나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경32366 [2] 전라북도 고창군 상하면 검산리 산158 임야 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경32366 [2] 전라북도 고창군 상하면 검산리 산158 임야 경매

물건 대표 이미지

정읍지원 경매2계 2024타경32366 | 소재지: 전라북도 고창군 상하면 검산리 산158 | 감정가: 45,501,800원 | 최저가: 15,607,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2024타경32366 (2)

소재지: 전북특별자치도 고창군 상하면 검산리 산158

용도: 임야

매각대상: 토지 (면적: 14,678.00㎡, 약 4,440.1평)

감정가: 45,501,800원 (토지 평당 약 10,248원)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 핵심 특이사항 (리스크 및 활용 제한)

본 건은 지적상 '맹지'이나 인접지를 통하여 접근이 가능한 부정형의 급경사지 '자연림'입니다.

가장 큰 특이사항은 토지 지상에 '분묘'가 소재하고 있으며, 이로 인해 '분묘기지권' 성립 여부가 권리 분석에 있어 중요합니다.

토지이용계획상 '계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역' 등이 혼재되어 있어 향후 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 고창군 상하면 검산리 '검산마을' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 임야, 농경지, 축사 등이 혼재하는 마을 주변의 자연림 지대입니다.

주거지역과 다소 거리가 있는 산지에 해당하며, 제반 주위 환경은 무난한 편으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본 건 인근까지는 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 광역 접근성은 보통 수준입니다.

다만, 본 건 토지는 '지적상 맹지'이나 감정평가서상 '인접 토지를 통하여 접근이 가능'하다고 명시되어 있어, 실제 사용 시 인접 토지 소유자와의 통행로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

본 건은 계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역 등 다양한 용도지역이 혼재되어 있으며, 대부분의 면적이 '임업용산지(보전산지)' 및 '가축사육제한구역' 등으로 지정되어 있습니다.

이러한 제한 사항은 건축 및 개발 행위를 위한 토지 이용에 큰 제약으로 작용하므로, 사전에 정확한 개발 가능 여부를 확인해야 합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석 (말소기준권리 및 인수사항)

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸되는 것이 일반적입니다.

다만, 매각대상은 토지매각(토지 지분율: 14,67800)이므로, 명확한 지분 구조 확인 및 나머지 지분권자와의 관계 설정이 필요합니다. (토지 지분율 1467800은 아마도 전체 면적에 대한 100%를 잘못 기재한 것으로 추정되나, 원문 정보만을 사용합니다.)

3.2. 잠재적 리스크 (분묘기지권 및 맹지)

최고의 리스크: '분묘기지권' 성립 가능성

현황상 토지 지상에 분묘가 소재합니다. 이 분묘가 오래되어 '분묘기지권'이 성립하는 경우, 낙찰자가 분묘를 철거하거나 이전시키기 위해서는 많은 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 심지어 철거 자체가 불가능할 수도 있습니다.

접근성 리스크: '지적상 맹지'

지적상 도로에 접하지 않은 맹지이므로, 향후 건축 행위 등 개발을 위해서는 반드시 '주위토지통행권'을 확보하거나 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 개설이 필수적입니다.

3.3. 혐오시설 및 환경 정보

고창군 아산면 지역에는 과거부터 쓰레기 소각장 및 매립장 등의 혐오시설 설치와 관련하여 주민들의 반대 움직임이 있었던 기록이 있습니다.

본 건 소재지(상하면 검산리)와 아산면은 인접한 지역이므로, 투자 시 고창군 전체의 환경 시설 계획에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보 (개발 관점)

4.1. 상권 분석 (개발 잠재력)

본 건은 임야로 상권 분석은 적합하지 않으며, '개발 잠재력 분석'으로 대체합니다.

용도지역이 '계획관리지역' 일부를 포함하고 있어 임야치고는 비교적 높은 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

그러나 대부분 보전산지 및 농림지역에 해당하고 급경사지이므로, 개발 난이도가 높고 비용이 많이 들 수 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 개발 현황

주변 지역은 농업 및 임업 활동이 주를 이루는 전형적인 농촌 마을 주변의 산지입니다.

고창군 차원의 도시재생 혁신지구 지정 등 개발 계획이 일부 존재하나, 본 건 소재지와 직접적인 연관성은 낮을 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견 (컨설턴트 평가)

본 건은 감정가가 비교적 낮게 책정된 임야이나, '분묘기지권' 및 '맹지'라는 중대한 권리적/물리적 리스크를 동시에 안고 있습니다.

특히 분묘기지권은 명도 난이도가 매우 높아 매수 후 예상치 못한 추가 비용과 시간이 발생할 가능성이 큽니다.

투자에 앞서 지상의 분묘 현황에 대한 철저한 현장 조사와 분묘기지권 성립 가능성에 대한 법률적 검토가 필수입니다.

5.2. 투자 포인트

1) 낮은 투자금: 토지 면적(약 4,440.1평) 대비 낮은 감정가로 진행되어, 리스크를 감수할 경우 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

2) 용도지역 활용: '계획관리지역'이 일부 포함되어 있어, 활용 가능한 경사 및 면적에 대한 세밀한 분석 후 제한적인 개발이나 보전 목적의 투자가 가능합니다.

3) 장기적 관점: 단기적인 시세차익보다는 장기적인 임야 보전 또는 맹지 해소 후의 가치 상승을 목표로 해야 합니다.

법원 정보

정읍지원 경매2계