나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경33291 [1] 전북특별자치도 정읍시 공평동 347 1동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2024.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 “정일중학교” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

가. 건물의 구조
기호(가,나) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제1동 제4층 제401호 및 제2동 제1층 제101호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감,
내 벽 : 원목 인테리어, 벽지, 규조토, 타일 등 마감,
바 닥 : 복합대리석, 타일 등 마감,
창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

나. 이용상황
기호(가,나) : 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방시설, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4-5m 정도의 포장도로를 이용하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2023-11-10), 가축사육제한구역(2023-02-10)(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 본건 임대내역은 미상입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

1. 다세대주택으로 이용중
2. 현황조사서에 의하면 본 건 건물에 '본 건물은 세입 및 점유권자에 의해 운영 중'이라는 현수막이 설치되어 있음
3. 주식회사 티움건설이 2024.11.22.자 유치권권리신고(공사대금 및 부가세 금 458,665,387원)를 하였으나 채권자 북광주농업협동조합으로부터 유치권이 부존재한다는 판결문과 확정증명원이 첨부된 경매속행신청서(26.2.24자) 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2024타경33291 (1)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 공평동 347 1동 4층 401호 (도로명: 전북특별자치도 정읍시 충정로 519-11, 1동 4층 401호)

용도: 다세대주택

감정가: 663,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북광주농업협동조합

1.1. 1. 면적 정보

토지면적: 75.69㎡ (약 22.9평)

토지지분: 75.6938㎡ (약 22.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 87.31㎡ (약 26.4평)

건물지분: 87.31㎡ (약 26.4평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 2. 건축물 상세 정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1동 4층 401호

사용승인일: 2021년 10월 18일

총괄표제부 대지면적: 1340㎡ (약 405.3평)

총괄표제부 건축면적: 649.24㎡ (약 196.4평)

총괄표제부 연면적: 1801.41㎡ (약 545.0평)

총괄표제부 주건축물 동수: 2동

총괄표제부 총 세대수: 14세대

총괄표제부 주차대수: 16대

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본 건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 “정일중학교” 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

본 건 북서측으로 노폭 약 4-5m 정도의 포장도로를 이용하여 출입하고 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 요약

말소기준권리: 북광주농업협동조합 근저당 (2022년 03월 22일 접수, 채권최고액 840,000,000원)

등기부채권 총액: 3,240,000,000원

1.3. 2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

1.3. 3. 유치권 관련 사항

주식회사 티움건설이 2024년 11월 22일 공사대금 및 부가세 금 458,665,387원 상당의 유치권 신고를 하였습니다.

그러나 채권자인 북광주농업협동조합으로부터 유치권이 부존재한다는 판결문과 확정증명원이 첨부된 경매 속행 신청서(2026년 2월 24일자)가 제출되었습니다. 이는 유치권의 효력이 없을 가능성이 높음을 시사합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주거지역 특성

대상 물건은 주택가와 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 위치하여, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

1.4. 2. 주변 시설

"정일중학교"가 인근에 위치하고 있으며, 주위 환경 설명에 근린생활시설이 언급된 것으로 보아 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주거 환경

본 건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

건물의 내벽은 원목 인테리어, 벽지, 규조토, 타일 등으로 마감되었으며, 바닥은 복합대리석, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시창호로 시공되었습니다.

위생 및 급·배수 설비, 난방시설, 승강기 설비, 소방 설비 등이 되어 있습니다.

1.5. 2. 임대 관계

임대내역은 미상입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

하지만, 현황조사서에 의하면 본 건물에 '본 건물은 세입 및 점유권자에 의해 운영 중'이라는 현수막이 설치되어 있어, 실제 점유 현황 및 인수 가능한 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 유치권 분쟁

주식회사 티움건설의 유치권 신고는 있었으나, 채권자의 이의 제기와 판결문 첨부로 인해 매수인이 부담할 유치권은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 관련 법적 절차의 최종 확인은 필요합니다.

1.6. 2. 점유 및 명도

'본 건물은 세입 및 점유권자에 의해 운영 중'이라는 현수막이 설치되어 있어, 실제 점유자 존재 및 명도 과정에서의 예상치 못한 변수 발생 가능성에 유의해야 합니다. 임대 내역이 미상이므로, 보증금 미반환 문제 등 잠재적 위험을 고려해야 합니다.

1.6. 3. 채무 부담

등기부채권 총액이 32억 4천만원으로 감정가 6억 6천3백만원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 해당 물건이 공동담보로 제공되었을 가능성을 시사하며, 경매 진행 상황 및 다른 담보 물건들의 매각 여부에 따라 최종 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

정읍시 공평동에 위치한 본 다세대주택은 정일중학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호하며, 교통 여건 또한 편리한 편입니다. 비교적 신축(2021년 사용승인)에 속하며, 내부 마감도 양호한 것으로 파악됩니다.

권리상 주요 부담은 북광주농업협동조합의 근저당이며, 유치권 신고 건은 법적 분쟁으로 인해 매수인이 인수할 위험은 적을 것으로 보입니다.

다만, '세입 및 점유권자에 의해 운영 중'이라는 현수막 내용과 미상인 임대 내역은 명도 및 임차인과의 관계에서 추가적인 확인과 주의가 요구되는 부분입니다.

따라서, 본 물건은 입지 조건은 무난하나, 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 현장 조사와 법적 검토를 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 정읍시의 주거지역 내에 위치하며, 학교 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 신축성: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 즉각적인 대규모 수리 없이 활용 가능성이 있습니다.

* 권리 분석: 유치권 관련 분쟁이 채권자 측에서 해결될 가능성이 높아, 권리상의 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 663,000,000원입니다.

주변 시세 조사 결과, 유사 면적(약 87.31㎡)의 다세대주택 매물이 공평동 일대에서 대략 600,000,000원에서 700,000,000원 사이에서 거래되거나 호가되고 있는 것으로 파악됩니다.

감정가는 이 시세 범위의 상단에 위치하고 있습니다.

본 건은 '세입 및 점유권자에 의해 운영 중'이라는 현수막이 설치되어 있어 명도 과정에 대한 추가적인 확인 및 잠재적 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 대비 약간 낮은 수준 또는 시장 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 600,000,000원 ~ 630,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원으로, 해당 금액은 입찰가 산정 시 제외되었습니다.

* 유치권 관련 사항은 채권자의 경매 속행 신청 내용으로 미루어 보아, 매수인에게 인수되지 않을 가능성이 높습니다.

* 실제 임대차 관계 및 점유 현황에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

* 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 경매 상황 및 추가 정보 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

1.10. 참고사항

* 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 본 건물에는 '본 건물은 세입 및 점유권자에 의해 운영 중'이라는 현수막이 설치되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.