나이스옥션 법원경매 전주 2024타경5771 [1] 전북특별자치도 임실군 덕치면 305-1 두지리 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자산 · 평가일 2024.10.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 임실군 덕치면 두지리 소재 "하두마을" 내에 소재하며, 부근은
농가주택 및 농경지, 자연림 등이 혼재하는 농촌지대임.

교통상황

본건 토지 기호1,2,4)까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지 기호1,2,4)는 3필지 일단의 토지로서, 대체로 등고 평탄한 사다리형의
토지이고, 현황 "단독주택 건부지" 상태임.

인접 도로상태

본건 토지 기호1,2,4) 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1,2) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2024-10-17)(상대
제한구역 100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강
·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)
<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>.
- 기호(4) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2024-10-17)(상대
제한구역 100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강
·섬진강) 건축 등 허가제한지역(2021-12-01)(가축분뇨배출시설
신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3-가) 일반목구조 기와지붕 단층 건으로서,
- 외 벽 : 황토벽돌 등 마감,
- 내 벽 : 황토벽돌 위 한지바름 및 일부 타일붙임 등 마감,
- 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

본건 건물 기호3-가)는 "단독주택"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어
있음.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

본건 건물 기호3-가)는 귀 제시목록상 소재지번이 "305-1, 306-1, 306-3번지"
이나, 일반건축물대장 및 현황 "305-1, 306-3, 306-4번지" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --.

물건 비고

1. 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2024타경5771 (1)

소재지: 전북특별자치도 임실군 덕치면 두지리 305-1번지 (새주소: 전북특별자치도 임실군 두지2길 8)

용도: 단독주택

감정가: 304,586,700원

토지면적: 426.00㎡ (약 128.87평)

건물면적: 132.51㎡ (약 40.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 임실군산림조합 (말소기준권리 근저당권자)

특이사항: 대항력있는임차인, 재매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 임실군 덕치면 두지리 소재 "하두마을" 내에 위치하며, 주변은 농가주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 농촌지대입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태

토지의 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역이며, 가축사육제한구역(상대제한구역 100m) 및 (영산강·섬진강) 건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/사업일자: 2024-03-18

* 배당신고일자: 2025-01-07

* 대항력: 있음

* 비고: 본 건에는 대항력 있는 임차인 김 씨가 존재합니다. 임차인의 보증금 3,000,000원은 본 경매절차에서 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔여 보증금에 대한 인수 위험이 존재하므로 입찰 시 각별한 주의가 필요합니다.

* 등기부 현황 (말소기준권리: 2024.03.19. 근저당권 임실군산림조합)

* 토지 등기부 상 총 채권액: 323,181,887원

* 건물 등기부 상 총 채권액: 323,181,887원

* 본 경매로 인해 대부분의 권리(근저당, 가압류 등)는 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 주변은 농가주택 및 농경지가 주를 이룹니다. 따라서 일반적인 도심 상권 분석과는 차이가 있으며, 지역 기반의 소비 및 경제 활동 패턴을 보입니다. 요청하신 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 대한 JSON 데이터가 제공되지 않아 구체적인 시세 분석은 어렵습니다. 감정평가액 304,586,700원을 기준으로 판단해야 합니다.

5. 생활정보

* 주택 구조 및 상태

일반 목구조 기와지붕 단층 단독주택입니다. 외벽은 황토벽돌, 내벽은 황토벽돌 위 한지바름 및 일부 타일 마감입니다. 창호는 샷시입니다. 기본적인 위생, 급배수, 유류보일러 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경

조용한 농촌 마을에 위치하여 자연 친화적인 생활 환경을 제공합니다.

* 주소 관련 특이사항

본 건물 기호3-가)는 일반건축물대장 및 현황 상 "305-1, 306-3, 306-4번지"에 위치하나, 제시목록상 소재지번은 "305-1, 306-1, 306-3번지"로 기재되어 있어, 건물 소재지에 대한 공부상 불일치가 존재합니다. 실제 현황과 공부와의 차이를 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 인수 가능성 존재.

* 재매각 물건: 이전 매각 과정에서 문제가 있었거나 유찰되었을 가능성이 있습니다.

* 건물 주소지 공부상 불일치: 실제 현황과 공부 상의 주소지가 달라 등기 및 행정 절차에서 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 계획관리지역 내 가축사육제한구역 및 건축 허가 제한 지역으로, 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 농촌 지역 특성: 인프라 접근성, 시설 노후화 등에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 임실군에 위치한 단독주택으로, 농촌의 조용한 환경을 선호하는 분에게 적합할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 재매각 물건이라는 점, 그리고 건물 주소지의 공부상 불일치 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다. 이러한 리스크들을 종합적으로 평가하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 생활 환경: 자연 친화적이고 조용한 환경에서 거주를 원하는 수요.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 또는 토지 활용 계획에 따라 미래 가치 상승 가능성. (현재로서는 불확실)

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 304,586,700원입니다. 본 물건은 대항력 있는 임차인, 재매각, 건물 주소지 불일치 등의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 농촌 지역 단독주택의 시세 파악이 어려운 점을 감안할 때, 이러한 위험 부담을 고려하여 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현재 시점에서의 예상 입찰가는 260,000,000원에서 280,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 인수 보증금(0원 처리되었으나 대항력 존재)을 제외한 금액이며, 향후 발생할 수 있는 추가 비용(수리비, 명도 관련 비용 등) 및 위험 요소를 감안한 잠정적인 제안입니다.

입찰 전 반드시 현장 확인을 통해 건물의 상태, 임차인과의 관계, 주소지 불일치 사항 등을 면밀히 조사하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.