나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경32410 [1] 전북특별자치도 부안군 부안읍 동중리 246-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전북 · 평가일 2024.11.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 부안군 부안읍 동중리에 소재하는 "부안군청" 동측 인근에
위치하며, 주위환경은 로변으로 관공서와 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는지역입니다.

교통상황

대상 토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로(당산로, 석정로)와 버스승강장이
위치하는 등 전반적인 교통사정은 양호합니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 조사일 현재 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

대상토지는 남측으로 4차선, 북동측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)은 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2022-11-10)(저촉), 가축사육
제한구역(2017-11-30)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경
보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

대상토지 북서측 일부 지상에 인접지에서 사용중인 건축물이 소재합니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가,나) 목조(조적보강) 및 시멘트벽돌조 스레이트 및 슬라브지붕 단층으로서
외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감
내 벽: 몰탈위 페인딩 및 벽지 등 마감
창 호: 목재 및 샷시 창호입니다.

이용상태

2-가,나)는 주택 및 점포로 이용중입니다.

설비내역

2-가,나)에 위생설비 및 난방설비, 전기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

대상물건 기호 2-가,나)는 귀 제시목록상 별동의 건물로 등재되어 있으나, 현황 경계구분이
어려운 일동의 건물입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각, 2.지분매각(공유자 우선매수권 행사 1회로 제한), 3.토지 일부 지상에 인접지에서 사용중인 건축물이 소재함(본건 매각제외), 4.목록2-공부상 주택 및 점포로 별동의 건물로 등재되어 있으나, 현황 경계구분이 어려운 일동의 건물임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2024타경32410 (1)

소재지: 전북특별자치도 부안군 부안읍 동중리 246-6

용도: 단독주택 (건축물대장상 주택 및 점포, 제1종근린생활시설)

감정가: 35,009,600원

토지면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

토지지분: 47.14㎡ (약 14.26평)

건물면적: 47.20㎡ (약 14.28평)

건물지분: 33.71㎡ (약 10.20평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 법정지상권 불분명, 일괄매각, 토지 일부 지상에 인접지 사용 건축물 소재(본건 매각제외), 공부상 주택 및 점포 별동 등재 현황 일동 건물.

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 동중리에 소재하며, 부안군청 동측 인근에 위치합니다. 주변은 로변으로 관공서, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로(당산로, 석정로)와 버스승강장이 위치하여 전반적인 교통사정은 양호합니다.

토지 형태 및 이용상태: 대상 토지는 사다리형으로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 남측으로 4차선 도로, 북동측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

채권자: 손OO (강제경매)

임차인 현황:

* 김용선 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-06-16, 대항력 없음)

말소기준권리: 부안수산업협동조합 근저당 (접수일자: 2014-07-10)

기타 권리사항: 소유권 이전, 상속, 사해행위 취소, 가처분, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 모든 부대 권리 및 채권은 말소기준권리보다 후순위이거나 본건 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

토지 및 건물 등기부 채권 총액: 6,500,000원 (부안수산업협동조합)

1.3. 상권분석

부안군청 인근의 지역으로, 관공서 및 일반 상업시설, 주택 등이 혼재된 지역입니다. 단독주택 및 근린생활시설의 업종이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 부안군청, 부안초등학교, 부안중학교, 부안문화예술회관, 부안시외버스터미널 등이 인접해 있어 행정, 교육, 문화, 교통 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 특별히 혐오시설이나 민원 유발 시설은 확인되지 않았습니다.

교통: 차량 접근성이 좋고 인근에 대중교통 이용이 가능한 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분매각: 본건은 토지 및 건물의 지분만 매각 대상이므로, 공동 소유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 공유자 우선매수권이 1회 행사 제한으로 신고되어 있습니다.

법정지상권 불분명: 토지 일부 지상에 인접지에서 사용 중인 건축물이 소재하며, 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 소유권 행사 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

현황과 공부상 차이: 공부상에는 주택 및 점포로 별동의 건물로 등재되어 있으나, 현황은 경계 구분이 어려운 일동의 건물로 이용 중입니다. 이는 재산권 행사 및 활용에 혼란을 야기할 수 있습니다.

토지 일부 타인 사용: 본건 토지 일부에 인접지에서 사용하는 건축물이 소재하나, 해당 부분은 매각에서 제외됩니다. 이는 향후 경계 조정이나 토지 사용에 관한 분쟁의 소지가 있습니다.

임차인: 김용선 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 없어 인수 부담은 없으나, 점유 관계 등 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부안군청 인근의 도심지 내에 위치하여 입지 조건은 양호하나, 지분매각이라는 점과 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점, 공부와 현황이 상이한 점, 토지 일부가 타인 건축물에 의해 점유(매각 제외)되고 있는 점 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 권리 및 물리적 상태를 면밀히 분석하고 현장 확인을 통해 인수 여부를 신중히 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

부안군청 인근의 중심 상권지에 위치하여 향후 지역 개발 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

정확한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 해소한다면, 시세 대비 저가 매수의 기회를 잡을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 전체 물건의 지분(토지 약 71.4%, 건물 약 71.4%)이 매각 대상이며, 감정평가액은 전체 물건에 대한 평가액입니다. 따라서 본건 지분의 감정평가액은 약 25,000,000원 (35,009,600원 * 0.714)으로 산정할 수 있습니다.

주변 실거래가 정보를 참고할 때, 유사 면적의 다세대 주택 거래가 3,300만원에서 3,700만원 수준이나, 본건은 단독주택 용도이며 지분 매각이라는 점에서 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

잠재적 리스크(지분매각, 법정지상권 불분명, 현황과 공부상 차이 등)를 고려하여, 낙찰가율 및 시장 상황을 종합적으로 판단할 필요가 있습니다.

따라서, 현 감정가 및 지분 가치, 그리고 내재된 리스크를 감안하여 보수적으로 접근 시, 예상 입찰가는 약 27,000,000원에서 30,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 최종적인 입찰가 산정 시 법원 최저 매각 가격 및 경매 진행 상황을 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.