나이스옥션 법원경매 해남 2024타경924 [3] 전라남도 진도군 고군면 벽파리 97-1 종교시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경924 [3] 전라남도 진도군 고군면 벽파리 97-1 종교시설 경매

• 사건번호: 2024타경924
• 주소: 전라남도 진도군 고군면 동부해안로 268-1
• 감정가: 240,563,000원
• 최저가: 35,314,000원
• 유찰 횟수: 8회
• 용도: 종교시설

해남지원 경매1계 2024타경924 | 소재지: 전라남도 진도군 고군면 동부해안로 268-1 | 감정가: 240,563,000원 | 최저가: 35,314,000원 | 용도: 종교시설

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 해남지원 2024타경924 (3)이며, 매각구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 전라남도 진도군 고군면 벽파리 97-1 외 4필지 (목록 1, 2, 3, 5, 6) 입니다. 해당 목록 3 (97-1) 토지의 용도는 종교시설(기도원) 부지입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 방식이며, 감정가는 240,563,000원입니다.

토지 면적은 990.00제곱미터 (약 299.48평) 외 4필지이며, 건물 면적은 380.45제곱미터 (약 115.09평)입니다. 또한, 제시외 건물 면적은 474.00제곱미터 (약 143.39평)으로 총 건물 면적은 854.45제곱미터 (약 258.48평)입니다.

채무자와 소유자는 최OO으로 동일하며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 금융기관입니다.

1.2. 특이사항 및 주의사항 요약

본 물건은 일괄매각하며, 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계·기구가 포함되어 있습니다. 단, 이 기계·기구 중 일부(목록 1~3)는 소재불명이며, 목록 4는 일부 타지상에 소재하고 현재 가동이 중단된 상태이므로 감정가 산정 시 주의가 필요합니다.

핵심 건물인 종교시설(기도원)은 현재 방치된 상태이며, 건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있습니다. 내부 현황도면과 실제 구조가 일부 상이한 점도 확인되었습니다.

제시외 건물(474.00제곱미터)은 매각에 포함되지만, 이 중 일부는 인접지인 벽파리 96에 걸쳐 소재하고 있어 향후 경계 확정 및 토지 사용에 대한 문제가 발생할 수 있습니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지(목록 3)는 진도군 고군면 벽파리 "연동마을" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 산간 농경지대 및 해안 농경지대가 혼재된 외곽지역입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 접근은 가능하나, 전반적인 교통 사정은 '다소 불편시됨'으로 평가되었습니다. 특히, 목록 5, 6 토지의 경우 맹지로 차량 접근이 불가능하여 개발 및 이용에 제약이 따릅니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

목록 3 토지는 생산관리지역이며, 가축사육제한구역(2,000m 제한구역-돼지, 오리, 닭)입니다.

가장 중요한 제한사항은 '역사문화환경보존지역'으로 지정되어 있다는 점입니다. 이는 향후 건물의 신축, 증축, 개축 또는 대수선 시 문화재 관련 법규에 따른 엄격한 심의와 허가 절차를 거쳐야 함을 의미하며, 건축 행위에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 구조

본건은 채무자 소유의 부동산에 설정된 담보권(근저당권 등으로 추정) 실행에 따른 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일하여 권리관계가 복잡하지 않은 기본적인 구조입니다.

3.2. 특수 권리 및 물건의 상태

본건은 토지 및 건물의 소유권 자체의 하자는 없어 보이나, 물리적 현황에 중대한 리스크가 존재합니다.

위반건축물: 주 건물은 '위반건축물'로 등재되어 있어 매각 후 낙찰자가 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령에 직면할 수 있습니다. 이는 복구 시까지 대출 및 재산권 행사에 제약이 됩니다.

경계 문제: 제시외 건물 중 일부가 인접지(벽파리 96)에 걸쳐 소재하고 있습니다. 낙찰 후 인접지 소유자와의 경계 확정 및 지상권, 소유권 이전 등의 협의 또는 법적 해결이 필요합니다.

