나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경1492 [3] 전북특별자치도 부안군 하서면 425-4 석상리 주2동 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2024.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1-20)은 전북특별자치도 부안군 하서면 석상리 소재 "하서중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 국도주변 농촌지대, 기호(21,22)는 하서면 장신리 소재 "장신초등학교" 북동측 근거리에 위치하며 주변은 경지정리된 답, 전 등이 혼재하는 순수농경지대임.

교통상황

기호(1-20)은 본건 및 본건 인근까지 차량 출입 가능하고 인근에 국도가 통과하는 등 제반 교통상황은 보통인 편이며, 기호(21,22)는 본건까지 농기계 등 출입 가능하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1-4,6,7,10,11)은 사다리평지로 단독주택부지, 기호(5,9)는 사다리평지로 주거나지, 기호(8)은 부정형평지로 전, 기호(12,15,16)은 세장형완경사로서 도로, 기호(13,14)는 가장형평지로 도로, 기호(17,18,20)은 부정형평지로 전축사, 기호(19)는 부정형완경사로서 휴경전, 기호(21)은 사다리평지로 답(일부 휴경), 기호(22)는 세장형평지로 답으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,3,5,6,9,10)은 세각(가), 기호(2,4,7,8,11,21,22)은 세로(가), 기호(12-16)은 도로, 기호(17,18)은 소로각지, 기호(19)는 맹지, 기호(20)은 소로한면임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-18,20) : 계획관리지역
기호(19) : 생산관리지역
기호(21) : 생산관리지역, 농림지역
기호(22) : 생산관리지역

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조

공부와의 차이

기호(1-4,6,7,10,11)은 공부상 지목이 전이나 현황은 단독주택부지, 기호(5,9)는 공부상 지목이 전이나 현황은 주거나지, 기호(12-16)은 공부상 지목이 전이나 현황은 도로, 기호(18,20)은 공부상 지목이 전이나 현황은 전축사, 기호(21)은 지목이 답이나 현황은 답 및 일부 휴경상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기타 : - -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(24) 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층으로서

외벽 : 판넬 등 마감
내벽 : 판넬 위 우레탄폼 등 마감
바닥 : 콘크리트 및 스랏 마감
창호 : 샷시창임.

기호(25) 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층으로서

외벽 : 판넬 등 마감
내벽 : 판넬 위 우레탄폼 등 마감
바닥 : 콘크리트 및 스랏 마감
창호 : 샷시창임.


기호(26) 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층으로서
외벽 : 판넬 및 강판 등 마감
내벽 : 판넬 위 우레탄폼 등 마감
바닥 : 콘크리트 및 스랏 마감
창호 : 샷시창임.

기호(27) 경량철골구조(강파이프구조) 샌드위치판넬지붕 단층으로서

외벽 : 판넬 등 마감
내벽 : 판넬 위 우레탄폼 등 마감
바닥 : 콘크리트 및 스랏 마감
창호 : 샷시창임




기호(28) 강파이프구조 칼라강판지붕 단층으로서

내.외벽 : 하단 콘크리트 및 강판 등 마감(일부 무벽체)
바닥 : 콘크리트 등 마감

이용상태

기호(24) - 기호(27) : 비육사이나 조사시점 현재는 가동중지상태임.

기호(28) : 퇴비사 및 액비저장고

설비내역

기호(24) - 기호(27) : 사육설비가 설치되어 있음.

부합물 및 종물

기호(24-28)의 부합물 및 종물인 제시외건물 기호(ㅇ-ㅌ)이 소재하는바 개략 실측하여 감정하였음.

공부와의 차이

기호(23) 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 동.식물관련시설(128.48㎡, 70.68㎡, 29.1㎡)은 조사시점 현재 멸실상태로 감정에서 제외하였고, 기호(25,26)은 공부상 강판지붕이나 현황은 판넬지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기타 : 제시외건물 기호(ㄱ-ㅌ) 및 구축물 기호(ㅍ)은 개략적으로 면적 사정하였는바 경매 참가시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(감정평가 상 ㅇ~ㅍ) 포함
2. 목록18 지상에 소재하는 이동 및 철거 용이한 비닐하우스는 매각에서 제외
3. 목록18,20은 공부상 지목이 '전'이나 현황 '전축사'
4. 목록25,26은 공부상 '강판지붕'이나 현황 '판넬지붕'임
5. 목록17,18,20은 토지 일부가 접도구역에 해당하여 공법상 제한정도 감안하여 감정평가
6. 목록24내지28은 감정평가시점 기준으로 가동중단상태
7. 본 매각물건인 축사에 대하여 소유자 김용재의 폐업신고(2024.06.21)사실이 있음(부안군 사실조회회신)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전북특별자치도 부안군 하서면 석상리 425-4번지, 주2동에 소재한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 정읍지원 2024타경1492 (3)이며, 감정평가액은 995,202,460원입니다.

