나이스옥션 법원경매 제주 2021타경28794 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 1280 에이동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성일 · 평가일 2022.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1-16)은 서귀포시 안덕면 화순리 소재 "안덕초등학교" 북측에 인접하여 위치하며,
주위는 학교, 단독주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1-16)까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1, 3, 4, 7, 8, 9, 12, 16)
철근콘크리트구조 콘크리트지붕(현황 "기와지붕") 지상4층 중 에이동
2층 201호, 3층 301호, 3층 302호, 1층 101호, 1층 102호, 4층 401호, 4층 402호, 2층 202호 로서,
(사용승인일자: 사용승인 안되었음.)
외벽: 대리석타일, 스타코마감 등,
내벽: 공사중단상태로 석고마감 및 시멘트노출 등,
바닥: 공사중단상태로 시멘트노출 등,
창호: 샷시창호 등임.

기호(2, 5, 6, 10, 11, 13, 14, 15)
철근콘크리트구조 콘크리트지붕(현황 "기와지붕") 지상4층 중 비동
4층 401호, 3층 301호, 4층 402호, 2층 201호, 1층 101호, 1층 102호, 2층 202호, 3층 302호 로서,
(사용승인일자: 사용승인 안되었음.)
외벽: 대리석타일, 스타코마감 등,
내벽: 공사중단상태로 석고마감 및 시멘트노출 등,
바닥: 공사중단상태로 시멘트노출 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1-16) : 건축허가서상 공동주택(다세대주택)임.

설비내역

기호(1-16) : 기본급배수설비, 기본위생설비, 보일러시설을 위한 건물내부의 시설은 되어 있으나 외부연결이 안되어 있는 상태이며, 승강기 또한 건축중단으로 미설치되어 있는 상태임.

토지의 형상 및 이용상태

화순리 1280, 1281, 1282번지 3필지가 일단으로 건축되고 있으며 형상은 자루형이며 지세는 완경사임.

인접 도로상태등

북서측로 폭 약 5m<지적도상 9m> 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화순리 1280번지 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,

화순리 1281번지 : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,

화순리 1282번지 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

- 기호(1-16)는 가처분 촉탁등기로 등기사항전부증명서는 존재하나, 공사중단상태로 사용승인이 완료되지 않아 공부는 존재하지 않음.
- 에이동과 비동은 "등기사항전부증명서"상 콘크리트지붕이나 현황 "기와지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
미상임.


(2) 기 타
- 기호(1-16)은 건물신축중에 공사가 중단된 구분건물로서 소유권 보존등기는 되어 있으나 사용승인이 이루어지지 않아 건축물대장은 존재하지 아니함.

- 기호(1-16)이 구분소유부동산이 되기 위해서는 구조상·이용상 독립성이 인정되어야 함. 건축허가도면과 ‘사진용지’를 참고하면 기호(11, 13)은 출입문이 부착되어 있고 기호(1-10, 12, 14-16)은 출입문이 부착되어 있지 않지만 계단실과 벽체로 서로 구조상 독립되어 있으며, 공사가 중단되었으나 건축허가서류를 확인하면 ‘다세대주택’으로 기재되어 있는 바 이용상 독립성이 인정된다고 판단하였음.

- 기호(1-16)은 ‘동’ 및 ‘호’의 위치는 건축허가당시 서귀포시청에 제출하였던 건축허가도면과 집행관사무소에서 부동산처분금지가처분 등기과정에서 조사하였던 내용, 현장관계자 및 건축설계사와의 유선통화상의 내용을 근거로 하여 ‘동’ 및 ‘호’의 위치를 확정하였음.
(① 서귀포시청에서 제출받은 건축허가시의 도면에 의하면 배치도 상에 ‘동’의 표시만 있을 뿐 ‘호’의 표시는 누락되었으며,
② 건축설계사와 유선을 통하여 확인한 바에 의하면 ‘호’ 표시가 되어 있는 도면이나 서류는 없고 준공검사시[사용승인] ‘호’의 위치를 표시하면 문제없다고 답변하였음.
③ 한편, 집행관사무소에서 부동산처분금지가처분 등기과정에서의 조사내용에 따르면 ‘동’ ‘호’ 표시는 건축허가도면 및 현장관계인의 진술에 근거하여 확정을 하였다고 기술되어 있는 점을 참고하여 본건의 ‘동’ 및 ‘호’의 위치 표시는 집행관사무소의 부동산처분금지가처분시의 조사내용과 동일하게 표시하였음. )

- 기호(1-16)은 사용승인 전 부동산처분금지가처분 등기로 인하여 ‘등기사항전부증명서’상에 대지사용권에 대한 등기는 되어 있지 않고 분양이전이므로 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제29조의 ‘규약’도 존재하지 않는 ‘대지권등기 없는 집합건물’인 바, 대지사용권이 추후 적정지분으로 정리될 것으로 추정하였음.
( 대지사용권 대상토지인 서귀포시 안덕면 화순리 1280, 1281, 1282번지 소유자는 ‘등기사항전부증명서’상 구분건물의 소유자와 동일한 ‘주식회사엘림종합건설’이므로 대지사용권은 ‘소유권 대지권’으로 추정하였음. )

- 기호(1-16)의 전용면적은 ‘등기사항전부증명서’상의 면적을 기준으로 하고 공용면적은 현장관계자가 제시한 면적을 기준으로 하였으며 실제 사용승인과정에서 변동될 수 있음.

- ‘사진용지’와 같이 입구 전면에 ‘그림에도주식회사’에서 ‘유치권 행사중’이라고 표시되어 있음.

- 기호(2, 6, 9, 12) 상부에 다락이 소재함.

물건 비고

-일괄매각, 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임
-건축허가서상 공동주택(다세대주택)임.
-등기사항증명서상 콘크리트 지붕이나 현황은 기와지붕임.
-그림에도 주식회사의 유치권 행사중 표시가 있으나, 유치권 성립 여부는 불분명함.
-대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음
-대지사용권이 추후 적정지분으로 정리될 것으로 추정하여 대지사용권을 포함한 평가임(향후 대지권 등기를 위한 법적 부담은 매수인에게 있음).
-최선순위 가처분(2021.10.20. 등기)는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨[다만, 가처분권자가 현재 위 가처분에 기한 저당권설정(2025.3.28. 등기)의 저당권자임]