나이스옥션 법원경매 제주 2023타경12618 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 2574-2 노형휴캐슬 3층303호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2023타경12618 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 2574-2 노형휴캐슬 3층303호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매7계 2023타경12618 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 월광로 140, 3층303호 (노형동,노형휴캐슬) | 감정가: 331,000,000원 | 최저가: 4,582,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경12618 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 2574-2 노형휴캐슬 3층303호

용도: 오피스텔 (주거용 이용 중)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 331,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자/채권자: (OOOOOO / 주OOOOOOOO / 안OO)

1.2. 면적 정보

건물면적 (전용): 79.74㎡ (약 24.12평)

토지면적 (대지권): 19.16㎡ (약 5.79평)

제시외면적: 없음

1.3. 건물 및 이용 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 8층 건 내 제3층

사용승인일: 2018.01.19. (비교적 신축급)

이용상태: 주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역: 기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있음.

주의사항: 현황상 주거용 오피스텔로 이용 중이므로, 입찰 전 주택 임대차보호법 적용 여부와 세금 관계(주거용 오피스텔 취득세 등)에 대한 면밀한 검토가 필요함.

2. 입지조건 분석

2.1. 지리적 위치 및 주위환경

본건은 제주시 노형동 소재 "월랑초등학교" 남서측 인근에 위치함.

노형동은 제주에서도 핵심적인 주거 및 상업지역으로 평가받는 지역임.

주위는 업무시설, 공동주택(아파트, 빌라), 일반음식점, 중소규모 점포 등이 혼재되어 있는 주상복합 형태의 발달된 구도심 지역임.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 정기 버스 노선이 다수 소재하여 대중교통 이용이 용이함. 제반 교통 사정은 보통 수준 이상으로 평가됨.

인접 도로 상태는 북서측 폭 약 35m, 북동측 폭 약 25m의 넓은 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 접근성이 매우 우수함.

2.3. 주변 편의시설 및 혐오시설

주요 편의시설: 월랑초등학교가 인접해 교육 시설 접근성이 좋으며, 주변에 각종 상업 시설이 밀집되어 있어 생활 편의성이 높음. (검색 결과, 노형동은 제주 내 핵심 상권 중 하나임)

혐오시설: 본건은 공법상 '제3종 구역(다 지구)' 및 '장애물제한표면구역'에 해당하며, 이는 인근에 제주국제공항이 위치함에 따라 발생하는 **항공기 소음 및 고도 제한** 구역임을 의미함. (소음 정도는 현장 확인 필요하나, 잠재적 리스크로 작용함.)

3. 권리분석

3.1. 매각 및 경매 구분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각으로, 통상적인 일반 매각 형태이므로 권리관계의 복잡성은 낮음.

경매 구분: 부동산강제경매로, 채권자의 채권 회수를 목적으로 하는 경매임.

3.2. 임차인 및 기타 권리관계

임대차 관계: 미상임. (가장 중요한 권리분석 사항임)

배당요구 현황, 대항력 있는 임차인 존재 여부, 선순위 근저당권 및 기타 제한 물권의 소멸 여부에 대한 **현장 조사 및 등기부등본 확인**이 필수적으로 요구됨. 임차인이 있을 경우 명도(인도명령 또는 명도소송) 부담이 발생할 수 있음.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 노형동 일대는 '준주거지역'으로 상업시설 및 주거시설이 복합적으로 발달된 지역임.

대로(35m, 25m)와 접하고 있어 차량 및 유동 인구 접근성이 높아 상권 발달의 기본 조건이 우수함.

오피스텔의 주거 이용 목적을 고려할 때, 제주시 내 직장인 및 1~2인 가구를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

4.2. 토지 이용 및 공법상 제한

토지이용계획: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로, 토지 이용의 효율성이 높음.

기타 제한: **공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역)**, **장애물제한표면구역** (건축물의 높이 제한), 지하수자원특별관리구역 등이 설정되어 있어 개발 및 이용에 일부 공법상 제약이 있음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차 관계의 불확실성

현재 임대관계가 미상으로, 임차인의 유무 및 대항력 여부에 따라 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있음. 매수인은 명도 계획 수립 시 반드시 이 부분을 고려해야 함.

5.2. 공법상 제한 및 소음 리스크

제주국제공항과 인접하여 **항공기 소음**의 영향권(제3종 구역)에 포함되어 있음. 소음에 민감한 투자자나 실거주자에게는 중대한 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 소음 수준에 대한 현장 확인이 절대적으로 필요함.

5.3. 오피스텔의 주거용 이용

본건은 오피스텔임에도 주거용으로 이용 중인 것으로 확인됨. 주거용 오피스텔의 경우 주택 수 산입 여부 및 세금(취득세, 양도소득세 등) 측면에서 일반 업무용 오피스텔이나 아파트와 다른 규정이 적용될 수 있으므로, 전문가의 세무 자문이 필요함.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 2018년 사용승인된 비교적 신축급 건물로, 제주시 노형동의 핵심 입지에 위치하여 생활 편의성이 매우 우수함. 뛰어난 도로 접근성과 주변의 풍부한 상업 시설은 높은 임대 수요를 기대하게 함. 다만, 공항 인접에 따른 소음 리스크와 공법상 제한, 임대차 관계의 불확실성은 입찰 가격 결정 시 신중하게 반영해야 할 부분임.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주도 내 주거 선호도가 높은 노형동 핵심 상권에 위치하여 투자가치가 높음.

접근성 우수: 북서측 35m, 북동측 25m 대로에 접하고 있어 접근성이 뛰어나며, 차량 이동 및 대중교통 이용이 편리함.

신축급 건물: 2018년 준공된 건물로 내부 및 외부 상태가 양호하여 별도의 대규모 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됨.

임대 수요: 노형동 일대의 직장인 및 1~2인 가구를 위한 주거용 오피스텔로 임대 수익을 창출하기에 적합함.

법원 정보

제주지방법원 경매7계