용도는 동물 및 식물 관련시설로, 토지 면적은 5646.00㎡ (약 1708평)이며, 건물 면적은 총 1667.32㎡ (약 504평)입니다.

건물 면적은 총 5개 동으로, 각 동의 면적은 다음과 같습니다.

건물(24): 273㎡

건물(25): 350㎡

건물(26): 385㎡

건물(27): 266.4㎡

건물(28): 392.92㎡

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 이OO (이강영)입니다.

본 건은 중복사건, 중복병합사건, 공동담보, 재매각에 해당합니다.

2. 입지조건

본 물건은 전북 부안군 하서면 석상리 소재 "하서중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 농가주택, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 국도변 농촌지대로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 본건 및 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 국도가 통과하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 이용계획상 본 물건지는 계획관리지역에 속합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2019년 1월 31일 접수된 고창부안축산업협동조합의 근저당 (을14)입니다.

이후 설정된 근저당 및 가압류, 그리고 이OO (이강영) 및 고창부안축산업협동조합의 임의경매 개시 결정 등 모든 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 2,211,321,765원입니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

본 물건은 현재 가동이 중단된 상태의 동물 및 식물 관련시설(축사)입니다.

주변은 농촌 농경지대로, 지역 내 공공시설로는 하서중학교가 근거리에 위치하고 있습니다.

소유자 김용재의 폐업 신고(2024년 6월 21일) 사실이 확인되어, 현재 영업 중단 상태임을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건이 위치한 부안군 하서면은 농촌 지역으로, 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용을 위해서는 인근 읍/면 소재지로의 이동이 필요합니다.

제공된 정보와 일반적인 지역 정보를 종합할 때, 본 물건 주변에 특별한 혐오시설이 존재한다는 직접적인 언급은 없었습니다. 다만, 정확한 현장 조사 및 상세 지도를 통한 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

본 사건은 중복사건 및 중복병합사건으로 진행되고 있으며, 재매각 절차에 해당합니다. 이는 경매 절차의 복잡성 및 이전 매각 기일에 발생했던 문제점을 시사할 수 있습니다.

물건은 감정평가 시점 기준 가동이 중단된 상태이며, 소유자로부터 폐업 신고 사실이 확인되었습니다. 영업 재개를 위해서는 추가적인 투자와 시간이 필요할 수 있습니다.

토지 일부(목록 17, 18, 20)가 접도구역에 해당하여 공법상의 제한이 적용될 수 있으므로, 관련 규제 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

제시외 건물 중 일부(감정평가 상 ㅇ~ㅍ)는 일괄 매각에 포함되지만, 이동 및 철거 용이한 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다. 또한, 제시외 건물(ㄱ~ㅌ) 및 구축물(ㅍ)은 개략적인 실측 감정 결과이므로, 현장 확인이 중요합니다.

토지의 경우, 일부 지목이 공부상 '전'이나 현황은 '단독주택부지', '주거나지', '도로', '전축사' 등으로 다르게 이용 중입니다. 건물 또한 일부 공부상 지붕 재질(강판)과 현황(판넬)이 상이합니다.

감정가(약 9.95억원) 대비 등기부채권 총액(약 22.11억원)이 매우 높아, 추가 유찰 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 부안군 하서면에 위치한 넓은 토지(약 1708평) 위에 다수의 동물 및 식물 관련시설(축사)이 소재하는 부동산 임의경매 건입니다. 현재는 가동 중단 상태이며, 소유자의 폐업 신고 사실까지 확인되었습니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리는 없으나, 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 상황입니다. 재매각 절차가 진행 중이며, 제시외 건물 포함/제외, 공법상 제한, 공부상 현황 차이 등 고려해야 할 사항이 존재합니다. 축사 운영의 재개 여부, 토지의 타 용도 전환 가능성, 지역 특성 등을 종합적으로 고려한 사업 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

광대한 토지 면적: 5646㎡ (약 1708평)의 넓은 대지는 다양한 개발 및 활용 가능성을 제공합니다.

가격 메리트: 재매각 진행 및 가동 중단 상태로 인해 감정가 대비 낮은 금액에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

농촌 지역 잠재력: 귀농·귀촌 수요 증가 또는 지역 개발 계획에 따라 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

용도 전환 가능성: 현재 축사 용도 외에도 다양한 동식물 관련 사업 또는 타 용도로의 전환이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 995,202,460원이며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

채권 총액이 감정가를 상회하고 재매각 절차가 진행 중인 점, 현재 가동이 중단된 상태임을 감안할 때, 유찰을 통한 가격 하락이 예상됩니다.

일반적으로 재매각 물건은 감정가의 50~70% 수준에서 낙찰되기도 하나, 본건의 특수성을 고려하여 더욱 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가의 50% ~ 60% 수준, 즉 약 4억 9천 7백만원에서 5억 9천 7백만원 범위로 보수적으로 산정합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 토지 활용 계획, 건물 상태 및 수리 비용, 영업 재개 시 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

(주의) 본 예상가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 답사 및 상세한 권리·시세 조사를 선행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.