나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경33185 [2] 전북특별자치도 정읍시 공평동 347 2동 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광장 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 정읍시 공평동에 소재하는 "정일중학교" 북서측 인접하여 위치
하는 구분건물(다세대주택) 1동 제4층 제402호와 2동 제1층 제102호로서, 주위환경은 아파트
단지와 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 정읍시 서측 외곽지역에 위치합니다.

교통상황

대상물건 단지로의 차량 접근이 가능하고, 남동측 인근에 정읍 I.C가 위치하며, 인근에
간선도로와 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1동 제4층 제402호,
2-나) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 2동 제1층 제102호로서,

외벽 : 벽돌쌓기 및 모르타르위 페인트 등 마감,
내벽·천장 : 원목 인테리어 및 규조토, 타일 등 마감,
바닥 : 복합대리석, 타일, 에폭시등 마감,
창호 : 독일식 VEKA 창호입니다.

이용상태

1-가)와 2-나)는 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비와 전기설비, 소화전설비, 승강기설비,개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

비교적 삼각형의 토지로서 자체 지반은 대체로 등고 평탄하며, 조사일 현재 다세대주택
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상단지 북서측으로 개설된 도로를 통하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

①: 도시지역, 제1종일반주거지역(2023-11-10) 가축사육제한구역(2023-02-10)(절대금지지역
(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : 대상물건은 세입 및 점유자에 의해 운영중으로 탐문조사 되는바 이점 참고바랍니다.

물건 비고

1. 다세대주택으로 이용 중
2. 공부상 구조가 ‘철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕’이나 현황 ‘독일식 목골조가옥 공법과 패시브공법’을 병용하여 건축됨
3. 주식회사 티움건설에서 2024. 11. 22. 유치권신고(공사대금 금 458,665,387원)를 하였으나 이후 유치권이 부존재한다는 확정판결 있음(전주지방법원 정읍지원 2025가단10453)
4. 현황조사서의 의하면 본건 건물 입구에‘본 건물은 세입 및 점유권자에 의해 운영 중’이라는 현수막이 설치되어 있으나 그 권리 관계 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

본 물건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 347 2동 제102호에 위치한 다세대주택으로, 정읍지원 2024타경33185 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 채권자는 광OOOOOOO입니다.

1.2. 소재지 및 기본 정보

소재지: 전북특별자치도 정읍시 공평동 347 2동 제102호

용도: 다세대주택

경매 구분: 부동산 임의경매

1.3. 면적 정보

토지 면적: 57.00㎡ (약 17.25평)

토지 지분: 57.00229999999999㎡ (약 17.25평)

건물 면적: 65.75㎡ (약 19.89평)

건물 지분: 65.75㎡ (약 19.89평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 감정가

감정가: 380,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 전북특별자치도 정읍시 공평동에 소재하며, "정일중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재된 정읍시 서측 외곽 지역입니다.

2.2. 교통 여건

대상 물건 단지로 차량 접근이 가능하며, 남동측 인근에 정읍IC가 위치합니다. 또한, 간선도로 및 버스 승강장이 인근에 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 비교적 삼각형의 형상이며, 자체 지반은 대체로 등고 평탄합니다. 조사일 현재 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

정읍시 공평동 347번지 일대는 주거 지역과 농경지가 혼재되어 있으며, 인근에 정일중학교가 위치하고 있습니다. 현재까지 파악된 정보로는 해당 물건지 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정읍시 자체적으로는 쓰레기 소각장 등 혐오시설 설치 필요성에 대한 논의가 제기된 바 있으나, 본 물건과 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 3월 31일 접수된 광주농업협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

3.2. 등기부현황

말소기준권리보다 선순위 권리인 소유권보존등기(김수정, 2021-11-05)가 존재하며, 말소기준권리보다 후순위 권리인 근저당권 (임홍근, 2022-03-31), 임의경매개시결정 (광주농업협동조합, 2024-04-26), 압류 (정읍시, 2024-09-24) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 3,240,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황 (대항력 유무 및 보증금)

입력된 정보에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 현황에 대한 구체적인 내용은 미상이며, '본 건물은 세입 및 점유권자에 의해 운영 중'이라는 현수막이 설치되어 있으나 그 권리 관계 성립 여부는 불분명합니다. 따라서 실제 점유 현황 및 임대차 관계를 정확히 파악해야 합니다.

3.4. 유치권 및 기타 특이사항

* 유치권: 주식회사 티움건설에서 2024년 11월 22일 유치권을 신고하였으나, 이후 유치권이 부존재한다는 확정 판결(전주지방법원 정읍지원 2025가단10453)이 내려져 유치권으로 인한 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 공동담보: 공동담보로 진행된 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건은 정읍시 외곽 지역에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 개발 가능성

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 개발 가능성을 판단하기 어렵습니다. 다만, 다세대주택이 밀집한 지역으로, 향후 지역 균형 발전 정책 등에 따른 변화 가능성은 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

대상 물건은 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 전기, 소화전, 승강기, 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 내부 마감은 원목 인테리어, 규조토, 타일, 복합대리석, 에폭시 등이 사용되었으며, 독일식 VEKA 창호를 적용하였습니다.

5.2. 편의시설 및 기반시설

인근에 정일중학교가 소재하며, 생활 편의를 위한 근린생활시설 및 교통 시설(버스 승강장, 정읍IC)이 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 구조 관련 사항

공부상의 건축 구조는 ‘철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕’이나, 현황은 ‘독일식 목골조가옥 공법과 패시브공법’을 병용하여 건축되었다는 점은 건축물대장과의 차이가 발생할 수 있으므로, 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 점유 및 임대 관계 불분명

건물 입구에 '본 건물은 세입 및 점유권자에 의해 운영 중'이라는 현수막이 설치되어 있으나, 실제 세입자의 권리 관계 성립 여부 및 보증금, 차임 등이 불분명하여 인수 여부 및 명도 관련 사항을 신중하게 검토해야 합니다.

6.3. 기타 법적 쟁점

유치권 신고가 있었으나, 법원에서 부존재 판결이 확정되어 법적 문제는 해소된 상태입니다.

7. 종합 의견

본 건은 전북 정읍시 외곽에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 3억 8천만원입니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 교통 접근성은 양호합니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 복잡하지 않으나, 현장 방문 시 실제 점유 및 임대차 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 건축 구조에 대한 공부상 내용과 현황의 차이가 존재하므로 이 점 또한 유의해야 할 사항입니다. 유치권 관련 법적 문제는 확정 판결로 해소되었습니다.

8. 투자 포인트

* 정읍지원의 경매 물건으로, 비교적 낮은 경쟁률을 기대해볼 수 있습니다.

* 확정 판결로 유치권 관련 법적 분쟁이 해소되어 안정적인 권리 확보가 가능합니다.

* 현장 확인을 통해 잠재적 가치 상승 요인을 파악할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 380,000,000원입니다. 현재 제공된 정보만으로는 주변 시세에 대한 상세 분석이 어렵고, 특히 실제 점유 및 임대차 현황이 불분명하여 정확한 예상 입찰가를 산정하는 데 한계가 있습니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 상태, 권리 관계, 수익성 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 현재로서는 주변의 유사 물건 시세 데이터가 부족하지만, 다음과 같은 점들을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 유사 면적 및 입지의 다세대주택 실거래가 및 매물 가격 조사

* 실제 명도 가능성 및 소요 비용 추정

* 향후 임대 수익률 분석

정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 부동산 시장 분석이 필수적입니다. 따라서 현재 시점에서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장하며, 최소 80% 수준인 304,000,000원부터 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 반드시 권리 관계 및 명도 가능성을 재확인한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.