나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경33185 [1] 전북특별자치도 정읍시 공평동 347 1동 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광장 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 정읍시 공평동에 소재하는 "정일중학교" 북서측 인접하여 위치
하는 구분건물(다세대주택) 1동 제4층 제402호와 2동 제1층 제102호로서, 주위환경은 아파트
단지와 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 정읍시 서측 외곽지역에 위치합니다.

교통상황

대상물건 단지로의 차량 접근이 가능하고, 남동측 인근에 정읍 I.C가 위치하며, 인근에
간선도로와 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1동 제4층 제402호,
2-나) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 2동 제1층 제102호로서,

외벽 : 벽돌쌓기 및 모르타르위 페인트 등 마감,
내벽·천장 : 원목 인테리어 및 규조토, 타일 등 마감,
바닥 : 복합대리석, 타일, 에폭시등 마감,
창호 : 독일식 VEKA 창호입니다.

이용상태

1-가)와 2-나)는 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비와 전기설비, 소화전설비, 승강기설비,개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

비교적 삼각형의 토지로서 자체 지반은 대체로 등고 평탄하며, 조사일 현재 다세대주택
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상단지 북서측으로 개설된 도로를 통하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

①: 도시지역, 제1종일반주거지역(2023-11-10) 가축사육제한구역(2023-02-10)(절대금지지역
(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : 대상물건은 세입 및 점유자에 의해 운영중으로 탐문조사 되는바 이점 참고바랍니다.

물건 비고

1. 다세대주택으로 이용 중
2. 공부상 구조가 ‘철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕’이나 현황 ‘독일식 목골조가옥 공법과 패시브공법’을 병용하여 건축됨
3. 주식회사 티움건설에서 2024. 11. 22. 유치권신고(공사대금 금 458,665,387원)를 하였으나 이후 유치권이 부존재한다는 확정판결 있음(전주지방법원 정읍지원 2025가단10453)
4. 현황조사서의 의하면 본건 건물 입구에‘본 건물은 세입 및 점유권자에 의해 운영 중’이라는 현수막이 설치되어 있으나 그 권리 관계 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 정읍지원 2024타경33185 (1)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 공평동 347 1동 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 663,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOO (광주농업협동조합)

1.2. 면적

토지면적: 75.69㎡ (약 22.89평)

토지지분: 75.6938㎡ (약 22.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 87.31㎡ (약 26.41평)

건물지분: 87.31㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 347번지에 위치하며, "정일중학교" 북서측에 인접해 있습니다. 주변 환경은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 정읍시 서측 외곽 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지로의 차량 접근이 가능하며, 남동측 인근에 정읍IC가 위치하고 있습니다. 또한, 인근에 간선도로와 버스 승강장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(절대금지지역) 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 3월 31일 접수된 광주농업협동조합의 근저당권입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리 및 압류, 임의경매개시결정 등은 모두 소멸될 예정이며, 매수인이 인수하는 부담은 없습니다.

3.2. 유치권 관련 사항

주식회사 티움건설에서 2024년 11월 22일 458,665,387원의 공사대금을 이유로 유치권을 신고하였으나, 이후 유치권이 부존재한다는 확정판결(전주지방법원 정읍지원 2025가단10453)이 있었습니다. 따라서 유치권은 성립되지 않으며 인수 대상이 아닙니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 현황조사서상 본 건물 입구에 '본 건물은 세입 및 점유권자에 의해 운영 중'이라는 현수막이 설치되어 있다고 합니다. 권리 관계 성립 여부는 불분명하며, 임대 관계는 미상입니다.

*주의: 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 점유 관계를 반드시 확인하고 명도 협의가 필요합니다.*

3.4. 기타 권리사항

등기부채권 총액은 3,240,000,000원입니다.

4. 건축물 현황

4.1. 건축물 정보

본 물건은 2018년 2월 7일 건축 허가, 2021년 10월 18일 사용 승인된 다세대주택입니다. 총괄표제부상 해당 대지 면적은 1340㎡ (약 405.35평)이며, 연면적은 1801.41㎡ (약 544.93평)입니다. 건폐율 48.45%, 용적률 134.43%입니다. 총 14세대가 거주 가능한 규모이며, 주건축물은 2동입니다.

