나이스옥션 법원경매 전주 2024타경32780 [2] 전북특별자치도 완주군 구이면 항가리 산178 임야 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2024타경32780 [2] 전북특별자치도 완주군 구이면 항가리 산178 임야 경매

물건 대표 이미지

전주지방법원 경매3계 2024타경32780 | 소재지: 전북특별자치도 완주군 구이면 항가리 산178 | 감정가: 63,030,000원 | 최저가: 10,594,000원 | 용도: 임야

1. 전주지방법원 2024타경32780 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2024타경32780 (2)

소재지: 전북특별자치도 완주군 구이면 항가리 산178

용도: 임야

감정가: 63,030,000원

토지면적: 25,785.00㎡ (약 7,801평)

토지 지분율: 2578500

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 권OO

특이사항: 공유자우선매수신고, 분묘기지권,

1.2. 입지 조건

위치 및 주위환경

기호1) 본건은 전북특별자치도 완주군 용진면 신지리 소재 "용복마을" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대입니다.

기호2) 본건은 전북특별자치도 완주군 구이면 원기리 소재 "모악산관광단지" 내에 위치하며, 주위는 임야(자연림)가 주를 이루는 순수 산림지대입니다.

교통상황

기호1) 17번 국도(완주로: 용진-고산) 동측 약 100미터 거리에 위치하며, 주변은 마을 인근이나 대상 토지는 남측 하향 약 1.8미터 석축 옹벽으로 경계되어 농기계, 도보(철재 계단 이용) 접근 조건이 불편한 상황입니다.

기호2) 서측으로 모악산 관광단지를 통하여 사찰(마고암)까지 차량 접근 가능한 폭 4-5미터 도로가 진행하며, 본건으로 연결되는 비포장 임도(폭 약 3미터)가 개설되어 농기계 접근은 가능합니다. 동측 인근으로 모악산길-전주예술고등학교로 연결되는 버스승강장 소재 2차선(신전길)이 진행하나, 기호2)까지는 약 250미터 거리로서 자연 입도로 접근하며 도보 접근은 불편한 상황입니다.

형태 및 이용상태

기호1) 사다리형의 토지로서 완경사 지형에 평탄 조성된 전(밭)입니다.

기호2) 산림 하단부 능선 부근에 동서 길이 약 800m, 남북 폭 약 300m, 경사도 약 10도 정도로 측정되는 자연림 및 묘역(평장묘 17기 소재) 등으로 이용 중으로서 비교적 완만하고 길다란 부정형의 임야입니다.

인접 도로상태

기호1) 맹지로서 남측 석축 옹벽에 설치된 철재 계단(타인 소유) 및 소폭의 자연 농로를 이용합니다.

기호2) 서측 경계 부근으로 폭 약 3미터의 비포장 임도가 관통합니다.

토지 이용계획 및 제한상태

기호1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역 모든 축종 제한), 영농여건불리농지입니다.

기호2) 농림지역, 자연환경보전지역(자연환경보전지), 지구단위계획구역, 특정개발진흥지구, 가축사육제한구역(상대제한지역, 절대금지지역), 공익용산지(보전산지), 도립공원, 공원자연환경지구(모악산 공원자연환경지구)입니다.

1.3. 권리 분석

소유자 및 채무자는 이OO님으로 동일하며, 채권자는 권OO님입니다.

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

등기부상 권리 관계는 낙찰 후 말소되는 것이 일반적이나, 정확한 말소 여부는 권리분석 전문가를 통해 상세히 확인해야 합니다.

특이사항으로 공유자우선매수신고가 있으며, 이는 낙찰자가 결정된 후 해당 공유자가 동일한 금액으로 우선 매수할 수 있는 권리입니다. 본 건은 공유자 우선매수권 행사 1회가 제한됩니다.

분묘기지권이 존재할 수 있어 주의가 필요합니다. 이는 타인의 토지에 설치된 분묘의 기지를 점유, 사용할 권리로서 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

제시외 물건으로 지상에 자연수목(평가 포함), 소유자 미상의 분묘(평장묘 17기) 및 묘역 관련 조경수목이 소재하나, 비석 및 묘역 관련 조경수목은 평가에서 제외되었습니다.

