나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경30759 [1] 전북특별자치도 정읍시 감곡면 609-12 1동 삼평리 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2024.05.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 정읍시 감곡면 삼평리 소재 “상평마을” 남서측 인근에 위치하며, 인근 일대는 단독주택, 농경지, 축사 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 양호합니다.

형태 및 이용상태

기호(1,8) : 사다리형의 토지로서, 휴경지 상태이며,
기호(2) : 세장형의 토지로서, 휴경지 상태이며,
기호(3) : 사다리형의 토지로서, 동.식물관련시설의 건부지로 이용 중이며,
기호(6,9) : 세장형의 토지로서, 농산물가공시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1,8) : 북측으로 노폭 약 4미터 정도의 포장도로를 이용하여 출입하고 있으며,
기호(2,3,6) : 동측으로 왕복 2차선의 포장도로를 이용하여 출입하고 있으며,
기호(9) : 남측으로 노폭 약 4미터 정도의 포장도로를 이용하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,3,6,8,9) : 농림지역, 가축사육제한구역(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

본건 토지 기호(3,6)의 귀 제시목록 및 공부상 지목은 “답”이나, 현황 “동.식물관련시설 및 농산물가공시설의 건부지”로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4-가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
- 외 벽 : 페인팅 등 마감,
- 내 벽 : 페인팅, 벽지 등 마감,
- 바 닥 : 타일, 장판지 등 마감,
- 창 호 : 샷시 창호로 시공되었으며,
기호(5-나)는 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
- 외 벽 : 판넬 등 마감,
- 내 벽 : 판넬, 페인팅, 타일 등 마감,
- 바 닥 : 에폭시, 타일, 장판지 등 마감,
- 창 호 : 샷시 창호로 시공되었으며,
기호(7-다)는 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
- 외 벽 : 판넬 등 마감,
- 내 벽 : 판넬 등 마감,
- 바 닥 : 에폭시 등 마감,
- 창 호 : 샷시 창호로 시공되었으며,
기호(10-라)는 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
- 외 벽 : 판넬 등 마감,
- 내 벽 : 판넬, 벽지 등 마감,
- 바 닥 : 타일, 에폭시 등 마감,
- 창 호 : 샷시 창호로 시공되었습니다.

이용상태

기호(4-가) 1층 : 동.식물관련시설(사무실, 식당 등)로 이용 중이며,
기호(4-가) 2층 : 동.식물관련시설(연구실, 문서고, 숙소 등)로 이용 중이며,
기호(4-가) 3층 : 동.식물관련시설(계단실, 보일러실 등)로 이용 중이며,
기호(5-나) : 동.식물관련시설(저온창고, 휴게실 등)로 이용 중이며,
기호(7-다) : 농산물가공시설로 이용 중이며,
기호(10-라) : 농산물가공시설(사무실 및 공장, 저온창고, 냉동창고 등)로 이용 중입니다.

설비내역

기호(4-가) : 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있으며,
기호(5-나) : 위생설비 및 급배수설비, 저온창고 설비(콘덴싱유닛, 유니트쿨러, 방열문, 에어커튼 등) 등이 되어 있으며,
기호(10-라) : 위생설비 및 급배수설비, 저온창고 및 냉동창고 설비(콘덴싱유닛, 유니트쿨러, 방열문, 에어커튼 등) 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 건물 기호(4-가)의 3층 상부에 부합물 및 종물로 사료되는 제시외건물(㉠)과 기호(10-라)의 부합물 및 종물로 사료되는 제시외건물(㉡)이 소재하는 바, 후첨 “사진용지” 및 “지적 및 건물개황도”를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 본건 임대관계는 미상입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각, 공장및광업재단저당법 제6조 목록 제2020-185호 포함(단, 기계·기구 목록 중 타인소유인 "40번 색체선별기 2ea"는 일부취하되어 본건 매각에서 제외)
2.목록1,2,3,8-매수시 농지취득자격증명 제출(미제출시 보증금 몰수)이 필요하며, 목록1,3,8은 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에 해당할 시 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으므로 매수시 유의 필요(2024.08.24.자 감곡면사무소 사실조회회신서에 의함)
3.목록3,6- 공부상 지목 ‘답’이나 현황 ‘동·식물관련시설 및 농산물가공시설의 건부지’로 이용 중
4.목록4,10-제시외건물(감정평가서 상 ㉠,㉡) 매각에 포함
5.목록1,6,8 지상에 본건 매각에서 제외하는 기타 잡자재 등이 소재하며, 폐기물이 소재(매수시 유의)
6.조사일 현재 매각목적 기계·기구의 정상작동여부는 확인이 불가함(매수시 유의)
7.본건 기계·기구1. 떡제조설비 중 일부(1-1,1-5,1-6,1-7,1-9,1-11,1-12,1-13) 라인에서 해체되어 목록7의 건물 내부에 별도 보관 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

* 사건번호: 정읍지원 2024타경30759 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 정읍시 감곡면 삼평리 609-12번지 (신주소: 전북특별자치도 정읍시 삼평길 205-4)

* 용도: 동물 및 식물 관련시설, 농산물가공시설

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 토지 정보

* 총 토지 면적: 9,079.00㎡ (약 2,747평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 지목: 감정평가서 요약에 따르면 기호 (1,8)은 휴경지, 기호 (2)는 휴경지, 기호 (3)은 동.식물관련시설 건부지, 기호 (6,9)는 농산물가공시설 건부지로 이용 중입니다. 공부상 '답'으로 명시된 토지도 있습니다.

