나이스옥션 법원경매 정읍 2023타경10 [1] 전라북도 부안군 변산면 운산리 455-9 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 정읍 2023타경10 [1] 전라북도 부안군 변산면 운산리 455-9 전 경매

• 사건번호: 2023타경10
• 주소: 전라북도 부안군 변산면 운산리 455-9
• 감정가: 3,265,920,000원
• 최저가: 1,120,210,700원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

정읍지원 경매1계 2023타경10 | 소재지: 전라북도 부안군 변산면 운산리 455-9 | 감정가: 3,265,920,000원 | 최저가: 1,120,210,700원 | 용도: 전

1. 부안 지원 2023타경10 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2023타경10 (1)

소재지: 전라북도 부안군 변산면 운산리 455-9

용도: 전

감정가: 3,265,920,000원

토지면적: 11664.00㎡ (약 3528.6 평)

토지 지분율: 1166400 (내용 확인 필요, 일반적으로 면적 단위나 비율 표기)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 전OOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 최OO

특이사항: 재매각, 중복사건, 농지취득자격증명 필요

주의사항:

1. 농지취득자격증명원 필요 (미제출 시 보증금 몰수). 변산면장 사실조회 회신에 따르면 농지법 제34조에 따른 전용허가가 이루어져 있음.

2. 지상에 소재하는 컨테이너는 매각에서 제외됨.

3. 신청채권자 최병섭으로부터 금 1,220,000,000원의 매수신청 보증이 있음.

4. 공부상 지목이 전이나, 건축신고가 수리되고 농지보전부담금을 납부하였으며, 이를 기타 조건에 반영하여 감정평가함 (감정평가서 참조).

1.2. 감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 전라북도 부안군 변산면 운산리 소재 "변산서중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전(밭), 임야가 주를 이루되 펜션, 단독주택이 일부 혼재하는 국도변 농경지대임.

교통상황: 본건 또는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 소재한 30번 국도 등을 이용하여 타 지역으로의 이동이 용이함.

형태 및 이용상태:

기호1): 대체로 삼각형의 평지(인접 도로인 지서로 대비 고지)로서, 건축신고가 수리되고 농지보전부담금을 납부하였으며 평탄하게 조성된 상태임.

기호2): 대체로 사다리형의 완경사지로, 전으로 이용하되 일부는 묘지임.

인접 도로상태:

기호1): 남측에 2차선 도로, 북서측에 30번 국도 진입 도로가 소재함.

기호2): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태:

기호1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한), 접도구역, 중점경관관리구역(2017-07-10)

기호2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역중 모든축종사육제한), 준보전산지, 중점경관관리구역(2017-07-10)

제시외 물건: 기호2) 외형상 봉분으로 추정되는 소유자 미상의 분묘 1기가 소재함.

공부와의 차이:

기호1): 공부상 지목이 전이나, 건축신고가 수리되고 농지보전부담금을 납부하였으며 평탄하게 조성된 상태임.

기호2): 공부상 지목이 임야이나, 현황은 전 및 분묘부지임.

기타 참고사항:

기호1) 토지상에 이동이 용이한 제시외 컨테이너박스 1동이 소재함.

1.3. 입지 조건

본 물건은 전라북도 부안군 변산면 운산리, 변산서중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지와 임야가 주를 이루며, 일부 펜션 및 단독주택이 혼재되어 있는 국도변 농경지대입니다. 주요 간선도로인 30번 국도와 인접하여 차량을 통한 외부 접근성이 양호한 편입니다. 기호1 필지는 2차선 도로 및 국도 진입로와 접하고 있어 활용도가 높을 것으로 보입니다. 기호2 필지는 지적도상 맹지이나, 현황 이용 상태에 대한 고려가 필요합니다. 변산면은 서해안과 가까워 관광 잠재력이 있는 지역입니다.