1.4. 상권 분석

본 물건은 완주군 구이면 항가리 산178번지로, 주로 임야와 자연림 지대입니다.

기호1)은 마을 인근 농경지대이며, 기호2)는 모악산 관광단지 내에 위치한 산림 지대입니다.

상업 시설이나 일반적인 상권 분석이 어려운 순수 자연 녹지 지역입니다.

모악산 관광단지 내 위치는 관광객 유입 가능성을 시사하나, 현재로서는 직접적인 상권 활성화 요소는 제한적입니다.

1.5. 생활 정보

완주군 구이면 지역은 도심과는 거리가 있어 편의 시설 접근성이 낮을 수 있습니다.

모악산 관광단지 내 위치하므로, 자연 속에서 휴양이나 전원생활을 즐기기에 적합한 환경입니다.

기호2) 토지의 일부는 묘역으로 이용 중이며, 이는 거주 목적보다는 관리 또는 종교/자연 테마 시설 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

차량 접근성은 기호1)이 매우 불편하며, 기호2)는 임도를 통해 농기계 접근은 가능하나 도보 접근도 불편한 상황입니다.

1.6. 잠재적 리스크

분묘기지권: 토지 위에 소유자 미상의 분묘가 다수 존재하며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 사용 및 개발에 큰 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 법적 분쟁으로 이어질 가능성도 있습니다.

공유자 우선매수권: 낙찰 후 공유자가 우선매수권을 행사하면 낙찰이 무효화됩니다. 이 권리 행사가 1회로 제한된다는 점은 참고할 만합니다.

맹지 및 접근성: 기호1) 토지는 맹지이며, 철재 계단과 소폭의 자연 농로를 이용해야 하는 등 접근성이 매우 취약합니다. 기호2) 역시 임도 접근 외에는 도보 접근이 불편합니다.

토지 이용 제한: 계획관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 도립공원, 공원자연환경지구 등 다양한 용도지역 및 규제가 존재하여 토지 활용에 제약이 많습니다. 특히 자연환경보전지역 및 도립공원 지역에서의 개발은 엄격히 제한됩니다.

수목 및 분묘 처리: 지상에 소재하는 자연수목은 평가에 포함되었으나, 묘역 내 비석, 상석, 묘역 관련 조경수목 등은 평가에서 제외되었습니다. 이는 향후 처리 관련 비용이나 절차가 발생할 수 있음을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전북 완주군 구이면 항가리 산178번지에 위치한 임야로, 모악산 관광단지 내에 일부 포함되어 있습니다.

자연녹지 및 산림 지역으로서 쾌적한 자연환경을 가지고 있으나, 맹지, 협소한 진입로, 다수의 미상 분묘, 그리고 다양한 개발 제한 구역 지정으로 인해 토지 이용에 상당한 제약이 따르는 물건입니다.

특히 분묘기지권의 성립 가능성과 공유자 우선매수권 행사는 투자에 있어 매우 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

감정가는 63,030,000원이며, 토지 면적은 약 7,801평입니다. 하지만 2578500이라는 토지 지분율 표시는 불분명하며, 매각 대상이 '토지 일부 지분'이라는 점도 추가적인 확인이 필요합니다.

개발 가능성이 매우 낮고, 현 상태로의 이용(예: 임야 유지, 자연 휴양림 등) 외에는 투자 가치가 제한적일 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

모악산 관광단지 연접: 관광단지 내 위치한다는 점은 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 현재로서는 직접적인 개발 호재나 수요로 이어지기는 어렵습니다.

자연 친화적 가치: 자연인 생활, 주말 농장, 임업, 친환경 사업 등 자연을 활용한 투자라면 고려해볼 수 있습니다.

시세 대비 저가 매수 가능성: 경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다. 하지만 리스크 요인을 충분히 감안해야 합니다.

주의: 본 물건은 여러 복합적인 권리 및 규제 사항이 얽혀 있어, 일반적인 부동산 투자 관점보다는 법률 및 부동산 전문가의 면밀한 자문이 반드시 필요합니다. 특히 분묘 및 공유자 우선매수권 관련 사항은 매각 결과에 결정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

법원 정보

전주지방법원 경매3계