* 토지 이용계획: 농림지역, 가축사육제한구역(상대제한지역), 농업진흥구역

1.3. 건물 정보

* 총 건물 면적: 1,455.98㎡ (약 440평) (감정평가서 상 총 면적, 제시외 건물 19.60㎡ 포함)

* 개별 건물 현황 (JSON 기반):

* 건물 (4-가, 1동): 철근콘크리트구조, 3층, 동물 및 식물 관련시설, 연면적 341.1㎡ (약 103평)

* 건물 (5-나, 2동): 일반철골구조, 1층, 동물 및 식물 관련시설, 연면적 216㎡ (약 65평)

* 건물 (7-다, 1동): 일반철골구조, 1층, 농산물가공시설 (제2종근린생활시설), 연면적 398.88㎡ (약 121평) (주소: 삼평리 609-13)

* 건물 (10-라, 1동): 일반철골구조, 1층, 농산물가공시설 (제2종근린생활시설), 연면적 165㎡ (약 50평) (주소: 삼평리 609-38)

* 건물 제시외 면적: 19.60㎡ (약 6평) (감정평가서 상 ㉠, ㉡ 건물 포함)

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 2,150,173,820원

* 채권자: 농OOOOOOOOOOO (등기부상 농업협동조합자산관리회사로 추정)

* 재매각: 본 물건은 재매각 절차를 진행 중입니다.

1.5. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각: 토지와 건물을 합쳐서 매각합니다.

* 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2020-185호 포함 (단, 일부 기계·기구 제외)

* 농지취득자격증명 제출 필수: 목록 1, 2, 3, 8 매수 시 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수될 수 있습니다.

* 토지 현황 변경 관련 유의: 목록 1, 3, 8 토지의 경우, 전용허가 없이 현황 변경 시 원상회복 명령 가능성이 있습니다.

* 공부상 지목 '답'이나 현황 '동·식물관련시설 및 농산물가공시설 건부지'로 이용 중인 토지 (목록 3, 6).

* 매각에서 제외되는 기타 잡자재 및 폐기물 소재 (목록 1, 6, 8 지상). 매수 시 유의해야 합니다.

* 매각 대상 기계·기구의 정상 작동 여부 확인 불가 (매수 시 유의).

* 일부 떡 제조 설비는 해체되어 건물 내부에 별도 보관 중입니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물과의 관계를 고려해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 물건은 전북특별자치도 정읍시 감곡면 삼평리 소재 "상평마을" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 농경지, 축사 등이 혼재된 농촌 및 전원지역의 특성을 보입니다.

* 제반 주위 환경은 무난한 편으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 본 건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나, 배차 간격 등은 추가 확인이 필요합니다.

* 차량 이동 시 북측 및 동측, 남측으로 노폭 약 4미터 이상의 포장도로를 이용합니다.

* 정읍 시내 접근성은 차량으로 약 20-30분 내외로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부: 여러 차례의 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되었으나, 대부분 말소되었습니다. 말소기준권리는 2017년 12월 7일 접수된 근저당권 (을10)입니다. 현재 본 경매는 2024년 3월 5일 농업협동조합자산관리회사의 임의경매 (갑29)로 진행 중입니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존 후 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되었으나, 대부분 말소되었습니다. 말소기준권리는 2020년 5월 22일 접수된 근저당권 (을2)입니다. 현재 본 경매는 2024년 3월 5일 농업협동조합자산관리회사의 임의경매 (갑17)로 진행 중입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. (물건명세서 참고)

3.2. 임차인 현황

* 본 건에는 다수의 임차인이 존재하며, 이 중 '농업회사법인유한회사희성, 김민호'는 대항력이 있는 임차인입니다.

* (유)중호하이그린, 윤 : 보증금 300만원, 차임 40만원 (2023-04-14 전입/사업일자), 대항력 없음.

* 구 : 보증금 0원, 차임 0원 (2021-09-09 전입/사업일자), 대항력 없음.

* 농업회사법인㈜소부당정읍공장, 김 : 보증금 1,000만원, 차임 400만원 (2023-02-24 전입/사업일자), 대항력 없음.

