나이스옥션 법원경매 해남 2023타경1876 [1] 전라남도 완도군 OOO OOO OOO OOO 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2023.12.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 토지는 전라남도 완도군 노화읍 신양리 소재 "신양항" 남측 인근에 위치하며,
주위는 양어양식장, 상가, 농어가 주택, 전 등이 소재한 해안어촌지대임.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 도서지역이나 월20회이상의 차도선이 운항하고 있어
교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호1-4.는 일단의 부정형 평지로, 양어양식장임.
일련번호8.은 인접 양식장의 진입도로 및 양식장부속토지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 소폭의 양어양식장 진입로가 개설되어 있으며, 남서측으로 인접필지에 개설된
도로를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1. 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 소하천구역<소하천정비법>
일련번호2. 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>
일련번호3. 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>
일련번호4. 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>
일련번호8. 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

일련번호8.의 공부상 지목은 "양어장"이나, 현황 일부 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 소유자가 관리하고 있는 것으로 탐문조사되었음.
기 타: --

건물감정평가요항표

건물의 구조

5.(가) 경량철골구조 경사지붕 단층 건물로,
내외벽: 판넬마감, 바닥: 콘크리트
창호: 새시창.

6.(나) 경량철골구조 경사지붕 단층 건물로,
내외벽: 판넬마감, 바닥: 콘크리트
창호: 새시창.

7.(다) 경량철골구조 경사지붕 단층 건물로,
내외벽: 판넬마감, 창호: 새시창.
기타: 건물 내에 콘테이너 1개동을 안치시키고 숙소로 쓰고 있음.

이용상태

5.(가) 창고
6.(나) 창고
7.(다) 관리사(숙소)

설비내역

기본적인 전기설비 및 위생설비(일련번호7.(다))를 갖추고 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

대상 건물의 소재지번이 공부상 신양리 200,199,200-171,201,1304-41, 지상에 소재하는
것으로 기재되어 있으나, 200-171번지는 171번지의 착오기재로 판단되는바, 지번정정을
요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 소유자가 관리 하고 있는 것으로 조사됨.
기 타: 제시외건물 및 제시외 기계기구는 대상 양식장의 부속시설인바, 면적, 구조,
용도 등을 기재하고 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록 1. 토지상 제시외 건물 포함
2. 목록 1. 지상에 일부 소재하는 콘크리트저수조 및 제시외 저수조 위 컨테이너는 타인소유로 조사되어 매각 제외
3. 목록 5,6,7 소재지번 중 200-171은 171번지의 착오기재로 보이고 지번정정을 요함
4. 기계,기구중 양수기 일부는 교체, 배관 일부는 철거상태, Blower시설과 역쇄펌프는 소재불명
5. 임대관계는 소유자가 관리하고 있는것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 해남지원 2023타경1876 (1)

* 소재지: 전라남도 완도군 노화읍 신양리 200번지

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 감정가: 855,316,200원

* 토지면적: 5765.00㎡ (약 1,744.06평)

* 건물면적: 87.50㎡ (약 26.47평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수협은행 (수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인

* 주의사항:

1. 일괄매각. 목록 1. 토지상 제시외 건물 포함.

2. 목록 1. 지상 일부 소재하는 콘크리트저수조 및 제시외 저수조 위 컨테이너는 타인 소유로 조사되어 매각 제외.

3. 목록 5,6,7 소재지번 중 200-171은 171번지의 착오기재로 보이며, 지번정정을 요함.

4. 기계, 기구 중 양수기 일부는 교체, 배관 일부는 철거 상태이며, Blower 시설과 역쇄 펌프는 소재 불명.

5. 임대관계는 소유자가 관리하고 있는 것으로 조사됨.

* 특수물건정보: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 토지는 전라남도 완도군 노화읍 신양리 소재 "신양항" 남측 인근에 위치하며, 주위는 양어 양식장, 상가, 농어가 주택, 전 등이 소재한 해안 어촌지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 도서 지역이지만 월 20회 이상 차도선이 운항하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 일련번호 1-4.는 일단의 부정형 평지로 양어 양식장으로 이용 중이며, 일련번호 8.은 인접 양식장의 진입 도로 및 양식장 부속 토지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 소폭의 양어 양식장 진입로가 개설되어 있으며, 남서측으로는 인접 필지에 개설된 도로를 통해 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일련번호 1-4, 8. 모두 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다. 일련번호 1.은 소하천구역에 포함됩니다.

