나이스옥션 법원경매 제주 2023타경12618 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 2574-2 노형휴캐슬 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2023.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 "월랑초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은
업무시설, 공동주택, 일반음식점, 중소규모점포 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 8층 건 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일: 2018.01.19)
외 벽: 메탈판넬, 제주석마감 마감 등,
창 호 :샷시창 등임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 사다리형 평지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일단지로서, 본건은 북서측으로 폭 약 35m, 북동측으로 폭 약 25m, 남서측 및 남동측으로 폭 약 8-10m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>,건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호(2) : 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>,건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 제주지방법원 2023타경12618 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 2574-2 노형휴캐슬 3층303호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 3억 3100만원

* 토지면적: 19.16㎡ (약 5.8평)

* 건물면적: 79.74㎡ (약 24.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 안

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 8층 건물 내 3층 303호

* 사용승인일: 2018년 1월 19일

1.1. 입지조건

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* 위치: 제주특별자치도 제주시 노형동, "월랑초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 업무시설, 공동주택, 일반음식점, 중소규모 점포 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 정기 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 북서측 약 35m, 북동측 약 25m, 남서측 및 남동측 약 8-10m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로 및 소로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 장애물 제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2023년 1월 10일자 제주특별자치도의 압류 (갑6) 입니다.

* 주요 권리사항:

* 을구 1번: 주택임차권 (안 ). 보증금 2억 5000만원, 전입일자 2021년 4월 13일, 확정일자 2021년 3월 11일.

* 대항력: 있음.

* 배당신고일자: 2023년 4월 17일.

* 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인에게 인수됩니다.

* 갑7: 강제경매 (안 ) - 2억 5593만 9765원 (말소 대상)

* 기타 압류 및 강제경매 등기들은 말소될 예정입니다.

* 인수 보증금: 대항력 있는 임차인으로 인해 보증금 2억 5000만원은 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 환경: 제주시 노형동의 주요 상업 및 주거 지역에 속하며, 초등학교, 업무시설, 상업시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 많은 지역입니다.

* 건물 특징: 2018년 사용승인된 비교적 신축 오피스텔입니다.

* 최근 실거래가 분석:

* 2025년 11월: 63.9004㎡ (약 19.3평) / 7층 / 2억 6000만원

* 2026년 2월: 63.9004㎡ (약 19.3평) / 3층 / 2억원

* 2026년 4월: 73.646㎡ (약 22.3평) / 6층 / 3억 1000만원

* 분석: 본건(79.74㎡, 약 24.1평)은 최근 거래된 면적보다 크며, 3층이라는 점을 고려할 때, 시장 가격은 약 2억 5000만원 ~ 3억원 내외로 추정됩니다. 특히 2026년 2월 3층 거래(2억원)가 본건 층수와 유사하나 면적이 작다는 점에서 참고할 만합니다.

1.4. 생활정보

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* 편의시설: 주변 중소규모 점포 및 상업시설 이용이 용이하여 생활 편의성이 좋습니다.

* 교육시설: "월랑초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크 요인으로, 임차인의 보증금 2억 5000만원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 남은 금액은 낙찰자가 부담해야 합니다. 이는 상당한 추가 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이는 과거 매각 과정에서 문제가 발생했거나, 낙찰자가 잔금을 납부하지 못하는 등의 사유가 있었음을 시사합니다. (정확한 사유는 추가 확인 필요)

* 명도: 주거용으로 이용 중인 오피스텔이므로, 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 제주시 노형동의 준주거지역에 위치한 2018년 준공된 오피스텔로, 입지 및 생활 편의성은 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 5000만원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 가장 큰 리스크로 작용합니다. 재매각 이력이 있다는 점도 고려해야 할 부분입니다. 따라서 본 물건의 투자는 임차인의 배당 가능성을 면밀히 분석하고, 잠재적 인수 금액을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 신축 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 우량 입지: 제주 시내 주요 상업 지구인 노형동에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 제주시의 지속적인 개발과 함께 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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감정가: 3억 3100만원

최근 실거래가 분석상 해당 면적(79.74㎡)의 시세는 약 2억 5000만원 ~ 3억원 내외로 추정됩니다.

권리분석상 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 5000만원을 배당 후 인수해야 할 가능성입니다.

따라서, 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 가능성, 재매각 리스크, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

본 물건의 경우, 임차인이 배당을 통해 보증금을 일부라도 회수하지 못하여 상당 금액을 인수해야 할 경우, 낙찰가의 부담이 커지므로, 시장 시세 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금의 일부(예: 2억원)를 회수하고 5000만원을 인수한다고 가정할 때, 총 실투자금(입찰가 + 5000만원)이 시장 시세(약 2억 5000만원 ~ 3억원)보다 낮도록 입찰가를 설정해야 합니다.

이러한 점들을 고려하여, 예상 입찰가는 2억 1000만원 ~ 2억 3000만원 범위로 제안합니다.

이는 대항력 있는 임차인 인수 리스크를 감안하여 시장 가격보다 낮게 접근하는 보수적인 금액이며, 실제 입찰 시에는 배당표 및 임차인과의 소통을 통해 최종 인수 금액을 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.