나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경33185 [2] 전북특별자치도 정읍시 공평동 347 2동 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경33185 [2] 전북특별자치도 정읍시 공평동 347 2동 제102호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경33185
• 주소: 전북특별자치도 정읍시 충정로 519-11, 2동 제102호
• 용도: 다세대주택

정읍지원 경매2계 2024타경33185 | 소재지: 전북특별자치도 정읍시 충정로 519-11, 2동 제102호 | 감정가: 380,000,000원 | 최저가: 266,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 정읍지원 2024타경33185 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2024타경33185 (2)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 공평동 347 2동 제102호

용도: 다세대주택

감정가: 380,000,000원

토지면적: 57.00㎡ (약 17.24평)

건물면적: 65.75㎡ (약 19.89평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 전북특별자치도 정읍시 공평동에 위치하며, "정일중학교" 북서측에 인접해 있습니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 정읍시 서측 외곽 지역입니다.

교통상황: 단지로의 차량 접근이 가능하며, 남동측 인근에 정읍 IC가 위치합니다. 간선도로와 버스 승강장이 가까이 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태: 단지 북서측으로 개설된 도로를 통해 접근이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(절대금지지역) 및 상대보호구역에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

채권자: 광OOOOOOO

권리 분석 상세:

과거 주식회사 티움건설에서 2024년 11월 22일 약 4억 5천 8백만원의 공사대금을 이유로 유치권을 신고하였으나, 전주지방법원 정읍지원 2025가단10453 사건에서 유치권이 부존재한다는 확정 판결이 내려졌습니다. 따라서 현재 유치권으로 인한 법적 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

현황조사서에 따르면, 건물 입구에 '본 건물은 세입 및 점유권자에 의해 운영 중'이라는 현수막이 게시되어 있으나, 해당 권리 관계의 성립 여부는 불분명합니다. 임대차 관계는 미상으로 조사되었으므로, 실제 점유 현황 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

주변 환경: 본 물건은 주택가와 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하여 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 북서측에 "정일중학교"가 인접해 있어 교육 환경에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

상권 특징: 현재 물건 주변은 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설이 발달한 전형적인 주거지역 상권으로 파악됩니다. 대규모 상업 시설이나 유흥가는 인접해 있지 않아 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 인근에 뚜렷한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

이용상태: 본 물건은 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

건축 구조: 공부상 표기는 '철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕'이나, 실제 시공 시에는 '독일식 목골조가옥 공법과 패시브공법'이 병용되었습니다. 이러한 특이한 건축 방식은 향후 건물 유지보수 및 하자 발생 시 고려해야 할 사항입니다.

건물 마감:

외벽: 벽돌쌓기 및 모르타르 위 페인트 마감

내벽·천장: 원목 인테리어 및 규조토, 타일 등 마감

바닥: 복합대리석, 타일, 에폭시 등 마감

창호: 독일식 VEKA 창호

설비 내역: 기본적인 위생설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

기타 사항: 임대 관계는 확인되지 않았으며, 현장에서 '세입 및 점유권자에 의해 운영 중'이라는 문구가 발견되어 실제 점유 현황에 대한 추가 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

건축 구조의 특이점: 공부상 표기된 구조와 실제 시공 방식(독일식 목골조가옥 공법과 패시브공법 병용)이 달라, 향후 건물 가치 평가나 하자 발생 시 책임 소재 규명에 있어 복잡성이 따를 수 있습니다.

점유 및 권리 관계 불분명: '세입 및 점유권자에 의해 운영 중'이라는 현수막 내용만으로는 정확한 임대차 관계나 대항력 있는 점유자 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지 이용 제한: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(절대금지), 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 정읍시 서측 외곽의 안정적인 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 과거 유치권 신고 사례가 있었으나 법적 판단으로 해결되어 권리상 큰 부담은 없는 상태입니다. 다만, 독특한 건축 공법 적용과 명확하지 않은 점유 관계는 투자 시 신중한 접근을 요합니다. 지역 내 주택 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

경쟁력 있는 감정가: 감정가 3억 8천만원 대비 넓은 면적을 확보하고 있어 시세 대비 저가 매수 기회를 모색할 수 있습니다.

안정적인 주거 입지: 학교 및 생활 편의 시설 인근에 위치하여 실수요자들의 선호도가 있을 수 있으며, 지역 내 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

개발 잠재력: 정읍시 외곽 지역으로서 향후 도시 계획에 따른 추가 개발 가능성도 염두에 둘 수 있습니다.

철저한 현장 확인 및 권리 분석: 유치권 관련 문제는 해소되었으나, 실제 점유 관계에 대한 면밀한 조사를 통해 명도 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

법원 정보

정읍지원 경매2계