1.4. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 신청 채권자는 최OO입니다. 채무자(주OOOOOOOOOO)와 소유자(전OOOOO)가 다르게 나타나 있어, 소유권 이전과 관련된 부분에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 채권 총액은 명시되어 있지 않으나, 신청 채권자의 매수 신청 보증금이 1,220,000,000원으로 상당한 규모의 채권이 존재하는 것으로 추정됩니다. 물건 명세서, 현황 조사서 등을 통해 인수해야 할 권리 관계(예: 유치권, 법정지상권 등)가 있는지, 소멸되는 권리 관계는 무엇인지 면밀히 검토해야 합니다. 재매각 사건이므로 이전 입찰 과정에서 문제가 있었을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.5. 상권 분석

주변 환경이 농경지와 임야 위주로 구성되어 있어, 전통적인 상업 시설보다는 전원생활이나 주말 주택, 펜션 등과 관련된 업종의 잠재력이 있을 것으로 보입니다. 국도변에 위치하여 차량을 이용한 방문객 유치에는 유리할 수 있습니다. 인근 변산면 소재지에 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)이 있을 것으로 예상되나, 도심 상권과는 거리가 있습니다. 주변 펜션이나 관광 시설과의 연계를 고려해볼 수 있습니다.

1.6. 생활 정보

본 물건지 인근에는 변산서중학교가 위치하고 있어 교육 시설 접근성은 일정 부분 확보됩니다. 30번 국도를 통해 부안 시내 또는 인근 지역으로의 이동이 가능하며, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다. 서해안 해수욕장이나 변산반도 국립공원 등 관광 명소가 인근에 있어 관광객 수요를 활용한 사업이 가능할 수 있습니다. 다만, 국도변 농경지대이므로 기본적인 생활 편의시설(대형마트, 병원 등)은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명원 발급이 필수적이라는 점입니다. 미제출 시 보증금이 몰수되므로, 해당 서류 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다. 변산면장 사실조회 회신에 따라 전용허가가 이루어져 있으나, 추후 관련 법규 변경이나 건축 규제 강화 가능성도 고려해야 합니다. 공부상 지목과 현황(기호1: 전이나 조성된 상태, 기호2: 임야이나 전 및 분묘부지)이 상이한 부분이 있어, 현장 조사 시 지적도와 실제 토지 경계, 이용 현황을 면밀히 대조하고 분묘 처리 문제도 확인해야 합니다. 제시 외 컨테이너가 매각 제외되므로, 현장을 방문하여 컨테이너 소유 관계 및 철거 여부를 명확히 파악해야 합니다. 재매각 사건이라는 점은 이전 입찰에서 미납, 취하, 또는 기타 문제 발생 가능성을 시사하므로, 관련 사유를 파악하는 것이 좋습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 부안군 변산면의 국도변에 위치한 토지입니다. 기호1 필지는 건축신고가 수리되고 평탄하게 조성된 상태로, 계획관리지역에 속해 있어 향후 건축 행위나 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 기호2 필지의 묘지 문제 및 맹지 여부는 해결해야 할 과제입니다. 재매각 사건이라는 점과 중복 사건이라는 점을 고려하여 권리 관계 및 물건 현황을 철저히 분석해야 합니다. 주변 환경을 고려할 때, 전원생활 주택 부지, 펜션, 또는 농업 관련 시설 부지로의 활용이 가능할 것으로 보입니다.

1.9. 투자 포인트

1. **국도변 입지**: 30번 국도 인접으로 차량 접근성이 우수하여, 물류나 방문객 유치에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2. **계획관리지역**: 기호1 필지가 계획관리지역에 속해 있어 건축 및 개발 행위에 대한 유연성이 상대적으로 높습니다.

3. **전용허가 및 농지보전부담금 납부**: 건축신고 수리와 농지보전부담금 납부 사실은 토지의 개발 의지가 있었음을 보여주며, 추가적인 개발 가능성을 시사합니다.

4. **관광 잠재력**: 변산반도 지역의 관광 수요와 연계하여 펜션, 체험 농장 등 관광 관련 시설 부지로 활용 가능성이 있습니다.

