나이스옥션 법원경매 제주 2024타경2410 [1] 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 263-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경2410 [1] 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 263-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경2410
• 주소: 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 263-1
• 감정가: 891,768,000원
• 최저가: 149,880,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 전

제주지방법원 경매2계 2024타경2410 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 263-1 | 감정가: 891,768,000원 | 최저가: 149,880,000원 | 용도: 전

1. 제주지방법원 2024타경2410 (1) 물건 보고서

1.1. 제주 우도면 계획관리지역 대형 농지 매각 분석 (농지취득자격증명 및 재매각 물건)

1.2. 경매 컨설팅 보고서

2. 물건 개요

2.1. 사건 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경2410 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 농OOOOOOOO이며 소유자 및 채무자는 이OO으로 동일합니다.

2.2. 물건 정보

소재지는 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 263-1 외 1필지(일괄매각)입니다.

용도는 전(농지)이며, 매각 대상은 토지매각(건물 면적 0.00㎡)입니다.

특이사항으로 재매각 물건이며, 매각 결정 기일(통상 일주일)까지 농지취득자격증명 제출이 필수입니다.

3. 면적 정보

토지면적은 총 3,598.00㎡ (약 1,088.38평)입니다.

토지 지분율은 359800/359800으로 전부 매각 대상입니다.

제시외 면적은 토지, 건물 모두 0.00㎡입니다.

4. 감정가 및 예상 최저가

본 물건의 감정가는 891,768,000원입니다.

(재매각 물건이므로 이전 최저가는 생략하며, 보고서 작성 시점의 법원 공고된 최저가를 기준으로 입찰 준비 필요.)

5. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

(말소기준권리 이하 모두 소멸)

가장 중요한 주의사항은 '농지취득자격증명 제출'입니다.

농지법상 농지인 '전'의 매각이므로, 낙찰자는 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다.

미제출 시에는 매수신청보증금(입찰보증금)이 반환되지 않으므로, 사전에 농지 소재지 관할 기관(우도면사무소 등)을 통해 농취증 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

또한 본 건은 '재매각' 물건이므로, 이전 낙찰자가 잔금을 미납하여 다시 진행되는 경우입니다.

재매각 시에는 입찰 보증금이 일반 경매 물건(최저가의 10%)보다 높게 책정될 수 있고(통상 최저가의 20~30%), 재매각으로 인한 매각조건 변경사항(특별매각조건)이 있는지 법원 공고문을 통해 최종 확인이 필요합니다.

6. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 소재 '영일동포구' 서측 인근 해안 농경지대에 위치합니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 간선도로 상황은 보통입니다.

토지 형태 및 이용 상태는 기호(1), (2) 모두 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 및 부정형 토지로서 '전'으로 이용 중입니다.

도로 접합 상태는 기호(2)가 북동측으로 노폭 약 3-4m 도로에 접하고 있으며, 기호(1)은 맹지이나 기호(2)를 경유하여 출입이 가능합니다(일괄매각이므로 큰 문제는 없음).

토지이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구에 속하여 개발 행위에 대한 제한이 비교적 완화되어 있어 향후 개발 잠재력이 있습니다.

7. 상권분석

우도면 전체는 제주도에서도 손꼽히는 관광지로, 관광 수요에 기반한 상권이 형성되어 있습니다.

연평리 자체는 해안 농경지대이지만, 주변 관광지와의 연계를 고려해야 합니다.

계획관리지역 및 자연취락지구로 지정되어 있어, 법률이 허용하는 범위 내에서 농어촌 민박, 음식점, 카페 등 관광 관련 시설로의 개발 또는 활용 가능성이 존재합니다.

8. 생활정보

우도면은 섬 지역 특성상 육지부에 비해 학교, 병원 등 생활 편의시설의 접근성은 낮습니다.

주요 생활 인프라 시설은 면사무소 소재지 인근에 집중되어 있을 가능성이 높습니다.

관광객이 많이 찾는 곳이므로, 계절 및 요일에 따라 인구 밀집도와 상권 활성화 정도의 변동 폭이 클 수 있습니다.

9. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 농지취득자격증명 미제출로 인한 입찰보증금 몰수입니다.

둘째, 재매각 물건이므로 일반 물건보다 높은 보증금 책정 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

셋째, 토지 이용계획상 '가축사육제한구역(전부제한구역)'에 해당하므로 축사 등 관련 시설 신축은 불가합니다.

넷째, 우도는 관광객 증가로 인해 발생하는 쓰레기 처리 문제가 사회적 이슈로 보도된 바 있습니다.

실제로 하우목동항 인근 마을에 쓰레기 소각장이 있으나, 용량 문제로 인해 쓰레기가 쌓여 악취 및 환경 오염 우려가 제기되고 있습니다 (2024년 7월 보도 기준). 본건의 정확한 위치를 지도상에서 확인하여 해당 혐오시설과의 거리를 파악할 필요가 있습니다.

10. 종합 의견

본건은 제주 우도면이라는 희소성 높은 입지에 위치한 대형 농지(3,598.00㎡, 약 1,088.38평)입니다.

계획관리지역 및 자연취락지구에 해당하여 향후 숙박시설이나 근린생활시설 등으로의 개발 여지가 있습니다.

다만, 농취증 발급 필수, 재매각에 따른 높은 보증금 등의 까다로운 특이사항이 있으므로, 입찰 전 철저한 사전 조사(특히 농취증 발급 가능 여부)와 권리관계 확인이 필수적인 물건입니다.

주변의 환경적 리스크(쓰레기 문제)도 고려해야 합니다.

11. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 우도라는 독특하고 희소성 있는 관광지 내 입지입니다.

개발 잠재력: 계획관리지역 및 자연취락지구로 지정되어 있어 향후 개발(펜션, 카페, 음식점 등)을 통한 높은 부가가치 창출 가능성이 있습니다.

토지 이용성: 기호(2)가 도로에 접하고 기호(1)이 기호(2)를 통해 출입이 가능하여 일괄 매각 시 토지 이용에 유리합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계