* 농업회사법인유한회사희성, 김 : 보증금 500만원, 차임 20만원 (2019-08-22 전입/사업일자), 대항력 있음 .

* 서 : 보증금 0원, 차임 0원 (2022-05-12 전입/사업일자), 대항력 없음.

* 유한회사고려합일, 박 : 보증금 3,000만원, 차임 200만원 (2023-03-15 전입/사업일자), 대항력 없음.

* 유한회사티디코리아(TDKOREA): 보증금 300만원, 차임 40만원 (2023-04-14 전입/사업일자), 대항력 없음.

* 주식회사소부당에프앤비, 조 : 보증금 0원, 차임 0원 (2023-03-03 전입/사업일자), 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (다만, 대항력 있는 임차인 '농업회사법인유한회사희성, 김민호'의 보증금 500만원은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 이는 재확인이 필요합니다.)

3.3. 권리 분석 종합

* 본 건은 다수의 채권이 설정되었으나 대부분 말소 예정인 임의경매 물건입니다.

* 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 해당 임차인의 권리 관계 및 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다. (보증금 500만원)

4. 상권분석

* 본 물건은 정읍시 외곽의 농림지역에 위치한 농산물 가공 및 동물/식물 관련 시설 부지입니다.

* 주변은 주로 농경지와 주거 시설이 혼재된 농촌 지역으로, 일반적인 상업적 상권의 형성은 미미합니다.

* 주요 가치는 농산물 생산 및 가공, 관련 시설 운영을 중심으로 형성될 것으로 보입니다.

* 인근 지역의 농산물 유통 및 가공 관련 산업 동향이 상권의 주요 요인이 될 수 있습니다.

* 직접적인 소비 상권보다는 생산자 기반 또는 기업 간 거래(B2B) 형태의 상권으로 이해하는 것이 적합합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 편의시설은 주로 정읍 시내에 집중되어 있을 것으로 예상됩니다. 감곡면 소재지 또는 인근 마을에 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)이 있을 수 있으나, 규모는 제한적일 수 있습니다.

* 교육시설: 주변에는 농촌 지역 학교가 위치할 가능성이 높으며, 고등 교육기관 이용 시 정읍 시내 접근이 필요할 수 있습니다.

* 의료시설: 응급 및 종합 의료 서비스는 정읍 시내 병원을 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 토지 현황과 공부상 지목 불일치: 원상회복 명령 가능성이 있어 건축 및 토지 이용 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 보증금 500만원을 인수해야 할 가능성이 있으며, 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 재매각 물건: 이전 경매에서 낙찰되지 않은 이유에 대한 분석이 필요합니다.

* 폐기물 및 잡자재 소재: 매각 대상에 포함되지만, 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 기계·기구 작동 불확인: 실제 가치 및 사용 가능 여부 확인이 어려워 추가적인 비용 발생 또는 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

* 농림지역 및 농업진흥구역 규제: 건축 및 토지 활용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 주변 환경: 인근에 농경지 및 축사가 확인되어, 혐오시설로 간주될 수 있는 시설이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 정읍시 감곡면에 위치한 대규모 동물 및 식물 관련시설과 농산물가공시설 부지입니다. 넓은 토지와 다수의 건물을 보유하고 있어, 농업 관련 사업 또는 시설 운영을 고려하는 경우 잠재력이 있을 수 있습니다.

그러나 농지법, 건축법 상의 규제, 공부상 지목과 현황의 차이, 폐기물 소재, 기계 설비의 불확실성 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인이 존재하며, 재매각 물건이라는 점에서 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

해당 시설의 용도와 가치를 정확히 평가하고, 발생 가능한 추가 비용(폐기물 처리, 설비 점검 및 수리, 명도 관련 비용 등)을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 다수의 건물을 활용한 농산물 가공 및 관련 사업 확장 가능성.

* 농림지역 및 농업진흥구역 내 위치하여 농업 관련 시설 운영에 대한 이점.

* 재매각을 통한 가격 조정 가능성 (단, 이전 유찰 사유 파악 필수).

* 주변에 축사 등이 있어 축산업 관련 시설과의 연계 또는 시너지 효과 고려 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 2,150,173,820원입니다.

* 인수 보증금이 있는 대항력 있는 임차인(보증금 500만원)을 고려해야 합니다.

* 토지/건물 상태, 폐기물 처리 비용, 기계 설비 가치, 관련 법규 준수 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 재매각 물건임을 감안하여, 시장 상황과 본 물건의 특수성을 면밀히 분석한 후, 잠재적 리스크를 상쇄할 수 있는 합리적인 수준의 입찰가를 제시해야 합니다.

* 현재 시점에서는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 추가적인 현장 조사, 법률 자문, 시세 조사 등을 통해 물건의 실질 가치와 위험 요소를 면밀히 분석한 후, 낙찰 가능성과 수익성을 고려한 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.