나이스옥션 법원경매 제주 2021타경28794 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 1280 에이동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2021타경28794 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 1280 에이동 2층201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2021타경28794
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 1280 에이동 2층201호
• 감정가: 3,728,000,000원
• 최저가: 2,609,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

제주지방법원 경매2계 2021타경28794 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 1280 에이동 2층201호 | 감정가: 3,728,000,000원 | 최저가: 2,609,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

> 1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2021타경28794 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 1280 에이동 2층201호

용도: 다세대주택 (건축법상 사용승인 받지 않은 건물)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 3,728,000,000원 (삼십칠억 이천팔백만원)

소유자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 부OOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

> 1.2. 면적 및 구조

건물면적 (총연면적): 17,836.16㎡ (약 5,392.56평)

*주의: 본 면적은 물건목록 기호(1-16) 전체의 합산 면적으로 추정되며, 개별 물건(201호)의 전용면적은 등기사항증명서상 면적을 기준으로 하나, 실제 사용승인 과정에서 변동될 수 있습니다.

토지면적: 0.00㎡ (대지권 미등기 상태)

건물 지분율: 1783615.9999999949 (등기상의 수치로 실제 사용승인 시 정리 필요)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 (현황 기와지붕) 지상4층 중 2층

건물 이용상태: 공사 중단 상태로, 건축허가서상 공동주택(다세대주택)임. 내벽 및 바닥은 석고마감 및 시멘트 노출 등 공사 중단 상태입니다.

> 1.3. 특이 및 주의사항

가장 심각한 리스크 요인이 다수 존재하며, 입찰 전 철저한 권리 및 법적 리스크 분석이 필수입니다.

- 일괄매각, 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임 (미준공 상태).

- 대지권 미등기이며, 대지사용권 유무는 알 수 없음 (추후 적정 지분으로 정리될 것으로 추정하여 평가되었으나, 향후 대지권 등기를 위한 법적 부담 및 비용은 매수인에게 있습니다).

- 유치권: '그림에도주식회사'에서 유치권 행사 중이며, 유치권 성립 여부는 불분명합니다.

- 최선순위 가처분 인수: 2021.10.20. 등기된 최선순위 가처분은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다 (다만, 가처분권자가 현재 위 가처분에 기한 저당권설정의 저당권자임). 이는 복잡한 법적 문제를 야기할 수 있으므로, 해당 채권자와의 협의 가능성 등 면밀한 확인이 필요합니다.

- 건물 공부 차이: 소유권 보존등기는 되어 있으나 사용승인이 이루어지지 않아 건축물대장은 존재하지 않으며, 등기사항증명서상 지붕과 현황 지붕이 다릅니다 (콘크리트 지붕 vs. 기와지붕).

- 호수 확정의 불분명성: '동' 및 '호'의 위치는 건축허가도면, 가처분 등기 조사 내용, 현장관계자 진술 등을 근거로 확정되었으며, 실제 사용승인 과정에서 변동될 가능성이 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

> 2.1. 입지 조건 및 교통 상황

위치: 서귀포시 안덕면 화순리 소재 '안덕초등학교' 북측에 인접하여 위치합니다.

주위 환경: 학교, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 자연 녹지 지역에 해당하며 쾌적성이 높습니다.

교통 상황: 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 상태: 북서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.

> 2.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

화순리 1280, 1281, 1282번지 3필지가 일단으로 건축 중이며, 모두 자연녹지지역 및 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 자연녹지지역은 개발 행위에 제한이 있으나, 거주 환경의 보전 측면에서는 장점입니다. 자연취락지구가 일부 포함되어 있습니다 (1281번지).

> 2.3. 주변 환경 및 혐오 시설

화순리는 안덕면 소재지로, 주위는 전형적인 농촌 및 주거 지역입니다.

혐오시설 정보: 해당 물건지 인근에 직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 서귀포시 안덕면 상천리 지역이 광역 폐기물 소각시설 신규 입지로 선정되었고 , 상생협의회를 중심으로 반대 의견도 있어 , 향후 상천리와의 거리 및 실제 운영 시의 영향 여부를 잠재적 리스크로 검토해야 합니다.

3. 권리 분석

> 3.1. 권리 관계의 주요 쟁점 (유치권 및 미등기 대지권)

유치권: '그림에도주식회사'의 유치권 행사 중 표시가 있으나 성립 여부는 불분명합니다. 매수인이 유치권자에게 변제할 금액이 발생할 수 있으며, 소송을 통한 성립 여부 확인 및 명도(점유 이전)에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있는 고위험 권리입니다.