5. **상대적으로 저렴한 취득 기회**: 재매각 사건이므로 일반 매매보다 경쟁이 적거나, 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다. (단, 이는 입찰 참여자 수에 따라 달라짐)

1.10. 주변 시설 정보

* **교육 시설**: 변산서중학교 (물건지 인근 북서측)

* **도로**: 30번 국도, 2차선 도로 (남측, 기호1 필지 인접)

* **주요 관광지**: 격포해수욕장, 채석강, 변산반도국립공원 등이 차량으로 접근 가능한 거리에 위치할 수 있습니다. (정확한 거리는 지도 검색 필요)

* **혐오시설**: 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성을 고려했을 때, 도심 지역에서 흔히 발견되는 대규모 공업 단지나 대형 폐기물 처리 시설 등의 혐오시설이 물건지 바로 인근에 직접적으로 위치할 가능성은 낮아 보입니다. 다만, 정확한 혐오시설 여부는 현장 방문 및 상세 지도 분석을 통해 확인하는 것이 필수적입니다. (예: 축사, 소각장 등)

* **기타**: 변산면 소재지에 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)이 위치할 것으로 예상됩니다.

[본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 확인 및 추가적인 권리 분석, 법률 검토가 반드시 필요합니다.]

1. 부안 지원 2023타경10 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2023타경10 (1)

소재지: 전라북도 부안군 변산면 운산리 455-9

용도: 전

감정가: 3,265,920,000원

토지면적: 11664.00㎡ (약 3528.6 평)

토지 지분율: 1166400 (확인 필요, 일반적으로 면적 단위나 비율과 다름)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 전OOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 최OO

특이사항: 재매각, 중복사건, 농지취득자격증명 필요

1.2. 주의사항

1. 농지취득자격증명원 발급이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 변산면장 사실조회 회신에 따르면 농지법 제34조에 따른 전용허가가 이루어져 있습니다.

2. 지상에 소재하는 컨테이너는 매각에서 제외되므로, 이에 대한 처리는 낙찰자의 책임이 될 수 있습니다.

3. 신청채권자 최병섭으로부터 금 1,220,000,000원의 매수신청 보증이 설정되어 있습니다.

4. 공부상 지목은 전이나, 건축신고가 수리되고 농지보전부담금을 납부한 상태로, 감정평가 시 이러한 부분이 반영되었습니다.

1.3. 감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 전라북도 부안군 변산면 운산리 소재 "변산서중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전(밭), 임야가 주를 이루고 펜션, 단독주택이 일부 혼재하는 국도변 농경지대입니다.

교통상황: 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 30번 국도를 통해 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

형태 및 이용상태:

기호1): 대체로 삼각형의 평지로, 건축신고 수리 및 농지보전부담금 납부 후 평탄하게 조성된 상태입니다.

기호2): 대체로 사다리형의 완경사지로, 전으로 이용 중이며 일부는 묘지입니다.

인접 도로상태:

기호1): 남측에 2차선 도로, 북서측에 30번 국도 진입로가 있습니다.

기호2): 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

기호1): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 중점경관관리구역 등입니다.

기호2): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 중점경관관리구역 등입니다.

제시외 물건: 기호2)에 소유자 미상의 분묘 1기가 소재합니다.

공부와의 차이:

기호1): 공부상 지목은 전이나, 건축신고 수리 및 조성된 상태입니다.

기호2): 공부상 지목은 임야이나, 현황은 전 및 분묘부지입니다.

기타 참고사항: 기호1) 토지상에 이동이 용이한 제시외 컨테이너박스 1동이 소재합니다.

1.4. 입지 조건

본 물건은 전라북도 부안군 변산면 운산리에 위치하며, 변산서중학교 북서측 인근의 농경지대에 속합니다. 국도변에 위치하여 차량 접근성이 양호하며, 30번 국도를 통해 주변 지역으로의 이동이 편리합니다. 기호1 필지는 도로에 직접 접하여 활용도가 높을 것으로 예상됩니다. 주변 환경은 농경지, 임야와 함께 일부 펜션 및 단독주택이 혼재되어 있어 전원생활에 적합한 입지입니다.

1.5. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 신청 채권자는 최OO이며, 채무자는 주OOOOOOOOOO, 소유자는 전OOOOO입니다. 신청 채권자의 매수 신청 보증금이 1,220,000,000원으로 상당한 금액의 채권이 존재함을 시사합니다. 재매각 및 중복 사건으로 진행되고 있어, 이전 경매 절차에서 발생했던 특이사항이나 인수해야 할 권리 관계(유치권, 법정지상권 등)를 면밀히 확인해야 합니다. 말소기준 권리보다 후순위 권리는 경매 절차에 따라 소멸될 가능성이 높으나, 정확한 권리 분석은 현황 조사서, 매각 물건 명세서 등을 통해 상세히 검토해야 합니다.

