나이스옥션 법원경매 해남 2024타경50790 [1] 전라남도 해남군 현산면 월송리 1380-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 현산면 월송리 소재 "향교마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 농경지 및 임야 등이 혼재하는 순수 농경지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량진입 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로 등이 소재해 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호1은 부정형 완경사지로 유지 및 일부 자연림, 도로입니다.
본건 기호2는 부정형 완경사지로 유지입니다.
본건 기호3은 부정형 완경사지로 유지 및 일부 도로입니다.
본건 기호4는 부정형 완경사지로 자연림입니다.
본건 기호5는 부정형 완경사지로 유지 및 일부 구거입니다.
본건 기호6은 부정형 평지로 전 및 일부 도로입니다

인접 도로상태

기호 1,3,6) : 동측으로 폭 약 2-3m의 본건 토지 일부를 도로로 사용중임.
기호 2,4,5) :지적도 및 임야도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 생산관리지역,가축사육제한구역(2,000㎡이상 닭,오리 및 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호 2,4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호 3,5,6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

귀 제시목록 및 공부상 본건 기호1,3,5,6 지목은 "답", 기호2 지목은 "임야"이나 기호1
현황은 "유지 및 일부 자연림, 도로", 기호2 현황은 "유지", 기호3 현황은 "유지 및 일부
도로", 기호5 현황은 "유지 및 구거", 기호6 현황은 "전 및 일부 도로"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 1,3,5,6. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환), 농지취득자격증명요건 충족시(원상복구 등) 발급할 수 있다는 현산면 회신이 있음(2024.10.02.자 현산면 사실조회회신서 참조)
3. 목록 1. 공부상 지목은 '답'이나 현황 '유지 및 일부 자연림, 도로 등'임
4. 목록 2. 공부상 지목은 '임야'이나 현황 '유지'임
5. 목록 3. 공부상 지목은 '답'이나 현황 '유지 및 일부 도로 등'임
6. 목록 5. 공부상 지목은 '답'이나 현황 '유지 및 구거 등'임
7. 목록 6. 공부상 지목은 '답'이나 현황 '전 및 일부 도로 등'임
8. 목록 2, 4, 5 맹지임
9. 목록 1,3,6 동측으로 폭 2~3m 토지 일부를 도로로 사용중임
10. 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 해남지원 2024타경50790 (1)

* 소재지: 전라남도 해남군 현산면 월송리 1380-1

* 물건종류: 토지

* 공부상 지목: 답

* 토지 현황: 유지 및 일부 자연림, 도로 등 (목록 1)

* 총 토지면적: 9941.00㎡ (약 3006.7평)

* 감정가: 115,485,600원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자(경매 신청인): 주식회사우성 (갑12)

* 등기부채권 총액: 232,384,328원

* 주요 특징: 재매각, 공동담보

1.2. 매각 대상

* 매각 대상: 토지 전체 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 전라남도 해남군 현산면 월송리 소재 "향교마을" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 농경지와 임야가 혼재하는 순수 농경지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로가 소재하여 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 다만, 일부 목록(2, 4, 5)은 지적도 및 임야도상 맹지이므로 도로 접근성에 제한이 있습니다.

* 목록 1, 3, 6은 동측으로 폭 2~3m 토지 일부를 도로로 사용 중입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 지형

* 토지 형태는 전반적으로 부정형이며, 완경사지(기호 1,2,3,4,5) 및 평지(기호 6)로 구성되어 있습니다.

* 공부상 지목은 '답' 또는 '임야'이나, 현황은 유지, 자연림, 도로, 구거, 전 등 다양하게 이용되고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건은 생산관리지역에 속하며, 일부 필지는 가축사육제한구역 및 준보전산지로 지정되어 있습니다.

* 생산관리지역: 농림어업 생산 등을 위해 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계를 고려할 때 농림지역으로 지정 관리하기 곤란한 지역에 지정됩니다. 장래 농업진흥지역이나 농림지역으로 변경할 필요가 있는 지역으로, 건폐율 20%, 용적률 50~80% 범위 내에서 지자체 조례로 정하는 바에 따릅니다.

* 가축사육제한구역: 주거지, 학교, 병원 등으로부터 일정 거리 이상 떨어져야 가축 사육이 가능하도록 규제되며, 이는 악취, 소음, 질병 전파 등 주민 생활 환경 보호를 위함입니다. 해남군의 경우 특정 기준에 따라 주거밀집지역으로부터 500m 이상 거리를 두도록 하는 등 규제가 강화되는 추세입니다.

