및 상태 확인.
2. 관할 지자체(제주특별자치도, 서귀포시 남원읍)를 통한 토지이용계획 및 건축 규제에 대한 상세 문의 및 확인.
3. 명도 및 권리관계 처리를 위한 전문가(변호사, 법무사 등)의 도움을 받아 명도 리스크를 최소화.
3. 종합 의견 및 투자 포인트
3.1. 종합 의견
본 물건은 제주특별자치도 내에서도 자연환경이 우수한 남원읍에 위치한 대규모 공장 시설입니다. 총 감정가 44억 원대의 금액에서 알 수 있듯이, 상당한 규모의 토지(약 1,781평)와 건물(약 1,162평)을 일괄 매각하며, 기계기구까지 포함하고 있어 대형 제조 시설이나 물류 창고 등 특정 산업 분야에 즉시 투입 가능한 'All-in-One' 형태의 매물입니다. 특히, 제주 지역의 엄격한 개발 규제를 피한 '기득권' 공장 시설이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만, 임대관계 미상과 규제 사항에 대한 철저한 분석이 필요합니다.
3.2. 투자 포인트
1. 대형 산업 시설 확보: 대규모 토지와 건물 및 기계기구를 일괄 확보하여, 초기 투자 비용과 시간을 절감할 수 있는 기회입니다.
2. 입지적 잠재력: '고이오름' 인근의 자연환경과 연계하여 생산 기능 외에 관광, 체험 등 복합적인 기능(제조업 + 체험시설, 갤러리 등)을 추가할 잠재력이 있습니다.
3. 도로 접근성: 폭 15미터 및 12미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 대형 물류 차량의 접근성이 우수하여, 물류 및 생산 활동에 최적화된 조건을 갖추고 있습니다.
4. 규제 회피: 이미 지어진 공장 시설이므로, 향후 개발이 엄격히 제한될 수 있는 지역(제2종지구단위계획구역, 보전지구 등)에서 즉시 사용 가능한 시설을 선점하는 효과가 있습니다.
법원 정보
제주지방법원 경매6계