* 공부와의 차이: 일련번호 8.의 공부상 지목은 "양어장"이나, 현황 일부 도로로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 08월 30일 접수된 수협은행 근저당권 (을1) 입니다.

* 총 등기부채권액: 1,355,070,577원.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음")

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-03-05

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 0원으로 조사되었으나, 대항력이 있는 임차인이므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 주위환경: 해안 어촌 지역으로, 양어 양식장, 상가, 농어가 주택, 전 등이 혼재되어 있습니다. 주변 편의시설 및 상업 시설은 어촌 지역의 특성상 제한적일 수 있습니다.

* 주변 환경 조사 (외부 검색): 제공된 정보 및 일반적인 어촌 지역 특성을 고려할 때, 특별히 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. (단, 외부 실시간 검색 결과는 반영되지 않았습니다.)

1.4. 생활정보

* 교통: 도서 지역의 특성상 차도선 운항 횟수가 교통 편의성에 영향을 미칩니다. (월 20회 이상 운항)

* 편의시설: 어촌 지역의 특성상 대규모 상업 시설보다는 기본적인 생활 편의 시설 위주로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이 임차인은 보증금 0원, 차임 0원으로 조사되었으나 대항력이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함해야 합니다. 이는 소유자와의 특수 관계일 가능성도 배제할 수 없어 명도 시 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

* 지번 오류 및 제시외 물건:

* 소재지번 중 200-171번지가 171번지의 착오 기재로 보이며, 지번 정정이 필요합니다.

* 콘크리트 저수조 및 그 위 컨테이너는 타인 소유로 조사되어 매각 제외됩니다.

* 기계, 기구 중 일부는 교체, 철거, 소재 불명 상태로, 현황 확인이 필요합니다.

* 유동화물건 및 공동담보: 물건의 소유권 구조나 채권 관계가 복잡할 수 있으며, 거래 절차가 까다로울 수 있습니다.

* 어촌 지역 특성: 특정 업종(양어장)에 특화된 지역이므로, 해당 업종 외 타 용도로의 개발 또는 활용 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 완도군 노화읍에 위치한 동물 및 식물 관련시설로, 양어장으로 이용되는 토지 및 부속 건물입니다. 해안 어촌 지역에 입지하고 있으며, 차량 접근은 가능하나 도서 지역의 특성을 감안해야 합니다.

권리 관계는 말소 기준권리 하에 모두 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 이 (보증금 0원, 차임 0원)의 존재는 명도 과정에서 고려해야 할 주요 변수입니다. 또한, 지번 오류, 매각 제외되는 제시외 물건, 일부 기계기구의 소재 불명 등 현황 파악에 주의가 필요한 사항들이 있습니다. 유동화 및 공동담보 물건이라는 점 또한 투자 시 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 어촌 특화 시설: 해당 지역의 특성을 살린 양어장 시설로서, 관련 업종에 대한 전문성이 있다면 가치를 높일 수 있습니다.

* 낮은 인수 보증금: 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 초기 인수 비용 부담이 적습니다. (단, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 리스크는 별도 고려 필요)

* 넓은 토지 면적: 5,765㎡ (약 1,744평)의 넓은 토지 면적은 잠재적인 활용 가치를 제공합니다.

* 감정가 대비 시세: 정확한 시세 조사가 필요하나, 감정가 8억 5천만 원대는 지역 내에서 비교적 규모 있는 물건으로 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계는 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다. 실제 주변 유사 물건의 최근 거래 사례, 물건의 정확한 현황(건물 상태, 제시외 물건 제외 범위, 지번 정정 필요성 등), 법원 경매 시장 동향, 채권자 및 채무자의 상황, 그리고 낙찰 후 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

다만, 감정가 8억 5천만 원대와 인수되는 권리가 없다는 점을 고려할 때, 유찰 가능성과 경쟁률을 예상하여 보수적인 접근을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.