나이스옥션 법원경매 해남 2024타경50790 [1] 전라남도 해남군 현산면 월송리 1380-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경50790 [1] 전라남도 해남군 현산면 월송리 1380-1 답 경매

• 사건번호: 2024타경50790
• 주소: 전라남도 해남군 현산면 월송리 1380-1
• 감정가: 115,485,600원
• 최저가: 33,112,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 답

해남지원 경매1계 2024타경50790 | 소재지: 전라남도 해남군 현산면 월송리 1380-1 | 감정가: 115,485,600원 | 최저가: 33,112,000원 | 용도: 답

1. 해남 지원 2024타경50790 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2024타경50790 (1)

소재지: 전라남도 해남군 현산면 월송리 1380-1

용도: 답

감정가: 115,485,600원

토지면적: 9941.00㎡ (약 3007평)

토지 지분율: 100% (전체 토지 매각 대상)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각

주의사항: 일괄매각

목록 1,3,5,6. 농지취득자격증명 필요(미제출 시 보증금 미반환), 향후 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(2024.10.02.자 현산면 사실조회회신서 참조)

목록 1. 현황 유지 및 일부 자연림, 도로

목록 2. 현황 유지

목록 3. 현황 유지 및 일부 도로

목록 5. 현황 유지 및 일부 구거

목록 6. 현황 전 및 일부 도로

1.2. 물건 상세 정보 (감정평가서 요약)

위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 해남군 현산면 월송리 소재 "향교마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 농경지 및 임야 등이 혼재하는 순수 농경지대입니다.

교통상황: 본 건 및 본건 인근까지 차량진입 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로 등이 소재해 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태:

본건 기호1은 부정형 완경사지로 유지 및 일부 자연림, 도로입니다.

본건 기호2는 부정형 완경사지로 유지입니다.

본건 기호3은 부정형 완경사지로 유지 및 일부 도로입니다.

본건 기호4는 부정형 완경사지로 자연림입니다.

본건 기호5는 부정형 완경사지로 유지 및 일부 구거입니다.

본건 기호6은 부정형 평지로 전 및 일부 도로입니다.

인접 도로상태:

기호 1,3,6) : 동측으로 폭 약 2-3m의 본건 토지 일부를 도로로 사용 중입니다.

기호 2,4,5) : 지적도 및 임야도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

기호 1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2,000㎡이상 닭,오리 및 개,돼지 사육 제한), 가축사육제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한)입니다.

기호 2,4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한), 준보전산지입니다.

기호 3,5,6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한)입니다.

공부와의 차이:

귀 제시목록 및 공부상 본건 기호1,3,5,6 지목은 "답", 기호2 지목은 "임야"이나, 현황은 기호1 "유지 및 일부 자연림, 도로", 기호2 "유지", 기호3 "유지 및 일부 도로", 기호5 "유지 및 구거", 기호6 "전 및 일부 도로"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 등은 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 전라남도 해남군 현산면 월송리 소재 "향교마을" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 농경지와 임야가 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 아스팔트 포장도로가 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.

다만, 본 물건의 정확한 주변 시설에 대한 추가적인 조사(혐오시설 등)가 필요합니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다.

소유자와 채무자가 동일인이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 건은 재매각 절차를 거치고 있습니다.

매각 대상은 토지 전체이며, 일괄매각으로 진행됩니다.

가장 중요한 권리사항은 목록 1, 3, 5, 6번지에 대해 농지취득자격증명이 필요하다는 점입니다. 이를 미제출할 경우 입찰 보증금이 반환되지 않으므로 반드시 확인 및 준비해야 합니다.

또한, 토지의 현황과 공부상 지목 간 차이로 인해 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 이 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

전반적인 권리 관계는 비교적 명확하나, 농지법 관련 절차 준수와 현황과 공부상 차이에 따른 후속 조치 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 순수 농경지대에 위치하므로, 일반적인 상업 상권이나 주거 상권으로 보기 어렵습니다.

