나이스옥션 법원경매 제주 2019타경22106 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 2891-1 제3동 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2019타경22106 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 2891-1 제3동 단독주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2019타경22106 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 2891-1 제3동 | 감정가: 1,795,658,100원 | 최저가: 431,138,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

본 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 소재의 단독주택(신축 중단) 물건입니다.

감정가 1,795,658,100 원으로 부동산 임의경매로 진행 중이며, 토지 및 건물 일괄매각 조건입니다.

소유자 및 채무자가 동일인인 박OO이며, 채권자는 주OOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가 요약

총 토지면적은 1988.00제곱미터 (약 601.35평) 이며, 건물면적은 3528.36제곱미터 (약 1067.33평) 입니다.

토지는 현재 (5-1) 1931제곱미터와 (5-2) 57제곱미터로 분할되었으며, (5-1)은 공부상 전이나 현황 대지, (5-2)는 공부상 전이나 현황 도로예정부지 및 일부 도로입니다.

건물은 (1)~(4), (6), (7)로 구성되어 있으며, 일반목구조 2층 건물로 현재 신축이 중단된 상태입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 애월읍 하귀2리 '가문동포구' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 숙박시설, 전 등이 혼재하는 지역으로 제주 해안도로와 인접하여 주거 및 숙박시설 용도로의 개발 수요가 높은 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장, 해안도로 및 일주도로가 소재하여 제반 교통 사정은 양호합니다.

특히 해안도로 접근성이 좋아 제주 서부 지역 관광 및 주요 시설 접근에 용이합니다.

2.3. 토지 이용계획

토지는 생산녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

(5-1)은 추가로 건축법상 도로(일부 포함)로 기재되어 있으며, (5-2)는 도로예정부지 및 일부 도로로 사용 중입니다.

공부상 지목은 '전'이지만, 현황은 대지 및 도로로 이용 중인 점을 참고해야 합니다. 특히 (5-2)는 미등기 상태입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 현황

본 경매는 부동산 임의경매이며, 중복병합사건, 재매각, 중복사건이 발생한 이력이 있어 권리관계 및 진행 상황을 면밀히 검토해야 합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

유치권: '유치권'이 특이사항에 기재되어 있어, 낙찰자는 유치권의 성립 여부와 피담보채권액을 반드시 확인하고 인수 가능성을 고려해야 합니다.

농지취득자격증명(농취증): 목록5(토지)의 공부상 지목이 '전'이므로, '농지취득자격증명' 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금(입찰 보증금)이 미반환되므로, 낙찰 후 기한 내 농취증 발급 가능성을 미리 확인해야 합니다.

미등기 토지: 기호(5-2) 토지(57제곱미터, 현황 도로)는 미등기 상태이므로, 이에 대한 권리 확보 및 등기 절차를 확인해야 합니다.

일괄매각: 토지 및 건물이 일괄 매각되므로, 분리 매각은 불가능합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 환경 및 상권

'가문동포구' 인근으로 주택 및 숙박시설이 혼재된 형태를 보입니다.

해안도로를 따라 형성된 카페, 음식점 등 소규모 상권이 가까이 위치하여 생활 편의성을 더합니다.

4.2. 생활 편의 시설

인근에 버스정류장이 소재하고 일주도로 접근성이 좋아 제주시내 및 애월읍 주요 생활시설 이용에 무난합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 주요 리스크

건축 중단: 건물 (1)~(4), (6), (7) 모두 신축하다 중단된 상태로, 낙찰 후 건물의 완공 및 사용승인에 대한 추가 비용과 시간이 발생합니다.

유치권 부담: 유치권 신고가 되어 있으므로, 낙찰 후 법적 대응 및 채권 변제 등에 대한 준비가 필요합니다. 유치권 성립 여부가 중요합니다.

농취증 발급: 생산녹지지역의 '전'이므로 농지법상 자격 요건을 충족하여 농취증을 발급받아야 합니다. 현황이 '대'라고 해도 공부상 '전'이므로 주의해야 합니다. (제주 토지이용계획 규정에 따라 농지 외 용도로의 사용 계획을 통한 농취증 면제/발급 가능성도 검토 필요).

5.2. 환경적 리스크

혐오시설: 보고서 작성 시점 기준 검색된 주요 혐오시설은 없으나, 해안도로 인근으로 개발 사업 및 어업 활동 관련 소음 등에 대한 현장 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 제주 애월 해안도로 인근의 우수한 입지를 가진 대형 토지 및 건물(신축 중단 상태) 물건입니다.

감정가가 상당히 높게 형성되어 있으며, 총 토지면적 약 601평, 건물면적 약 1067평으로 제주도 내 대규모 개발 혹은 고급 숙박 시설(펜션단지 등)로의 전환이 가능한 잠재력을 가집니다.

다만, 유치권 문제, 농취증 필수 제출, 건물 신축 중단에 따른 추가 공사비 등 권리 및 비용적 리스크가 상당하므로, 이에 대한 철저한 분석과 자금 계획이 선행되어야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주도 서부, 해안도로 인접의 희소성 있는 입지입니다.

개발 잠재력: 생산녹지지역이나, 주변이 숙박시설과 주택이 혼재되어 있어, 용도 변경 및 개발 허가 시 높은 가치 상승이 기대됩니다.

대형 물건: 대규모 토지 및 건물을 일괄 취득함으로써 향후 고급 주택 단지 또는 리조트형 숙박 시설로의 개발이 용이합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계