* 준보전산지: 산지관리법에 따라 산지전용허가 등 개발 행위에 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2018년 8월 29일 접수된 주식회사우성사료의 근저당권(을5)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 이전: 김경수, 김경열

* 근저당: 주식회사우성사료 (말소기준), 해남군수산업협동조합 (말소)

* 가압류: 농업협동조합중앙회 (2건, 말소), 현산농업협동조합 (말소)

* 임의경매 개시결정: 주식회사우성 (말소)

3.3. 소멸되는 권리

* 매각으로 인해 모든 등기부상 권리(근저당, 가압류 등)는 말소됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수되는 임차보증금 합계: 0원

* 제공된 정보 상 조사된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건은 농경지 및 임야가 혼재된 순수 농경지대로, 상업 활동이 활발하지 않은 농촌 지역입니다.

* 인근에 마을이 존재하나, 상권 형성이 미미하여 경제 활동 중심지로서의 기능은 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

* 본 물건은 농촌 지역에 위치하여, 주변 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 차량을 이용하여 인근 읍면 소재지로 이동해야 이용 가능합니다.

* 해남군 내에는 땅끝마을, 해남 땅끝오토캠핑장, 포레스트 수목원 등 관광 명소가 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 사항

* 농지취득자격증명 필수: 목록 1, 3, 5, 6에 대하여 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않습니다.

* 원상복구 조건 가능성: 현산면의 사실조회 회신에 따라, 농지취득자격증명 요건 충족 시 발급 가능성이 있으나, 원상복구(예: '답'으로 복구) 등의 추가 조건이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 현황 및 이용 제약

* 공부상 지목과 현황 차이:

* 목록 1, 3, 5, 6: 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '유지', '일부 자연림', '도로', '구거', '전' 등으로 다양하게 이용되고 있습니다.

* 목록 2: 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '유지'입니다.

* 이는 실제 토지 이용에 있어 복잡성을 야기하며, 추후 개발 시 행정 절차나 용도 변경에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 맹지: 목록 2, 4, 5는 도로와 직접 연결되지 않는 맹지이므로, 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다.

* 경계 불명확: 인접 토지와의 경계 등이 불명확하여, 정확한 면적 산정 및 권리 행사를 위해 경계측량 등 별도의 확인이 필수적입니다.

6.3. 잠재적 환경 리스크

* 주변 지역의 환경 문제: 해남군 내 일부 지역에서 악취, 소음, 분진 등 환경 문제를 야기할 수 있는 시설(폐기물 처리 시설, 가축 분뇨 퇴비 공장, 석재 야적장 등)이 운영되거나 신설되는 사례가 있습니다. 비록 본건과 직접적인 인접성이 명시되지 않았으나, 유사 지역의 농촌 환경에서 발생 가능한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

6.4. 기타 리스크

* 재매각 물건: 이전 경매에서 유찰된 이력이 있어, 입찰 전 유찰 사유에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. (예: 높은 입찰가, 현장 문제, 권리관계 등)

* 공동담보: 동일 채무에 여러 부동산이 담보로 제공된 경우로, 다른 담보물의 처리 결과가 본 건의 매각가에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 해남군 현산면 월송리에 위치한 대규모 농경지입니다. 농지법, 산지관리법 등 관련 법규 적용이 예상되며, 토지 이용에 있어 제약이 많습니다.

* 공부상 지목과 현황의 차이, 맹지, 도로 이용, 경계 불명확 등 복합적인 문제들이 존재하여, 실제 현장 방문과 함께 관련 기관(관할 면사무소, 군청 등)과의 상담을 통한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 원상복구 조건 등은 입찰 참여 전 반드시 확인해야 할 핵심 사항입니다.

* 다수의 리스크 요인을 감안할 때, 신중하고 보수적인 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지: 9941㎡의 넓은 면적은 농업용 또는 장기적인 투자 목적으로 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 농업 잠재력: 현재 '답' 지목의 일부가 '전'으로 활용 가능성이 있어, 지역 특성에 맞는 농업 경영 기반 마련에 활용될 수 있습니다. (단, 농업진흥구역 여부 및 농지법상 제한 확인 필요)

* 낮은 경쟁률 기대: 재매각 물건이라는 특성상, 일반 경매 물건 대비 낮은 입찰 경쟁률을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 115,485,600원입니다.

* 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 그러나 농지취득자격증명 필수, 맹지, 지목/현황 차이, 도로 이용, 경계 불명확, 개발 제한 등 다수의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

* 재매각 물건으로서 이전 유찰 사유 분석과 더불어, 현장 답사를 통한 물건 상태 면밀한 확인, 주변 시세 조사, 농지취득자격증명 발급 조건 및 가능성, 토지이용계획 등을 종합적으로 분석하여 낙찰가율을 신중하게 산정해야 합니다.

* 이러한 리스크를 반영하여 감정가 대비 낮은 금액에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 구체적인 예상 입찰가는 심층적인 권리분석 및 현장 조사를 바탕으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.