인근에 위치한 "향교마을"의 기초적인 생활 편의시설(마을회관, 소규모 상점 등)은 이용 가능할 것으로 보입니다.

주변의 농업 활동과 연계한 소규모 유통망 또는 농산물 관련 사업을 고려해볼 수 있습니다.

별도의 상권 발달 가능성은 낮으나, 농업 생산 기지로서의 가치를 평가할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

생활 편의시설은 인근 마을을 통해 기본적인 수준으로 이용 가능합니다.

주요 생활권이나 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 해남군 소재지로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

농촌의 한적하고 여유로운 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

본 물건은 주로 농업용 토지로 활용될 가능성이 높습니다.

1.7. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미비: 목록 1,3,5,6번지에 대해 농지취득자격증명이 필수이며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금 전액이 몰수됩니다. 이는 가장 직접적인 리스크입니다.

원상회복 명령 가능성: 토지의 현재 이용 현황(유지, 자연림, 구거, 도로 등)이 공부상 지목(답, 임야)과 다르므로, 지방자치단체로부터 원상회복 명령이 내려져 추가적인 복구 비용이 발생할 수 있습니다. (2024.10.02.자 현산면 사실조회회신서 참조)

맹지 가능성: 기호 2, 4번지는 지적도 및 임야도상 맹지로, 도로에 직접 접하지 않아 건축이나 개발 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

행위 제한: 기호 1, 2, 3, 4, 5, 6번지 모두 생산관리지역 및 가축사육제한구역에 속해 있으며, 기호 2, 4번지는 준보전산지에 해당합니다. 이로 인해 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. (예: 대규모 축사 신축 제한, 산지 관련 규제 등)

재매각 물건: 본 건은 이전에 한 번 유찰되었거나 매각되지 않은 재매각 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 더욱 신중한 검토와 분석이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군 현산면의 농경지 및 임야가 혼재된 넓은 토지입니다.

투자를 고려하기 전에 가장 중요한 것은 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 절차를 명확히 확인하는 것입니다. 이를 준비하지 못하면 매각 절차 자체가 무효가 될 수 있습니다.

또한, 토지의 현황과 공부상 지목의 불일치로 인한 원상회복명령 가능성을 반드시 염두에 두고, 관련 행정기관과 상담하여 구체적인 상황을 파악해야 합니다.

일부 필지의 맹지 여부, 산지 및 가축 사육 제한 등 다양한 토지 이용 규제를 종합적으로 고려하여 활용 방안을 모색해야 합니다.

재매각 이력이 있다는 점은 시장에서 매력도가 떨어지거나, 투자자들이 간과하는 중요한 문제가 있을 수 있음을 시사하므로, 철저한 사전 조사와 현장 확인이 필수적입니다.

농업적 활용 또는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있으나, 제반 리스크를 충분히 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

넓은 면적의 농경지 투자: 약 3007평에 달하는 넓은 면적의 토지로, 농업적 생산 활동이나 농장 조성 등 목적으로 투자할 수 있습니다.

지역 개발 가능성: 장기적인 관점에서 해남군 지역의 개발 계획이나 농업 관련 정책 수혜 등을 고려한 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

시세 대비 저가 매수 기회: 감정가가 1억 1천여만 원으로, 해당 지역의 유사 토지 시세를 조사하여 시세 대비 저렴하게 매수할 수 있는 기회가 있는지 검토해 볼 가치가 있습니다.

농지 이용 규제 완화 또는 활용 방안 모색: 향후 농지 이용 규제가 완화되거나, 현재의 현황을 합법적으로 인정받을 수 있는 방안이 마련될 경우 가치가 상승할 수 있습니다.

농촌 관광 또는 체험형 농장 개발: 주변 관광 자원과의 연계성을 고려하여 체험형 농장, 소규모 힐링 공간 등으로 개발하여 부가 수익을 창출할 잠재력을 가질 수 있습니다.

법원 정보

해남지원 경매1계