기계·기구 문제: 일괄 매각에 포함된 기계·기구의 상당수가 소재불명이거나 가동이 중단된 상태이므로, 이에 대한 감정가 비중은 사실상 무의미할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 잠재적 이용

4.1. 상권 분석

본 물건은 외곽의 산간 농경지대에 위치한 종교시설 부지로, 일반적인 상업 시설이나 주거시설의 상권 분석은 의미가 없습니다. 주거 밀집 지역이나 관광 명소와의 접근성이 낮아 유동인구가 거의 없는 지역입니다.

4.2. 잠재적 이용

현재 종교시설(기도원)으로 이용 중이나 '방치된 상태'이므로, 현황대로 재이용하려면 대규모 리모델링 및 보수가 필요합니다.

최적의 잠재적 이용 방안은 다음과 같습니다.

종교 및 수련 시설: 현 용도인 기도원 또는 종교단체의 연수원, 수련원 등으로 리모델링. (역사문화환경보존지역 규제 검토 필수)

전원주택 또는 숙박 시설(특수용도): 대형 규모의 건물을 활용하여 펜션, 글램핑 시설 등 특수 목적의 숙박시설로의 용도변경을 고려해 볼 수 있으나, 용도 변경 시 역사문화환경보존지역과 생산관리지역 규제를 철저히 확인해야 합니다.

5. 생활 정보

본 물건은 "연동마을" 등 소규모 마을 인근의 산간 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설(병원, 대형 마트, 관공서 등) 접근성이 매우 낮아 보입니다. 차량을 이용하여 진도읍 등 주요 거점 지역으로 이동해야 합니다.

주변 환경은 조용하고 한적한 농경지대로, 도시의 소음에서 벗어난 은둔형 생활 또는 수련 목적으로는 적합하나, 일반적인 주거 생활에는 불편함이 예상됩니다.

혐오시설 정보: 지도 서비스 및 검색 결과, 해당 소재지 주변은 주거지 및 농경지 중심의 조용한 시골 마을로, 대형 폐기물 처리 시설이나 기피 시설 등 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 외곽 농촌 지역이므로 소규모 가축 사육 시설이나 농업 관련 시설이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

위반건축물로 인한 이행강제금 부과 및 원상 복구 의무.

역사문화환경보존지역 규제로 인한 건축 행위 제한 및 건축 허가의 난이도 상승.

6.2. 물리적 리스크

제시외 건물의 인접지(벽파리 96) 침범 문제로 인한 소유권 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성.

건물이 '방치된 상태'이므로 내부 시설 및 구조물의 노후화가 심할 것으로 예상되며, 예상치 못한 대규모 수리 비용 발생 가능성.

기계·기구의 소재불명 및 비가동 상태로 인해 낙찰가가 감정가보다 실질 가치가 낮을 수 있음.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 진도군 외곽의 생산관리지역에 위치한 대규모 종교시설(기도원) 건물과 토지 일괄 매각 물건입니다. 2억 4천만원대의 감정가에 총 연면적 850제곱미터가 넘는 건물을 포함하고 있어 절대적인 규모 대비 저렴하게 보일 수 있습니다.

그러나 위반건축물, 인접지 침범, 역사문화환경보존지역 규제 등 다수의 복잡하고 중대한 법적, 물리적 리스크를 안고 있는 난이도 높은 물건입니다. 단순 투자 목적보다는 특수 목적(종교, 수련, 대형 별장)의 실수요자가 법적 리스크를 감수하고 적극적으로 해결할 의지를 가질 때만 접근이 유리합니다.

7.2. 투자 포인트

대형 건물을 저가에 확보 가능: 854.45제곱미터 (약 258평)의 대규모 건물을 비교적 낮은 감정가로 취득할 기회입니다.

특수 수요 충족: 조용하고 외진 입지가 종교 시설, 명상 센터, 요양 시설 등 은둔형 목적의 특수 수요자에게는 장점이 될 수 있습니다.

지분율 100% 매각: 소유자와 채무자가 같고, 토지 및 건물의 지분율이 100%(토지 99000/건물 38045)로 명확하여 복잡한 지분 경매의 위험은 없습니다.

법원 정보

해남지원 경매1계