대지권 미등기: 건물이 미준공 상태에서 등기되었으므로 대지권이 미등기입니다. 감정평가에서는 대지사용권이 추후 정리될 것으로 추정하여 평가에 포함되었으나, 매수인이 향후 적정 지분 확보 및 등기를 위한 법적 부담과 비용을 전적으로 책임져야 합니다. 토지 소유자(주식회사엘림종합건설)가 구분건물의 소유자와 동일하여 '소유권 대지권'으로 추정되나, 법적 절차 이행은 매수인의 몫입니다.

> 3.2. 최선순위 가처분 인수 리스크

2021.10. 20. 등기된 최선순위 가처분은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 매수인이 잔금 납부 후에도 가처분권자와의 복잡한 법률 관계를 해소해야 함을 의미하며, 가처분의 원인 채권(저당권설정청구권)에 따라 소유권 자체가 위험해질 수 있는 중대한 리스크입니다. 반드시 가처분권자, 채권자 등에 대한 추가 조사가 필요합니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

> 4.1. 잠재적 리스크

- 공사 중단 및 미사용승인: 건물 자체가 공사 중단 상태이며 사용승인을 받지 못해 거주 또는 임대 사용이 불가능합니다. 매수인이 잔금을 납부하더라도 사용승인을 받기 위한 추가 건축 공사 및 법적 절차를 완료해야 하며, 이 과정에서 상당한 추가 비용(공사비, 인허가 비용, 세금 등)과 시간이 발생합니다.

- 복합 권리 문제: 유치권, 미등기 대지권, 인수되는 최선순위 가처분 등 삼중의 고위험 권리 문제가 얽혀 있어, 명도 및 소유권 확보 과정이 매우 복잡하고 어렵습니다.

- 호실 위치의 불명확성: 호수의 위치가 건축허가도면, 진술 등을 기반으로 확정되었으나, 준공 시 변경 가능성이 있어 매수 후 경계 및 면적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

> 4.2. 종합 의견

본 물건은 미준공된 다세대주택의 개별 호실로, 제주 안덕면 화순리라는 개발 잠재력이 있는 자연환경에 위치합니다. 그러나, 현재 공사 중단 상태, 건축법상 미승인 건물, 대지권 미등기, 유치권 주장, 최선순위 가처분 인수라는 '종합 리스크 세트'를 안고 있습니다. 감정가 37억 2,800만원은 이러한 리스크를 반영하지 않은 채, 토지 사용권을 포함한 정상적인 물건을 기준으로 평가된 금액으로 보이며, 실제 투자가치에 미치는 영향은 매우 크다고 판단됩니다.

5. 투자 포인트 및 제언

> 5.1. 투자 포인트

- 미래 개발 가능성: 제주도 내 자연녹지지역에 위치하며, 안덕초등학교 인근으로 주거 쾌적성은 우수합니다.

- 대형 물건의 저가 매입 기회: 장기간 유찰되어 최저가가 감정가 대비 크게 하락할 경우, 미준공 건물 완공 능력과 복잡한 권리 문제를 해결할 수 있는 법적/자금력 있는 전문 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

- 대지권 추정의 강점: 토지 소유자와 구분건물 소유자가 동일하여 대지사용권 확보의 법적 근거는 강합니다.

> 5.2. 컨설턴트 제언

본 물건은 일반적인 투자자가 접근하기 어려운 '고위험-고수익' 유형의 물건입니다.

입찰 전 반드시 다음 사항을 확인해야 합니다:

1. 최선순위 가처분권자와의 협의를 통해 가처분 해소 가능성 및 해소 비용 사전 산정.

2. 유치권 성립 여부에 대한 철저한 법률 검토 및 명도 소요 비용 산출.

3. 미준공 상태의 건축물에 대한 사용승인 완료 시까지의 예상 공사비, 인허가 비용, 세금 등 총 투입 비용 상세 산정.

권리 분석과 추가 비용 산정에 대한 전문적인 컨설팅 없이는 절대 접근해서는 안 되는 물건입니다. 철저한 리스크 분석을 거쳐 예상 수익률이 압도적으로 높다고 판단될 경우에만 투자 검토가 가능합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계