1.6. 상권 분석

주변 지역은 농경지와 임야 위주로 구성되어 있어, 일반적인 도심 상업 지역과는 거리가 있습니다. 국도변이라는 입지적 특성을 고려할 때, 차량을 이용하는 방문객을 대상으로 하는 시설(예: 농산물 직거래장, 소규모 카페, 펜션 등)의 잠재력이 있을 수 있습니다. 변산 지역의 관광 특성을 활용한 사업 연계도 고려해볼 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 차량 이동이 필요한 인근 읍면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.7. 생활 정보

본 물건지 인근에 변산서중학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다. 30번 국도를 통해 부안 시내 및 인근 지역으로의 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 변산반도 국립공원, 격포해수욕장 등 유명 관광지가 인접해 있어 관광 수요를 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다. 기본적인 생활 편의시설은 차량으로 이동 가능한 거리에 있는 변산면 소재지를 이용해야 합니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명원 발급이 필수적이라는 점이며, 미발급 시 보증금 몰수 위험이 있습니다. 현재 전용 허가가 이루어져 있더라도, 관련 법규 변경 가능성을 염두에 두어야 합니다. 공부상 지목과 현황이 상이한 부분(기호1: 조성된 상태, 기호2: 전 및 분묘부지)은 정확한 현장 확인과 측량이 필요하며, 기호2 필지의 묘지 처리 문제는 해결해야 할 과제입니다. 매각 제외된 컨테이너의 처리 문제도 확인해야 합니다. 재매각 사건이므로 이전 입찰의 문제점을 파악하는 것이 중요합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 부안군 변산면의 국도변에 위치한 토지로, 기호1 필지는 건축신고가 수리되고 평탄하게 조성되어 계획관리지역으로서 개발 잠재력이 있습니다. 농지취득자격증명 발급이라는 명확한 선결 과제가 있으며, 기호2 필지의 묘지 문제와 맹지 여부, 제시외 컨테이너 처리 등 현장 확인이 필요한 사항들이 있습니다. 재매각이라는 점을 고려하여 권리 관계 및 물건 현황을 철저히 분석해야 합니다. 전원생활, 펜션, 농업 관련 시설 등 다목적 활용이 가능한 물건입니다.

1.10. 투자 포인트

1. **우수한 도로 접근성**: 30번 국도와 인접하여 물류 및 차량 이동이 용이하며, 관광지 접근성도 좋습니다.

2. **개발 가능성**: 계획관리지역인 기호1 필지는 건축 및 개발 행위에 비교적 유연하며, 건축신고 수리 및 농지전용허가 이력이 있어 개발 가능성이 높습니다.

3. **관광 연계 잠재력**: 변산 지역의 관광 자원과 연계하여 펜션, 체험 시설 등 관광 관련 사업 부지로 활용 가치가 있습니다.

4. **가격 경쟁력**: 재매각 물건으로, 일반 매매 대비 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다 (단, 입찰가에 따라 달라짐).

1.11. 주변 시설 정보

* 교육 시설: 변산서중학교 (물건지 인근 북서측).

* 도로: 30번 국도, 2차선 도로 (남측, 기호1 필지 인접).

* 관광지: 격포해수욕장, 채석강, 변산반도국립공원 등 주요 관광지가 차량으로 접근 가능한 거리에 위치할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 검색 결과에 따르면, 물건지 자체의 바로 인근에 현재 운영 중인 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 2003년 부안군에서 방사성폐기물 유치 관련 지역 사회의 갈등이 있었던 사례가 검색되었습니다. 이는 지역 사회의 민감성을 나타낼 수 있는 배경 정보로 참고할 수 있습니다. 따라서, 축사, 소각장 등 잠재적인 혐오시설 여부는 현장 방문 및 상세 지도 분석을 통해 반드시 직접 확인해야 합니다.

* 기타: 변산면 소재지에 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)이 위치할 것으로 예상됩니다.

[본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 확인 및 추가적인 권리 분석, 법률 검토가 반드시 필요합니다.]

법원 정보

정읍지원 경매1계