4.2. 건물 구조

공부상으로는 '철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕'으로 되어 있으나, 현황은 '독일식 목골조가옥 공법과 패시브공법'을 병용하여 건축된 것으로 조사되었습니다. 외벽은 벽돌쌓기 및 모르타르 위 페인트 마감, 내벽·천장은 원목 인테리어 및 규조토, 타일 등 마감, 바닥은 복합대리석, 타일, 에폭시 등 마감이며, 창호는 독일식 VEKA 창호입니다.

4.3. 설비내역

기본적인 위생설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권분석

본 물건이 위치한 공평동 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거지의 형태를 띠고 있습니다. 상권 형성 측면에서 특별히 유리하거나 불리한 점은 확인되지 않습니다.

5.2. 생활정보

* 교육: 정일중학교가 북서측에 인접해 있으며, 학교 주변 상대보호구역입니다.

* 교통: 정읍IC, 간선도로, 버스 승강장이 인접해 있어 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 혐오시설 여부는 현장 조사 및 상세 지적도 확인을 통해 파악하는 것이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 점유자 및 명도: 현수막 내용과 같이 세입자 또는 점유자가 있을 가능성이 높으며, 권리 관계가 불분명하므로 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축 구조 상이: 공부상 구조와 현황 구조가 달라 향후 건물 관리, 유지보수, 또는 증축/개축 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 전문가의 진단이 필요할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 32억원 이상으로 높게 형성되어 있어, 경매 진행 과정에서 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확한 임의경매 물건으로, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸됩니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 건축물 구조의 독특함(목골조 병용)은 단열성, 친환경성 등 장점으로 작용할 수도 있으나, 이에 대한 검토가 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 정읍시 공평동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 권리상 큰 문제는 없으나, 현황 파악이 필요한 점유자 문제와 공부상 건축 구조와 현황 구조의 차이가 주요 검토 사항입니다. 특히, 건축 구조에 대한 이해와 점유자 명도 계획 수립이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 실질적인 시세 조사와 현장 조사를 기반으로 산정해야 합니다. 제공된 감정가는 663,000,000원입니다.

* 현 시세 분석 :

* 정읍시 공평동 지역 내 유사한 다세대주택의 최근 6개월~1년 이내 실거래가 및 매물 호가를 조사하는 것이 필수적입니다.

* 건축물 자체의 상태, 관리 수준, 리모델링 여부, 입지 조건(학군, 편의시설 접근성 등)을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 정읍시의 전반적인 부동산 시장 동향을 파악하는 것도 중요합니다.

* 정확한 시세 파악 없이는 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

* 예상 입찰가 가이드라인 (참고용) :

* 일반적으로 경매 물건은 감정가의 80%~100% 수준에서 낙찰이 이루어지나, 본 물건의 경우 감정가 대비 시장 가격이 낮을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 실제 시세 조사를 통해 해당 면적(건물 87.31㎡, 토지 75.69㎡)의 평당가를 산정하고, 총 가치를 추정해야 합니다.

* 예를 들어, 만약 주변 시세가 평당 400만원 ~ 500만원 수준이라면, 건물 가치(약 26.4평)는 1억 6백만원 ~ 1억 3천만원, 토지 지분 가치(약 22.9평)는 9천 1백 6십만원 ~ 1억 1천 4백 5십만원으로, 총 1억 9천 7백 6십만원 ~ 2억 4천 4백 5십만원 범위의 시세가 형성될 수 있습니다. (이는 단순 예시이며, 실제 조사 결과와 다를 수 있습니다.)

* 감정가(6.63억원)와 잠정 시세(2.0~2.4억원) 간의 큰 차이는 감정가 자체에 대한 검토 또는 물건의 숨겨진 하자 가능성을 시사합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 잠재적 명도 비용, 예상되는 하자 보수 비용, 그리고 최적의 낙찰 가능성을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 잠정적인 보수적인 접근으로는 감정가의 70% 수준인 약 4억 6천만원부터 시작하여, 면밀한 시세 분석 결과를 바탕으로 상향 조정을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위 : 4억 6천만원 ~ 5억 2천만원 (이 범위는 현재 정보에 기반한 잠정치이며, 반드시 추가적인 시세 조사 및 현장 분석 후에 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.