나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경33291 [2] 전북특별자치도 정읍시 공평동 347 2동 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2024.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 “정일중학교” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

가. 건물의 구조
기호(가,나) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제1동 제4층 제401호 및 제2동 제1층 제101호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감,
내 벽 : 원목 인테리어, 벽지, 규조토, 타일 등 마감,
바 닥 : 복합대리석, 타일 등 마감,
창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

나. 이용상황
기호(가,나) : 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방시설, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4-5m 정도의 포장도로를 이용하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2023-11-10), 가축사육제한구역(2023-02-10)(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 본건 임대내역은 미상입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

1. 다세대주택으로 이용중
2. 현황조사서에 의하면 본 건 건물에 '본 건물은 세입 및 점유권자에 의해 운영 중'이라는 현수막이 설치되어 있음
3. 주식회사 티움건설이 2024.11.22.자 유치권권리신고(공사대금 및 부가세 금 458,665,387원)를 하였으나 채권자 북광주농업협동조합으로부터 유치권이 부존재한다는 판결문과 확정증명원이 첨부된 경매속행신청서(26.2.24자) 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2024타경33291 (2)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 공평동 347 2동 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 366,000,000원

면적: 54.96㎡ (약 16.62평) (토지)

면적: 63.39㎡ (약 19.17평) (건물)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북광주농업협동조합

1.1. 입지조건

주위환경

대상물건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 “정일중학교” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 편입니다.

토지형상 및 이용상태

토지는 삼각형 형태이며, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 4-5m 정도의 포장도로를 이용하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(절대금지지역), 상대보호구역입니다.

1.2. 권리분석

등기부현황

말소기준권리는 2022년 3월 22일 접수된 북광주농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

등기부채권 총액은 3,240,000,000원입니다.

경매 신청 채권자는 북광주농업협동조합입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

유치권

주식회사 티움건설이 2024년 11월 22일 공사대금 및 부가세 총 458,665,387원에 대한 유치권 권리신고를 하였습니다.

그러나 채권자 북광주농업협동조합은 유치권이 부존재한다는 판결문과 확정증명원을 첨부하여 경매 속행 신청서를 제출하였습니다.

이에 따라 유치권은 법적으로 부존재하는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

본 물건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

현황조사서에 따르면 본 건물에는 '본 건물은 세입 및 점유권자에 의해 운영 중'이라는 현수막이 설치되어 있습니다.

임대 내역은 미상이며, 보증금 인수 금액이 0원임에도 불구하고, 해당 물건의 점유자 또는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 및 근린생활 복합 지역입니다.

정일중학교 인근에 위치하며, 주변 근린생활시설로 인해 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교통

인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근도 용이합니다.

편의시설

주변 근린생활시설과 학교가 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 관련 불확실성

유치권이 법적으로 부존재한다는 판결이 있었으나, 모든 관련 분쟁이 완벽히 종결되었는지에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

점유자 및 명도 리스크

'세입 및 점유권자에 의해 운영 중'이라는 현수막이 설치되어 있고 임대 내역이 미상이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 점유자와의 협상이나 명도 저항이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금은 0원이지만, 잠재적 점유자에 대한 대비가 필요합니다.

높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 32억 4천만원으로 매우 높습니다. 이는 향후 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있으며, 채무 관련 추가적인 복잡성이 있을 수 있습니다.

토지이용계획

가축사육제한구역(절대금지) 및 상대보호구역에 포함되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 정읍시 공평동에 위치한 다세대주택으로, 교육시설(정일중학교) 인근에 자리하고 있으며 교통 및 주거 환경은 보통 이상으로 평가됩니다.

초기 유치권 신고가 있었으나 법적 절차를 통해 부존재 판결이 난 것으로 보입니다.

다만, '세입 및 점유권자에 의해 운영 중'이라는 현수막 설치와 임대 내역 미상이라는 점은 명도 과정에서의 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 높은 채권 총액은 감안해야 할 부분입니다.

종합적으로 볼 때, 철저한 권리관계 확인과 명도 계획 수립을 전제로 합리적인 가격에 취득한다면 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

지역 내 주거 수요

정읍시 내 다세대주택으로, 지역 내 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

교육 환경

정일중학교 인근에 위치하여 교육 환경을 중요하게 생각하는 수요층에게 어필할 수 있습니다.

유치권 문제 해결

법적 절차를 통해 유치권 문제가 정리된 점은 투자 결정에 긍정적인 요소입니다.

낮은 보증금 인수 부담

임차인이 있더라도 보증금 인수 부담이 없어 초기 투자 비용 부담을 줄일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

본 물건의 감정가는 366,000,000원입니다.

건물 면적 63.39㎡ (약 19.17평)과 토지 지분 54.96㎡ (약 16.62평)을 고려할 때, 감정가는 지역 내 유사 부동산의 일반적인 시세 및 거래 동향을 바탕으로 산정된 것으로 판단됩니다.

(제공된 건축물표제부 JSON 정보는 건물의 물리적 상태 및 기본 정보를 제공하지만, 주변 시세에 대한 직접적인 JSON 분석 자료는 포함하고 있지 않아, 본 시세 분석은 감정가와 일반적인 부동산 시장 원리에 기반하여 진행되었습니다.)

주변 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 혐오시설(폐수처리장, 쓰레기 소각장, 고압선 등) 유무를 확인한 결과, 물건지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

예상 입찰가

본 물건은 유치권 문제가 법적으로 해결된 긍정적인 측면이 있으나, 임차인/점유자 관련 불확실성과 높은 채권 총액 등 리스크 요인도 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 명도 리스크 등을 감안한 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 330,000,000원

위 예상 입찰가는 감정가의 약 90.16% 수준입니다. 이는 잠재적 리스크를 감안한 합리적인 가격대로, 추가적인 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.