나이스옥션 법원경매 제주 2019타경22106 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 2891-1 제3동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2019.05.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 소재 '가문동포구' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 숙박시설, 전 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 해안도로 및 일주도로가 소재하는 등 제반 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

기호(5-1): 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 건물신축중임.
기호(5-2): 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도로예정부지 및 일부 도로임.

인접 도로상태

기호(5-1), (5-2): 연접한 토지로 본건 동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접하며, 기호(5-1)은 기호(5-2)를 통해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(5-1): 생산녹지지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
　　　　　<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
기호(5-2): 생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

-기호(5-1)은 공부상 지목이 전이나 현황 대임.
-기호(5-2)는 공부상 지목이 전이나 현황 도로예정부지 및 일부 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(5)는 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 면적이 1,988㎡이나 토지대장상 2017.10.26.일자에 기호(5-1)
[2891-1번지, 1,931㎡], 기호(5-2)[2891-6번지, 57㎡]로 분할되었으며, 기호(5-2)는 미등기 상태임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1)~(4), (6), (7) 은
일반목구조 목조지붕틀위징크판넬지붕 지상2층 건물로서,
외벽 : 스타코, 목재, 징크마감 등,
내벽 : 시멘트몰탈, 벽지 등,
바닥 : 콘크리트마감 등,
창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

기호(1)~(4), (6), (7): 공히 신축하다 중단된 단독주택임.

설비내역

공히 보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 목록5. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2019타경22106 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 2891-1 제3동

용도: 단독주택 (신축 중단 상태)

감정가: 1,795,658,100원

토지면적: 1,988.00㎡ (약 601.37평)

건물면적: 588.06㎡ (약 177.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO (등기부상 월드펀딩대부, 우드랜드자산관리대부, 제주시수협 등 다수)

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 소재 '가문동포구' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 숙박시설, 전 등이 혼재하는 지역으로, 해안과 인접하여 바다 조망이 가능할 것으로 예상됩니다.

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 해안도로 및 일주도로가 가까워 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 및 부정형의 토지로 구성되어 있으며, 건물은 신축 중단된 상태입니다.

토지 일부는 공부상 지목이 전이나 현황은 대지 및 도로예정지/도로로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 생산녹지지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 다수의 권리관계가 설정되어 있으나, 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

말소기준권리인 주식회사 월드펀딩대부의 근저당(2018.04.03. 접수, 900,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

다만, 갑구에 등기된 소유권일부이전청구권 가등기(주식회사 월드펀딩대부, 정택이)는 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다.

토지 등기부상 을10번 지상권설정(제주시수협, 2014.11.20. 접수)은 인수 대상이나, 해당 지상권자가 말소 동의서를 제출하였으므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황은 별도로 파악되지 않았으며, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

본건은 제주시 애월읍 해안가에 위치한 지역으로, 주변에는 단독주택 및 숙박시설이 혼재되어 있어 관광객 및 거주민을 대상으로 하는 상업 시설이 일부 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 본건 자체는 단독주택 용지이며, 제공된 정보 상으로는 특정 상권의 집중도는 높지 않은 것으로 판단됩니다.

인근으로 해안도로 및 관광객이 많이 찾는 지역임을 고려할 때, 향후 건물 신축 및 완공 시 관광객을 대상으로 하는 시설 운영 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 차량 이용 시 해안도로 및 일주도로 접근성이 좋습니다.

생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 제주시 애월읍 지역의 특성상 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 미완공 건물: 본건 건물은 신축 중단된 상태로, 상당한 추가 공사비가 투입되어야 완공 가능합니다.

* 유치권 신고: 다수의 유치권 신고(최연수, 김중하, 나병춘, 김종윤, 박성공, 최춘삼, 임옥택, 채지연, 주식회사 이노이엔씨 등)가 존재하며, 그 성립 여부가 불분명합니다. 특히 주식회사 이노이엔씨의 유치권은 소송으로 다투어졌고, 신청채권자가 승소했다는 내용이 있으나, 타 유치권자들에 대한 소송은 진행 중이거나 예정되어 있어 추가적인 법적 분쟁 및 부담이 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 목록 5번 토지는 공부상 전이나 현황 대지 및 도로 예정지로, 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않습니다. 입찰 전 반드시 해당 서류 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 가등기 인수 가능성: 소유권일부이전청구권 가등기가 말소되지 않아 향후 소유권 이전 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지 분할 및 미등기: 토지가 분할되었고, 그 중 일부(2891-6번지)는 미등기 상태입니다.

7. 종합 의견

본건은 제주시 애월읍의 해안가에 위치한 대규모 토지와 신축 중단된 단독주택 건물로서, 토지 자체의 가치가 높을 수 있습니다. 그러나 미완공 상태, 다수의 불확실한 유치권, 농지취득자격증명 요구, 소유권이전청구권 가등기 등 해결해야 할 심각한 법적, 행정적, 물리적 문제들을 안고 있습니다. 특히 유치권 문제는 낙찰 후 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있으며, 최악의 경우 소유권 확보에 난항을 겪을 수도 있습니다. 재매각 대상이라는 점 또한 이러한 리스크를 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지: 1,988㎡에 달하는 대규모 토지를 확보할 수 있습니다.

* 애월읍 해안가 입지: 제주의 선호도 높은 지역에 위치하고 있습니다.

* 건축 및 개발 가능성: 모든 법적, 유치권 관련 문제가 해결된다면, 계획대로 단독주택 또는 상업 시설로 개발할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 17억 9,565만 8,100원입니다. 하지만 신축 중단 상태, 복잡하고 불확실한 다수의 유치권, 농지취득자격증명 필요, 미소멸 가등기 등의 중대한 리스크를 고려할 때, 감정가 이하에서의 입찰을 고려해야 합니다. 유사한 유형의 최근 거래 정보는 제공되지 않았으나, 동일 지역의 연립, 다세대 주택 시세(약 230만~290만원/㎡)를 고려하면, 건물 자체의 가치보다는 토지 가치 및 문제 해결 비용을 면밀히 산정해야 합니다.

종합적인 위험 요소를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70%~80% 수준인 약 12억 5천만원에서 14억 3천만원 사이로 판단됩니다. 특히 유치권 해결 비용 및 건축 완료 예상 비용, 소유권 확보 가능성 등을 철저히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

주변 혐오시설 관련 조사 결과, 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 본건 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.